(2014)深寶法民三初字第87號

原告黃X，男，漢族，1976年1月20日出生。

原告莫清有，男，漢族，1968年12月28日出生。

以上兩原告共同委託代理人劉XX，廣東XX律師。

被告深圳市XX公司。

法定代表人李XX，總經理。

委託代理人夏XX，廣東XX律師。

委託代理人夏裕輝，廣東XX實習律師。

被告深圳市XX公司。

法定代表人曾XX，總經理。

委託代理人郭X，廣東XX律師。

原告黃X、莫XX與被告深圳市XX公司（以下簡稱興XX公司）、被告深圳市XX公司（以下簡稱沙XX公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理後，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告黃X及兩原告共同委託代理人劉XX，被告興XX公司委託代理人夏XX、夏裕輝，被告沙XX公司委託代理人郭X到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2010年被告興XX公司承包經營被告沙XX公司的沙井上南XX上寮工業路18號房屋，並投資改造成沙井上南水果批發市場，然後將其中部分店鋪轉租給原告經營水果批發業務。被告興XX公司承諾可以長期租賃，原告按被告的要求，投入了巨資興建了冷庫等固定資產，並簽訂了許多長期採購、銷售合同，準備長期經營。2013年8月初，兩被告達成協議，約定租約9月底到期後不再續租，但被告興XX公司卻仍然一如既往每月催收租金並將租金收到了2013年12月，原告也一直正常經營。但是被告興XX公司突然於2013年11月底通知原告租賃合同到期不再續約，要求原告於2013年12月底騰退清場，否則停水停電。在被告明確承諾可以長期租賃並要求原告固定投資的情況下，原告相應做了長期經營的投資，被告不再續約的行為明顯違背誠實信用原則，已經構成嚴重違約，且被告興XX公司在明知租約到期不能續約的情況下仍然繼續收租，涉嫌欺詐。被告的違約、欺詐行為給原告造成巨大的經濟損失。為了維護原告的合法權益，特向法院提起訴訟，請求判令：1、兩被告賠償兩原告經濟損失人民幣136,000元；2、被告興XX公司退還兩原告押金人民幣5,000元；3、被告承擔本案訴訟費。

被告興XX公司答辯稱，一、原告與被告興XX公司簽訂了租賃合同書，但雙方簽訂的租賃合同已經於2013年9月到期，合同到期後雙方的租賃合同為不定期合同。因涉案房屋需拆除重建，2013年11月12日，被告興XX公司與被告沙XX公司向包括原告在內的所有租户發出通知，通知原告應於2013年12月31日前搬離。通知發出的當日，原告及其他商户到沙井街道辦反映了情況。之後，被告興XX公司又於2013年11月26日、2013年12月12日分別發出通知，通知原告應於2013年12月31日前搬離並與被告興XX公司辦理解除合同以及退還押金的相關手續。2013年12月31日搬離期限到期後，原告未搬離租賃場所，兩被告於2014年1月3日一同又向包括原告在內的所有租户再次發出通知，要求原告於2014年1月20日前搬離，原告才於2014年1月20日前搬離。原告經營的是水果農產品，並不需要原告所稱的冷庫等設備，且原告也沒有提供冷庫相關的資料予以證明，原告經營的產品類別也可以證明被告提前59天通知原告搬離開的時間是足夠的，合理的。被告興XX公司有權解除合同，同時被告興XX公司也在合理期限內通知了原告。二、原告要求被告興XX公司退還押金沒有法律和事實依據，應予以駁回。原告與被告興XX公司簽訂的租賃合同書第四條第2款約定“合同租賃期滿，乙方向甲方交還鋪位，經甲方驗收無設施損壞且乙方沒有其他違約情況下，甲方應於30日內無息返還押金”。2013年11月12日、2013年11月26日和2013年12月12日被告興XX公司連續三次發出搬遷通知，要求原告應於2013年12月31日前搬離，但原告對此置之不理，直至2014年1月20日左右才搬離租賃房屋，導致被告增加了管理上的費用。因此，原告要求被告興XX公司退還押金沒有法律依據。

被告沙XX公司答辯稱，原告的主張無任何事實與法律依據，被告興XX公司與被告沙XX公司所簽署的租賃合同約定的租賃期限為2010年1月1日至2013年9月30日止，現該租賃合同已到期，被告沙XX公司曾於2013年11月8日書面通知被告興XX公司進行搬離，並要求被告興XX公司在2013年12月31日前搬離完畢。被告興XX公司也同時多次向原告發出搬離通知，但原告拒不搬離，反而採用信訪等方式繼續佔用租賃物。後經政府出面協調，原告才逐步搬離涉案租賃場所，但其行為已經嚴重違約，同時給被告沙XX公司造成了重大經濟損失。在必要時，被告沙XX公司將另行向原告主張賠償。

