房屋買賣合同糾紛案

吉田弘義訴周剛琴、吉田建光、吉田千惠、吉田美里、房屋買賣合同糾紛案

【案情簡介】

吉田弘義與吉田玲子系夫妻關係，雙方於1966年結婚。婚後兩人育有吉田建光、吉田千惠、吉田美里三個子女。該5人均系日本人。周剛琴與周剛美系姐妹關係。1996年，吉田弘義以自己的名義購入了位於上海市長寧區榮華西道99弄5號301室房屋（下稱“案涉房屋”）一套，產權登記在吉田弘義個人名下。2013年11月5日，吉田弘義作為出賣人與作為買受人的周剛琴就案涉房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定：將案涉房屋以240萬元價格出售；吉田弘義於2014年12月31日前騰空房屋並通知周剛琴進行驗收，在2014年12月31日前辦理房屋過户手續；簽訂合同前周剛琴已支付了10萬元購房訂金；簽訂合同當日，周剛琴支付給吉田弘義90萬元首期房款；周剛琴貸款140萬元，承諾在交易過户前辦妥貸款手續，不足部分，過户當日現金不足。同日，吉田弘義出具收條，言明收到周剛琴購買案涉房屋支付的首付款100萬元（含已付定金10萬元）。該合同和收條同時在上海市公證處予以了公證。2014年10月24日，吉田玲子死亡，無遺囑及遺贈。2015年4月29日，吉田弘義出具收條，言明收到周剛美（周剛琴的委託代理人）買房款貳拾萬元整。2015年4月30日，吉田弘義簽署委託書，委託受託人周剛美作為其代理人，就案涉房屋代表其辦理相關事宜，包括收取房價款，代為開具收款收據和代為交房等，委託期限至2017年4月29日止。2015年5月1日，吉田弘義與周剛琴另訂立《補充協議》一份，確認截止本協議簽訂之日，周剛琴尚欠吉田弘義購房款120萬元。吉田弘義同意周剛琴在2016年12月30日前付清購房款。鑑於上海市政府出台的房屋限購政策，周剛琴暫時不具備購房資格（從2016年3月24日起，上海市要求本市户籍居民家庭購房繳納個人所得税或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上），吉田弘義同意將辦理房屋產權變更時間調整為2019年10月底前。同時吉田弘義放棄追究周剛琴的違約責任。2015年5月18日，周剛美代吉田弘義與周剛琴簽訂房屋交接書，將案涉房屋交付給周剛琴。2016年6月7日，吉田弘義簽訂授權委託書一份，稱由於案涉房屋房產證遺失，吉田弘義不變辦理遺失、補辦申領和出售本物業等事宜，委託周剛美為吉田弘義代理人，以吉田弘義名義辦理掛失補證、出售物業（包括簽訂房地產買賣合同、代為收取房款、代為辦理買賣合同公證、代為辦理房屋交接手續等）。2016年8月31日，吉田弘義與吉田建光等三人訂立《家庭協議書》一份，決定吉田弘義對案涉房屋享有二分之一份額，吉田建光等三人共同擁有案涉房屋二分之一份額。2016年12月23日，周剛美出具收條一份，嚴明收到周剛琴購買出售方吉田弘義案涉房屋的購房餘款120萬元。此款系周剛琴通過銀行轉賬方式支付到吉田弘義的委託代理人周剛美賬上。2017年3月13日，吉田弘義向上海市長寧區人民法院提起訴訟，將周剛琴作為被告，請求人民法院判令解除吉田弘義與周剛琴於2013年11月5日簽訂的《上海市房地產買賣合同》，其三個子女吉田建光等人作為第三人蔘加訴訟。上海市長寧區人民法院認為，處分共有的不動產，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意。因案涉房屋購買于吉田弘義與吉田玲子婚姻關係存續期間，案涉房屋屬於共同財產，吉田玲子去世時未留有遺囑，為此吉田弘義四人已家庭商議決定吉田弘義佔二分之一份額，吉田建光等三人佔二分之一份額，吉田弘義等四人系案涉房屋的共有人。因吉田建光等四人均表示同意解除合同，且表明不願意配合繼續履行合同，因此，合同事實已無法繼續履行，判決支持了吉田弘義的一審訴訟請求即判令解除合同。周剛琴不服，為此提起上訴。

