房屋租賃期房東要賣房
租賃期出租人要賣房怎麼辦
根據《合同法》相關規定,在承租方租賃期間,出租方要賣房子時,條件相同的情況下,承租方享有優先購買權。如果承租方不購買,後期發生的買賣關係不能破除前期的租賃關係。優先購買權,又稱先買權,是指特定人依法律規定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標的物於第三人時,得以同等條件優先於他人而購買的權利。
《民法通則》司法解釋以及《合同法》對於出賣人通知的法律規範為強制性規範,在未提前通知的情況下出賣房屋,由於違反了法律的強制性規定而無效。但是,如果買受人已經善意的完成過户登記,根據公示公信原則,買受人可以獲得房屋所有權。而且由於拍賣是公開市場行為,法律更加傾向於對於第三人的保護。這裏需要注意的是由於承租人的優先權為法律所明確規定,未提前通知的情況下拍賣並過户登記行為,存在法院司法裁判不確定性的風險,因此,建議辦事處應當提前通知承租人後再進行拍賣。
出租人出賣房屋,應提前三個月通知承租人,在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期間內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。
根據特別法優於一般法、新法優於舊法的法律適用原則,拍賣出租的房屋的通知期間應當以合同法的規定為準,即出賣之前的合理期間,而不必一定限定為三個月。但是,由於合理期間的判斷屬於法官的自由裁量範圍,當事人按照自己對於“合理期間”的理解來進行通知,必然存在法律裁判不確定性的風險,因此,建議辦事處應當在拍賣之前的儘早時間通知承租人。
人民法院在民事執行中的拍賣是一種特殊的拍賣形式。《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條規定:“人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式,通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人於拍賣日到場。優先購買權人經通知未到場的,視為放棄優先購買權。”因此,對於人民法院民事執行的拍賣,應當在拍賣五日以前通知。
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