劃撥地合同轉讓效力

劃撥地通過股權轉讓方式轉讓的效力怎麼認定

由於我國《城市房地產管理法》對城市建設用地使用權的轉讓規定了一些限制條件，而且由於直接進行土地使用權轉讓，必須繳納契税、營業税和土地增值税，税負較重，這使得在實踐中房地產開發商們經常不直接轉讓土地使用權，而是轉讓擁有土地使用權的公司的股權，從而使受讓股東獲得對土地的間接控制權和利用權。對此種行為的法律效力，司法實踐中主要有兩種意見。

一種意見認為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當事人的真實意思為轉讓土地使用權，但因法律的強制性規定而無法以土地使用權直接轉讓的方式實現，因此以另一個法律行為(轉讓股權)掩蓋真意，以實現同一效果。此外，此種行為惡意規避國家關於房地產法(主要是《城市房地產管理法》第三十八條的規定)和税法的相關規定，屬於規避法律的行為，因此應當認定無效。

另一種意見認為，該行為合法有效，理由在於，公司股權轉讓是公司法所保護的法律行為，股權轉讓並不導致土地使用權權屬的轉移，土地仍是原公司的財產，股權轉讓行為與土地使用權轉讓行為彼此之間相互獨立、毫不相關。任何股權變動都會導致資產控制狀態的變化，不能僅因股權轉讓而導致的對於特定資產的間接控制就否定行為本身的效力。同時，税法制度允許當事人在不違反法律的強制規定的情況下合理避税。如果認定此類行為無效，將會削弱股權的流通性，違反公司制度的基本特徵，影響交易安全和效率。

筆者認為，當事人以股權轉讓形式獲得被轉讓股權公司的資產，主要是房地產項目及土地使用權，規避了在房地產項目及土地使用權中轉讓應當符合的法定條件，表面上看，似乎是以合法形式掩蓋了非法目的。但是，不能簡單地得出這樣的結論。因為，當事人要想取得一個房地產項目可以有兩種可供選擇的方式，其一是直接轉讓該房地產項目，其二是間接收購該房地產項目所在的公司，這兩種方式本身都是合法的。

目前，法律、法規對直接轉讓房地產項目規定了嚴格的限制條件，但是對收購房地產公司的股權並沒有施以同樣嚴格的限制，所以實踐中以收購房地產公司股權方式達到受讓房地產項目的做法屢見不鮮。這的確存在規避法律的問題，但至少目前這種規避還是合法的，仍是當事人在法律允許範圍內的合法選擇，至多説是“鑽了法律的空子”。

如果國家認為，確實需要對此類行為嚴加調整，完全可以通過完善立法加以解決。所以，不應當僅因為當事人規避了直接轉讓房地產項目的法律限制，就認定股權轉讓合同無效，兩者是不同的法律關係，須分別判斷。

另外，當事人在股權轉讓合同中故意約定低價，規避以正常價格轉讓股權時應當繳納的税收，屬於惡意串通，損害國家利益的行為，此種行為無效。但需要指出的是，由此種行為導致的合同無效，不是整個股權轉讓合同的無效，而僅僅是股權轉讓合同中的價格條款無效。股權轉讓合同仍然有效，但是當事人惡意串通，逃避税收，損害國家利益的行為無效，必須按照包括所謂拆遷補償款、項目補償款等在內的實際交易價格，依法補繳税款，並接受處罰。

以上就是小編為您提供的劃撥地通過股權轉讓方式轉讓的效力的相關意見，從以上內容我們可以得知，在現實情況下，以股權轉讓方式來獲得土地的使用權的情況越來越常見，相關的意見認為，以股權轉讓的方式來取得土地所有權確實是一種比較經濟、便捷的方式，但它應當在股權轉讓合同有效的情形下才有合法的效力。