  【代理意見】

 代理人認為，本案屬於房屋買賣合同糾紛，爭議焦點在於：吉田弘義是否有權要求解除合同。

    代理人接受被告周剛琴的委託後，立即代為向上海市第一中級人民法院提起上訴。除提交了《民事上訴狀》外，此後還提交了2份《補充上訴意見》和證實吉田弘義與周剛琴之間系真實房屋買賣合同關係並已支付相關購房款的新證據。代理人在上訴意見中着重就吉田弘義無權要求解除合同的事實和理由進行了多方面的闡述。主要從繼承人繼承遺產應承擔之債務；吉田玲子雖未在房地產買賣合同上簽字，但因其去世前未提出過異議、推定其明知並認可房屋出售事實；合同雙方已通過訂立補充協議將房屋過户時間調整為2019年10月、因期限尚未屆滿、周剛琴屆時是否具備購房資格不明；周剛琴在本案中無任何違約行為，付款義務已全部履行；吉田弘義四人在一審中均承認合同有效，其要求解除不符合約定和法定解除條件等方面進行綜合分析。  

【判決結果】

上海市第一中級法院審理後，判決撤銷上海市長寧區人民法院作出的一審判決，改判駁回吉田弘義的訴訟請求。

【裁判文書】

二審法院審理認為，本案的爭議焦點為吉田弘義是否有權要求解除合同。

首先，一審法院判決涉訟房屋買賣合同解除的理由系認為，因涉訟房屋的部分共有人即吉田建光等三人不願意配合履行買賣合同，而因涉訟房屋並未過户至周剛琴名下而不適用善意取得制度。對此，若如一審法院認定，吉田建光等三人現均為涉訟房屋的共有人，根據吉田弘義等四人簽訂的《家庭協議書》及其在本案審理過程中的各自陳述，吉田建光等三人系基於對吉田弘義亡妻吉某所享有的涉訟房屋產權份額的繼承而成為涉訟房屋的共有人，故其三人對涉訟房屋權利的取得應受繼承法律的規制。就周剛琴二審中提出的涉訟房屋不屬於吉田弘義與吉某夫妻共同財產的主張，吉田弘義等四人對此則持截然相反的觀點，鑑於雙方對相關準據法的適用及《日本民法典》相關條文的理解均不具有權威性，故暫且不論雙方就此存在的爭議，即便根據吉田弘義等四人的觀點，涉訟房屋屬於吉田弘義與吉某的夫妻共同財產，因吉某去世時未留有遺囑，根據我國民事關係法律適用法第三十一條的規定，法定繼承適用被繼承人死亡時經常居所地法律，但不動產法定繼承適用不動產所在地法律，故吉田建光等三人繼承取得涉訟房屋權利份額應適用我國繼承法的相關規定。我國繼承法第三十三條規定，繼承人應在繼承遺產的範圍內對被繼承人的債務承擔清償責任，而此條規定中的“債務”顯然並非專指金錢債務，當然也包括被繼承人生前訂立的合同項下的義務。涉訟房屋買賣合同系在吉某生前訂立，雖然吉某非涉訟房屋登記的權利人而未簽訂該合同，但根據吉田弘義等四人的陳述，吉田弘義與吉某系經協商以家庭共同財產購買涉訟房屋並登記在吉田弘義一人名下，而吉田弘義、吉田建光等三人並未提供任何證據證明吉某在去世前曾就吉田弘義將涉訟房屋出售給周剛琴提出過異議，現在吉某已經去世的情況下，其對涉訟房屋出售事宜的態度已無法探究，但在明知涉訟房屋存在的情況下吉某對涉訟房屋相關情況不聞不問的態度亦系其對自身權利的漠視，故可視為吉某對吉田弘義出售涉訟房屋系知情且認可，涉訟房屋買賣合同的效力當及於吉某。由此，根據前述繼承法的相關規定，吉田建光等三人作為吉某的繼承人，在繼承涉訟房屋權利份額的同時亦應承擔吉某就涉訟房屋買賣合同項下應承擔的義務，即配合吉田弘義繼續履行買賣合同，故一審法院未考慮吉田建光等三人取得涉訟房屋的權利基礎，僅以吉田建光等三人作為涉訟房屋共有人不同意履行買賣合同為由即判令解除合同有誤，本院對此不予認同。

