房產買賣律師——簽署買賣合同後賣方不願意賣了怎麼辦

原告訴稱

陳某君、趙某英向本院提出訴訟請求：1、請求法院判決雙方於2020年10月27日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議無效；2、請求判令路某鵬歸還我方關於案涉房屋的《安置房定購合同》原件。

事實和理由：2020年10月27日，我方因為急需用錢向路某鵬借款15萬元，雙方簽訂了《借款合同》，合同約定借款15萬元，我方將海淀區Z號為上述借款提供抵押擔保，抵押房產面積86.22平米。我方為順利借款，同意將房屋用作該筆借款的擔保並基於借錢的急迫心理同路某鵬簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及相關補充協議。

合同約定由我方出售給路某鵬海淀區Z號拆遷房一套，房屋成交價格185萬，定金15萬元。上述兩份合同簽訂後，路某鵬將15萬元借款轉給我方，我方將《蘇家坨鎮宅基地房屋被拆遷人安置房定購合同》等原件一併交付給路某鵬，用作借款的抵押擔保。在借款合同約定還款期限前，我方找到路某鵬想將借款和利息歸還，路某鵬卻稱雙方為房屋買賣關係而非借款關係，要求我方雙倍返還定金。我方認為，雙方之間只是借款關係，並無房屋買賣的意圖，簽訂房屋買賣合同僅是對借款合同的擔保，房屋買賣並非雙方的真實意思。

被告辯稱

路某鵬辯稱，第一、雙方並不認識，僅因為購買房屋經北京D公司介紹認識，我方購買陳某君、趙某英房屋，雙方之間並不存在任何借貸關係。

第二、雙方借貸關係不存在，因為陳某君、趙某英並沒有實際向我進行借款。

第三、陳某君、趙某英提交的借款合同並非各方真實意思表示所簽署的，陳某君、趙某英以借款合同提起訴訟，屬於逃避責任的行為。

路某鵬另提出反訴，反訴請求：1、請求法院依法解除雙方於2020年10月27日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》；2、請求法院判令陳某君、趙某英雙倍返還反訴我已支付購房定金30萬。

陳某君、趙某英對路某鵬的反訴辯稱，一、雙方簽訂房屋買賣合同真實目的是擔保民間借貸合同的履行，並無買賣房屋的意思表示，雙方簽訂的房屋買賣合同無效。雙方以房屋買賣合同作為借款擔保的意思表示明確。雙方並無房屋買賣的合意，簽訂房屋買賣合同系雙方的虛假意思表示。二、案涉房屋並未取得產權證書，依法不得轉讓，雙方簽訂的房屋買賣合同應屬無效。綜上，我方認為對方提出的訴訟請求沒有事實及法律依據，請求法院駁回對方的訴訟請求。

法院查明

2012年9月11日，陳某君（乙方）與北京m公司（甲方）簽訂《安置房定購合同》，購買Z號房屋，路某鵬持有上述《安置房定購合同》原件並當庭出示。

2020年10月27日，陳某君、趙某英（出賣人）與路某鵬（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定房屋坐落於海淀區Z號，房屋成交價格185萬元，定金15萬元；上述《北京市存量房屋買賣合同》對逾期交房、逾期付款、逾期過户、逾期遷出户口的違約責任進行了約定，但未約定付款期限和交房時間。路某鵬稱因為當時陳某君的父母及孩子都居住在訴爭房屋，當時陳某君説要先去租房然後騰房，時間不確定，所以雙方口頭約定給陳某君幾個月的時間騰房，一手交房一手交錢。陳某君、趙某英對此不予認可，稱雙方是借款關係，上述約定不符合買房人買房的正常情況。

2020年10月27日，路某鵬（甲方、出借人）與陳某君、趙某英（乙方、借款人）簽訂《借款合同》，約定借款金額15萬元，借款期限2020年10月27日至2020年11月26日；乙方將其擁有的一套坐落於北京市海淀區Z號房屋為上述借款提供抵押擔保，本合同借款採用固定利率，借款利率為年息15%，以乙方本合同抵押擔保的標的的房屋不動產權證書下發之日起30個工作日一次性支付甲方本金及利息；如乙方將本合同抵押擔保標的的房屋過户給甲方，本借款合同自動解除，本借款合同約定的利息乙方無需支付，甲方出借的全部借款作為購買乙方的購房款，乙方無需退還甲方。2020年10月27日，陳某君書寫《定金及房款交付確認函》，載明收到路某鵬交付的購房定金15萬元。

