房產買賣律師——父母與他人簽訂的房屋買賣合同子女主張為其借名購買法院如何認定

原告訴稱

周某傑向本院提出訴訟請求：1、請求法院確認位於北京市大興區B號院內北正房五間、南房二十四間（一層十二間、二層十二間）歸周某傑所有；2、訴訟費用由周某賢承擔。

事實和理由：周某賢與周某傑系父子關係。1996年，周某傑欲購買本村房屋用於居住生活，後與周某賢協商決定以周某賢名義進行購房，購得房產歸周某傑所有。1996年6月1日，在村委會的見證下，周某賢與本村村民吳某榮訂立賣房協議，周某賢以9500元（實際出資人為周某傑）的價格購買吳某榮所有的位於北京市大興區B號院落及院內北正房六間、東廂房三間、西廂房三間及南房一間，後雙方各自履行了合同義務。

之後，周某傑及家人搬到了上述院落居住生活至今，期間對該院內房屋進行了修繕及翻建。時至今日，周某賢反悔，拒不承認借名買房之事。為維護合法權益訴至法院，望查清事實給予公正判決。

被告辯稱

周某賢辯稱：1、周某傑方從未與周某賢商量過買房的事宜，1996年6月1日，周某賢與吳某榮簽訂賣房協議，約定周某賢購買吳某榮名下位於北京市大興區B號院北正房六間、東廂房三間、西廂房三間及南房一間，交易金額為9500元整，簽訂協議上有周某剛等人的簽字見證，中間人金某強簽字確保，賣房協議簽署的同時，周某賢向吳某榮交費了9500元的購房款，簽署協議與村民委員會的溝通等來看，周某傑並未參與其中，周某賢為實際購買方，因此案涉房屋應當歸周某賢所有；

2、周某傑當庭陳述其為實際出資人與本案事實不符，周某傑2016年時尚在周某賢處居住，衣食住行均由周某賢支出，且周某賢將向法庭提交自身購房款的相關證據，周某傑沒有證據證明其有過出資，因此無法判斷周某傑為房屋的實際出資人；3、在1996年6月1日簽訂賣房協議時，周某傑已滿22歲，系完全民事行為能力人，在常理上來説應該是周某傑與吳某榮簽訂買房協議，綜合現有證據及一般常理周某傑陳述的現實情況與常理相互違背。

周某傑在庭審過程中闡述的事實，所有房屋均未修繕與翻建，且修繕和翻建的事實均在周某賢的房屋之上，所以應該歸周某賢所有。綜上所述，周某賢認為法庭應當駁回周某傑的訴訟請求，依法判決房屋歸周某賢所有。

法院查明

周某賢與周某傑系父子關係。1996年6月1日，周某賢與本村村民吳某榮訂立賣房協議，協議約定：“本村村民吳某榮現有北正房六間、東廂房三間、西廂房三間、南房一間，院落及房前房後院內的數目一起賣給本村村民周某賢，價格9500元。”同年6月10日，吳某榮收到周某賢交給的買房錢9500元。後周某傑一家在上述房屋內居住，並進行了翻建、改建。

庭審過程中，周某傑出示如下證據支持其主張：證據1、賣房協議複印件1張，證明周某傑以周某賢名義從本村村民吳某榮處以9500元的價格購買涉訴院落及原有房屋；證據2、大興區人民法院調解書複印件1份，證明購買涉訴院落及原有房屋的購房款是來源於民事調解書當中的賠償款；證據3、户口本複印件1份，證明周某傑及其妻子、兒子幾人的户口登記在涉訴房屋內；

證據4、周某傑與周某賢二人兩段視頻對話光盤1張，證明：1、購買涉訴院落及原有房屋的購房款是來源於民事調解書當中的賠償款；2、證明賣房協議、民事調解書等原件在周某賢處；證據5、書證三份，證明：1、周某傑於2005年在涉訴院落中重建北正房五間；2、2016年周某傑在涉訴院落中新建520平方米的二層樓房，其中一層12間、二層12間共計24間；證據6、涉案房屋現狀照片，證明涉訴院落中有北正房五間，及院中二層樓房24間。