其次，吉田弘義在一審中另主張周剛琴在簽訂買賣合同時向其隱瞞了不具備購房條件的事實，但根據雙方簽訂的補充協議，吉田弘義同意將辦理房屋產權變更登記的時間調整為2019年10月底之前，在該期限尚未屆至、周剛琴屆時是否具備購房資格並不確定的情況下，周剛琴在簽訂買賣合同當時以及當前即便不具備購房資格，吉田弘義亦無權以此為由要求解除買賣合同。

第三，吉田弘義還主張周剛琴後續沒有按照約定支付房款，但根據吉田弘義向案外人周某出具的授權委託書、周某向周剛琴出具的收條、周剛琴向周某付款的轉賬憑證、周某在一審時的證人證言，結合吉田弘義並未提供在提起本案訴訟之前曾向周剛琴或周某催要過涉訟房屋房款的任何證據的情況，本院認為，吉田弘義以周剛琴未支付後續房款為由要求解除合同亦不能成立。

第四，就吉田弘義關於其與周剛琴之間就涉訟房屋並無真實交易的意思之主張，因此係認定買賣合同無效的理由，而吉田弘義在一審中經法院釋明後明確表示對買賣合同效力不持異議而僅要求解除合同，故不論吉田弘義該主張是否成立均不能成為解除涉訟房屋買賣合同的理由。

判決：

一、撤銷上海市長寧區人民法院（2017）滬0105民初5491號民事判決；

二、駁回吉田弘義（YOSHIDAHIROYOSHI）的訴訟請求。

【案例評析】

司法實踐中，房屋買賣合同是很常見的民事糾紛。導致糾紛的絕大部分原因則在於近年來房價上漲，由於利益驅使，合同一方當事人欲利用合同簽訂的不規範或法律漏洞以追逐不正當利益。釀至本案糾紛的原因也在於上海市房屋限購政策出台後房價大幅度上漲，案涉房屋價格出現了翻倍增長。

具體到本案中，作為房屋所有權人之一吉田玲子的繼承人吉田弘義等四人，應當在繼承遺產範圍內對被繼承人生前債務承擔連帶清償責任。該債務不僅是金錢債務，還包括合同項下義務。案涉房屋買賣在前，繼承在後，吉田建光等四人應繼續履行合同義務即配合周剛琴屆時辦理房屋過户手續。其吉田弘義四人對《房地產買賣合同》的效力並不持異議。因各方均認可合同有效，基於合同有效前提，吉田建光等三人要求解除合同的理由是因其不願意配合履行買賣合同，所以合同無效履行即無法過户，而該理由既不符合《合同法》第93條約定解除情形和第94條法定解除情形。周剛琴與吉田弘義已通過簽訂《補充協議》的方式，約定房屋產權變更登記時間調整為2019年10月底前，屆時答辯人的社保繳納年限已經年滿5年，客觀上是可以辦理房屋過户登記的，雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》客觀上是可以履行的。因此，吉田建光等三人不願履行合同義務是一種違約行為且屬主觀不願，並非是房屋買賣合同在客觀上不能得到履行。三被答辯人以自己明確表示不會配合答辯人辦理案涉房屋的過户手續的理由無法律依據，依法不能成立。吉田弘義的行為構成家事代理，買賣合同的效力及於吉田玲子；案涉房屋買賣在先，繼承在後，三被答辯人與吉田弘義內部達成的家庭協議依法不能對抗外部買賣法律關係。且雙方簽訂的合同及部分付款依據也經公證，答辯人與吉田弘義簽訂的《上海市房地產買賣合同》真實、合法、有效，依法應受法律保護。