庭審中，路某鵬主張雙方實為房屋買賣合同關係，並提交《同意出售及繼承履約承諾書》、《售房人陳述》、《關於如實陳述交易信息的聲明》、微信聊天記錄、錄像光盤佐證。……；錄像光盤內容為陳某君的爺爺奶奶認可房屋出售事宜並簽署《同意出售及繼承履約承諾書》的情況。

陳某君對《同意出售及繼承履約承諾書》、《售房人陳述》、《關於如實陳述交易信息的聲明》、錄像光盤真實性認可，證明目的不予認可，對微信聊天記錄不予認可。陳某君、趙某英稱之前不認識路某鵬，最開始是陳某君想要出售房屋，並通過中介找到路某鵬，但在雙方交易過程中，路某鵬同意借給陳某君款項，並要求用房屋作為擔保。路某鵬對陳某君、趙某英上述主張不予認可，稱之前不認識陳某君、趙某英，後經房屋中介介紹向陳某君、趙某英購買房屋；合同簽訂的時間是2020年，因受疫情影響，整個市場的房價是下滑的，後因房價上漲，陳某君、趙某英不想繼續履約，就想在不承擔違約責任的情況下解除合同，路某鵬不同意；

路某鵬之前不認識陳某君、趙某英，沒有向陳某君、趙某英借款的理由，路某鵬需求的是房屋，在自身買房尚且資金不充足的情況下不可能將借款給陳某君、趙某英。

2021年，陳某君、趙某英以房屋買賣合同糾紛為由將路某鵬訴至本院，要求解除《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》並返還《安置房定購合同》，事實理由中解除合同理由為路某鵬未按照合同約定履行付款義務。陳某君、趙某英稱其從始至終認為15萬屬於借款，路某鵬基於其優勢地位讓其簽訂了借款合同和買賣合同，陳某君、趙某英想要還款，所以才在之前起訴要求解除。

庭審中陳某君、趙某英稱訴爭房屋未辦理房屋產權證，且房屋性質不確定，違反行政法規及法律強制性規定的合同無效；且存在以合法形式掩蓋非法目的的行為，路某鵬以房屋買賣合同來掩蓋其高額的借款利息的行為無效。路某鵬對陳某君、趙某英上述主張不予認可，稱訴爭合同合法有效，訴爭房屋雖未辦理產權證書，但權屬清晰，具備買賣的條件，雙方進行房屋買賣意思表示真實。

裁判結果

一、陳某君、趙某英與路某鵬於2020年10月27日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》於本判決生效之日解除；

二、陳某君、趙某英於本判決生效後10日內雙倍返還路某鵬購房定金30萬元；

三、路某鵬於本判決生效後10日內將《蘇家坨鎮宅基地房屋被拆遷人安置房定購合同》返還給陳某君、趙某英；

房產律師靳雙權點評

本案的爭議焦點為陳某君、趙某英與路某鵬之間真實的合同關係情況。根據庭審查明的情況，《借款合同》約定“如乙方將本合同抵押擔保標的的房屋過户給甲方，本借款合同自動解除，本借款合同約定的利息乙方無需支付，甲方出借的全部借款作為購買乙方的購房款，乙方無需退還甲方”，如《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》為雙方虛假意思表示，則上述約定明顯不符合標的額為15萬元的借款合同關係的應有內容。

其次，陳某君、趙某英之前與路某鵬並不相識，雙方不具備借款合同關係的基本信任基礎，在房屋交易過程中雙方協商訂立借款合同關係亦不符合常理。

再次，陳某君為《安置房定購合同》的買受人，陳某君、趙某英在離異的情況下，共同簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，陳某君的直系長輩親屬簽寫《同意出售及繼承履約承諾書》，均符合回遷安置房交易的一般交易特徵，而從借款合同關係的角度則無法進行合理解釋。

最後，路某鵬向陳某君支付15萬元後，陳某君簽寫《定金及房款交付確認函》，載明收到路某鵬交付的購房定金15萬元。綜合上述情況，法院認定陳某君、趙某英與路某鵬之間為房屋買賣合同關係而非借款合同關係。現陳某君、趙某英明確表示拒絕履行房屋買賣合同，路某鵬要求解除《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，並要求陳某君、趙某英雙倍返還購房定金30萬元，具備事實及法律依據，法院予以支持。