經審理查明：2010年1月5日，被告沙XX公司（出租方）和深圳市XX公司（承租方）簽訂［租］2009-044號《租賃合同書》，約定：被告沙XX公司將位於沙井鎮上南XX第4棟商業樓、雜物房、單層宿舍、第7棟商業樓、第9棟商業樓、商業鋪位、第5棟宿舍樓租賃給承租方；租賃期限為3年4個月，從2010年1月1日起至2013年4月30日止；廠房及宿舍租金按每平方米每月人民幣9.5元計收，租金計收時間為從2010年1月16日起至2013年4月30日止。另，深圳市XX公司未經工商登記註冊，且被告沙XX公司和被告興XX公司均確認上述合同的承租方為被告興XX公司。

2010年12月13日，兩原告與被告興XX公司簽訂《租賃合同書》，約定：被告興XX公司將位於深圳市寶安區沙XX深圳市沙井上南農產品批發中XX出租給兩原告；本租賃物建築面積為108平方米，租賃物的用途為水果批發銷售（甘蔗、香蕉除外），除被告興XX公司同意外，兩原告不得擅自改變鋪位之用途；本租賃合同的租賃期限為3年，自2011年1月1日起至2013年9月30日止，其中2011年1月1日至2011年12月31日為免租期，本租賃合同的租賃期滿後如兩原告想繼續承租租賃物，被告興XX公司同意兩原告在同等條件下，享有優先承租權，但兩原告應於租賃期限屆滿前一個月內書面通知被告興XX公司，並與被告興XX公司另行協商簽訂新的租賃合同；2012年1月至12月期間每月租金為人民幣1,250元，2013年1月至9月期間每月租金為人民幣1,666元，兩原告應當於每月10日前向被告興XX公司支付當月租金；本合同的履約押金為人民幣5,000元，合同期滿，兩原告交還鋪位，經被告興XX公司驗收無設施損壞且兩原告沒有其他違約的情況下，被告興XX公司應當於30日內無息返還押金，因政府或被告興XX公司原因導致本合同終止的，被告興XX公司應當於原告搬出租賃鋪位之日無息返還押金。

2010年12月13日，被告興XX公司收取了押金人民幣5,000元，且該押金至今仍在被告興XX公司處。

2013年8月2日，被告沙XX公司（甲方）和深圳市XX公司（乙方）簽訂［協議］2013-019號《租賃合同補充協議書》，約定：雙方簽訂的［租］2009-044號《租賃合同書》已經於2013年4月30日到期，現因甲方的發展需要，故不辦理有關續約手續；甲方同意乙方使用上述合同租賃財產至2013年9月30日止，使用期間乙方應當無條件配合甲方的發展需要；乙方須按原合同書條款規定將租金、水費、電費及其他相關費用繳清至2013年9月30日止；甲方同意將上述合同租賃財產從2013年10月1日起至2013年12月31日止作為乙方的清場時間，清場期間甲方不向乙方收取租金，但所產生的水費、電費及其他相關費用由乙方負責；乙方負責處理乙方與上述合同租賃財產有關的現有商户租賃合同終止事宜，以此產生的一切經濟及法律責任由乙方負責，與甲方無關；乙方必須於2013年12月31日準時將上述合同租賃財產交回甲方使用，如到期未返還該租賃財產給甲方使用，造成甲方損失的，乙方應予賠償。被告沙XX公司和被告興XX公司均確認上述合同的乙方為被告興XX公司。

2013年11月8日被告沙XX公司做出《通知》，2013年11月11日在該份通知中蓋章確認，該份通知內容為：告知深圳市XX公司各商户，被告沙XX公司將深圳市寶安區沙XX出租給被告興XX公司，並簽訂了［租］2009-044號租賃合同，合同已經於2013年9月30日到期，現被告沙XX公司決定合同到期後收回該租賃財產並進行清拆重建，不再與興順XX續簽合同手續，現決定如下“1、從2013年10月1日起至2013年12月31日止為興順XX搬遷期，搬遷期內請各商户務必將租賃財產內動產搬遷完畢；2、2013年12月31日後如租賃財產內該商户動產未搬遷完畢，視該商户自動放棄，本公司可自行處理租賃財產內的動產”。兩被告主張已經於2013年11月12日已經在涉案農產品批發中心內張貼了上述通知，兩原告表明其沒有見到過該份通知。

2013年11月26日，被告興XX公司做出《關於水果市場清場回覆的通知》，該份通知內容如下：2013年11月12日各商户上訪至沙井街道辦，沙XX公司於2013年11月25日再次回覆如下：要求興XX公司（含各商户業主），務必於2013年12月31日前清場完畢，請各商户嚴格按租賃合同約定辦理解除合同手續，如到期未清場完畢，沙XX公司將另循法律途徑解決。兩被告主張已經於2013年11月26日在涉案農產品批發中心內張貼了上述通知，兩原告表明其沒有見到過該份通知。