周某賢的質證意見為：對證據1的真實性合法性予以認可，關聯性予以認可，證明目的不予認可，依據賣房協議雙方簽訂的主體是吳某榮和周某賢；對證據2的真實性、合法性、關聯性予以認可，證明目的不認可，在本案調解書中僅證明周某傑和周某龍因事故得到了相應的補償，不能證明周某傑購房款是來源於賠償款，金錢具有流動性，購房是發生在1996年，兩者時間相隔較遠，不能證明周某傑購房款的支付情況；當時周某龍是高位截癱，周某傑只是有輕微傷，十二萬主要是賠償周某龍，周某傑的賠償款已經被周某傑預支走了；

對證據3真實性、合法性認可，關聯性、證明目的不認可，雖然該户口本所記載的周某傑都登記在涉案房屋處，但不能證明該房屋為原告所有；對證據4不予認可，證明目的也不予認可，視頻中無法核實主體，周某傑所想證明的目的是來源於民事調解書中的賠償款，周某賢用周某龍的賠償款用於支付房款，與周某傑所述相互違背，因為錄像的時間較短，所以無法從整體上來核實該視頻的合法性和客觀性；對證據

5三性及證明目的均不認可，周某傑所提交的三份證明應為證人證言，根據民事訴訟法的規定周某傑沒有提交有關證人出庭困難的相關情況，證人也沒有出庭作證，周某傑也沒有提交證人出庭的申請，根據周某傑提交證明所記載的內容，無法證實建房的相關人員建房人員的相關資質，以及建房的相關時間和房屋的結構情況，因此對證據5的真實性、合法性、關聯性均不認可；對證據6三性不予認可，所拍攝房屋不能整體顯示房屋的間數及結構情況，更無法顯示所拍攝房屋的地理位置及時間，因此周某賢對於其證明內容不予認可。

周某賢提交了如下證據：證據1、賣房協議原件1張、賣房人吳某榮手書證明原件1張、賣房中間人金某強手書證明原件1張，證明：1、位於北京市大興區B號院內北正房六間、東廂房三間、西廂房三間及南房一間歸周某賢所有；2、周某傑之所以能夠居住在案涉房屋，系周某賢安排周某傑與周某龍換房居住所致；3、周某賢向吳某榮購房時，村大隊負責人等均在場，並簽字予以證明，案涉房屋與周某傑無關；

4、賣房人、購房中間人均認可案涉房屋系周某賢購買、所有，並且支付了相關購房款，故案涉房屋與周某傑無關；證據2、壹萬元借條原件1張、肆仟元借條原件1張，證明：1、周某賢婚後經濟困難，周某龍（實為周某賢）給予周某傑在生活上多方資助，且至今未還；2、1996年周某傑根本無力出資9500元購買案涉房屋。

周某傑的質證意見為：對證據1的賣房協議真實性、合法性、關聯性均認可，但賣房協議最後一行字周某傑認為是周某賢后添加的，與周某傑提交的從周某賢複印的沒有最後一行字；對於吳某榮的手書的真實性周某傑認可，但是這個也是證人證言證人應當出庭作證，對於賣房中間人金某強的手書的真實性周某傑無法核實，對於三份證據的第二項證明目的周某傑認為周某賢的證據證明不了這個事項，第三項、第四項證明目的涉案房屋與周某傑的説法不予成立；

對證據2中1萬元的借條的真實性認可，關聯性和證明目的不認可，借條發生在2003年涉案房屋的購買是1996年，是從周某龍處借款並非是周某賢，與周某賢所述不一致；對於4000元的借條的真實性認可，關聯性和證明目的不予認可，此借條不能證明1996年時周某傑無力出資案涉房屋的購房款。

經審查，本案所爭議落及房屋無宅基地使用證及建房許可證。

裁判結果

駁回周某傑的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。周某傑主張本案爭議房屋系其與周某賢協商以周某賢名義進行購房，購得房產歸周某傑所有，但周某賢對此予以否認，且賣房協議系周某賢與吳某榮簽訂，房款亦由周某賢交付給吳某榮，周某傑所提供的調解書等證據不能充分證明其主張，應承擔舉證不能的不利後果。

且根據法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力。本案中所爭議的宅基地院落並未登記使用權人，房屋亦無合法準建手續，故周某傑要求確認爭議落內的房屋歸其所有的請求，證據不足且缺乏依據，法院不予支持。