2013年11月29日，包括原告在內的涉案上南農產品批發中心的商户上訪至沙井街道辦，對兩被告收回涉案商鋪一事進行了上訪，並提交了上訪信等上訪材料，上訪信中的相關內容載明如下：“工業公司於2013年11月12日發出通知，要所有的商户必須在2013年12月30日清場，不顧我們商户的訴求，也沒有任何安置的措施，更沒有任何解釋，強硬要求所有80多家商户、400多人離場。2013年11月14日各商户自願在沙井鎮政府集體上訪”、“11月26日下午興順XX再次發出通知（附頁），口氣強硬的再次重申，12月31日務必清場的決定”。另，上訪材料中附有2013年11月8日、2013年11月26日做出上述兩份通知。

2014年1月，原告搬離涉案商鋪。原告主張其搬離涉案商鋪的時間為2014年1月1日至1月5日期間，被告興XX公司主張原告搬離涉案商鋪的時間為2014年1月20日左右，雙方均未提交證據證明其該主張。

原告主張在被告承諾可以長期租賃的情況下，原告進了固定投資並進行了長期經營的準備，被告擅自解除租賃合同屬於違約行為，並給原告造成了損失，故原告訴至法院，請求兩被告向其賠償經濟損失人民幣136,000元，並主張被告興XX公司向其返還押金人民幣5,000元。原告在庭審中明確其主張的經濟損失包括：1、原告向其供貨商承擔的違約金損失人民幣56,000元，原告提供了訂貨合同證明該主張，兩被告對原告提供的訂貨合同的真實性以及原告該主張均不予認可；2、購置經營用具和搭建遮雨棚的財產損失人民幣30,000元，原告未提供證據證明其該主張，兩被告對原告該主張不予認可；3、搬遷期間的利潤損失人民幣50,000元（每月人民幣12,500元×4個月），原告未能提供證據證明其該主張，兩被告對原告該主張不予認可。

另查，1、原、被告在庭審中均確認涉案租賃物即深圳市寶安區沙井上寮工業路深圳上南農產品批發中XX為搭建的鋼架結構的大棚，且無證據證明該大棚是經主管部門批准建設的。2、原告主張對涉案商鋪加建了飄雨棚，該飄雨棚已經被拆除，但原告既未能提交證據證明其該主張，又未能提交證據證明飄雨棚的價值。

以上事實，有［租］2009-044號《租賃合同書》、租賃合同書、［協議］2013-019號《租賃合同補充協議書》、《通知》、押金收據、《關於水果市場清場回覆的通知》、上訪材料等證據和筆錄、庭審筆錄予以證實。

本院認為，本案屬於房屋租賃合同糾紛。根據法律規定，出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中被告興XX公司出租給原告的租賃物即深圳市寶安區沙井上寮工業路深圳上南農產品批發中XX為搭建的鋼架結構的大棚，在無證據證明該大棚是經主管部門批准建設的情況下，本院認定原告與被告興XX公司於2010年12月13日簽訂的《租賃合同書》為無效合同。根據無效合同的處理原則，合同無效後，被告興XX公司應當向原告返還押金人民幣5,000元。

關於原告主張的違約金損失人民幣56,000元、購置經營用具和搭建遮雨棚的財產損失人民幣30,000元和利潤損失人民幣50,000元。根據本院查明的事實，原告作為承租方，被告興XX公司作為出租方，雙方在簽訂租賃合同之前對租賃物的性質未盡到必要的審查義務，雙方對合同無效均存在一定的過錯。原告和被告興XX公司簽訂的《租賃合同書》約定的租賃期限已經屆滿，兩被告亦已經於2013年11月12日以張貼通知的形式，向包括原告在內的商户告知了涉案租賃物無法繼續使用的情況，且給予原告的搬遷期為2013年12月31日前，故原告在搬遷期屆滿前應當負有積極減損的義務。原告主張兩被告應當向其支付違約金損失人民幣56,000元，但原告未能提供證據證明其為此承擔的違約金數額，原告提供的訂貨合同不足以證明其該主張，本院對原告該主張不予支持。原告主張的購置經營用具和搭建遮雨棚的財產損失人民幣30,000元和利潤損失人民幣50,000元，原告未提供證據證明其該主張，根據誰主張誰舉證原則，本院對原告該主張不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第五十八條，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、被告深圳市XX公司於本判決生效之日起十日內向原告黃X、莫XX返還押金人民幣5,000元；

二、駁回原告黃X、莫XX的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費人民幣1,560元，由原告負擔人民幣1,505元，由被告興XX公司負擔人民幣55元，受理費原告已預交。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於廣東省深圳市中級人民法院。

審判長楊瑩

人民陪審員陳遠霞

人民陪審員朱純祿

二〇一四年六月八日

書記員李XX

書記員邊XX

附本案相關法律條文如下：

《中華人民共和國合同法》

第五十八條合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第六十四條當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。