借名買房律師——子女名下房屋購買父母有貢獻是否屬於借名買房如何分析

原告訴稱

原告王某文、周某向本院提出訴訟請求：1、請求法院判令被告配合原告將房屋過户至原告名下。

事實和理由：2003年原告周某、王某文以兒子王某傑的名義購買了位於北京市昌平區一號房屋，總房款52萬元。簽訂合同後王某文將錢打給王某傑賬户，然後再由王某傑賬户向開發商繳納了首付款15萬元，後原告夫妻二人每月通過王某傑賬户償還房屋貸款。購買房屋後原告夫妻二人即開始對房屋進行裝修，購買傢俱，並一直居住至今。

2020年9月10日王某傑因意外過世，陳某是王某傑的配偶，王某微是王某傑與陳某所生女兒，王某涵是王某傑與前妻所生女兒。涉案房屋雖登記在王某傑名下，但系原告夫妻二人借王某傑之名所購買，原告夫妻二人才是房屋真正的所有權人。現王某傑已經過世，被告作為王某傑的繼承人應依法參加訴訟，故原告訴至法院，請求法院判決支持原告的訴訟請求。

被告辯稱

被告陳某、王某微辯稱，一、綜合本案原、被告提交的各項證據顯示，原告王某文、周某主張的借名買房法律關係不成立。（一）原告訴狀中以及第一次庭審中，對於案涉房屋購買時間、房屋總價款及案涉房屋首付款的金額、房屋交付時間以及何時裝修全部陳述錯誤，足以判定，原告主張的借名買房法律關係純屬虛構。

（二）第一次庭審，原告主張借名買房，卻始終未説清誰與誰之間存在約定，何時何地有誰在場，具體是如何約定以及為什麼長達20多年時間無人提起等基本問題，尤其是王某傑在世的時候，原告從未跟王某傑提及所謂的“借名買房”，而單單選擇王某傑去世後，涉及遺產分配的時候提出，其目的不言而喻，足以判定借名買房事實為虛構。

（三）原告提交的現有證據根本不足以證明借名買房法律關係的存在。1、被告提交的證據顯示，涉案房屋權屬證書及不動產發票、個人借款合同、房屋買賣合同等涉及房屋權屬的重要原始資料均由王某傑和被告陳某持有，原告從未持有且連一份完整的房產證複印件都沒有，充分證明原告陳述的借名買房事實不存在。2、原告未提供書面借名買房合同，無證人或其他證據證明其與王某傑之間有借名買房約定存在。

3、原告現有證據不足以證明案涉房屋的首付款及貸款均由其支付或償還。1）關於首付款部分，原告提交的所謂與王某傑的轉賬記錄，與案涉房屋的購房時間不相符，與案涉房屋的首付款金額不相符，與案涉房屋的裝修時間等也不相符合。2）關於貸款部分：王某傑自2004年1月償還貸款，原告提交轉賬記錄顯示，即便存在原告偶爾幫助償還幾個月貸款情形，應當視為對兒子經濟緊張的幫忙，還貸行為的不連續性，不符合權利人應當按月支付全部貸款的特點。

4、原告提交的燃氣費、供暖費票據、裝修票據不足以證明原告是支付主體。1）裝修和購買家電的票據放在房屋內，是為了維修方便，不能當然地認定為原告是支付主體。2）每一個票據都是針對王某傑開具的，而沒有針對王某文開具，證明王某傑才是支付主體。3）原告提交了40張燃氣費票據和部分年限的供暖費，首先票據是針對王某傑開具的，沒有顯示支付主體是原告。40張燃氣費也就3年左右的時間，這40張也是不連續的，不能證明燃氣費、暖氣費一直由原告繳納，更不能證明原告是權利人。

5、關於房屋的佔有使用情況，鑑於原告與王某傑之間存在親屬關係，原告時常居住在兒子購買的房屋符合中國國情，並不能影響對借名買房合同是否成立的判斷。

6、對於所謂的借名買房，原告無法做出合理解釋。（四）從我國的現實國情出發，大多數子女在準備購房時，父母基於對子女的親情，可能會有個別的資助行為，其目的是解決子女的居住問題，不能因為有個別出資就認定為借名買房。綜上，應當認定原告所述的借名買房法律關係不成立，應予以駁回。

被告王某涵辯稱，同意原告的訴訟請求。

法院查明

王某文與周某系夫妻關係，二人育有一子王某傑。王某涵系王某傑長女。王某傑與陳某系夫妻關係，二人育有一女王某微。王某傑於2020年9月10日去世。

2003年11月22日，王某傑（買受人）與北京T公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，約定王某傑購買一號房屋，總金額為532147元。買受人於2003年11月22日前交付房款112147元；餘款42萬元作20年銀行按揭貸款。雙方還在合同中約定了其他內容。本院依法調取涉案房屋貸款賬户還款明細，記載王某傑、周某及王某文均償還過貸款。

2004年12月9日，涉案房屋登記至王某傑名下，房屋性質為經濟適用房。

王某文、周某主張涉案房屋由其出資購買，其與王某傑為借名買房關係，為此提供如下證據：證據一、存款憑證、客户回單、電匯憑證、個人業務憑證等，證明自2003年8月30日至2005年8月8日，王某文共向王某傑給付45萬元，用於購房、裝飾裝修、購買傢俱等。陳某、王某微認可部分證據真實性，但認為上述款項與案涉房屋無關，與首付款支付時間、金額及裝修時間均不符合，且王某文在給付部分款項時不在北京，不能證明購房、收房及裝修由王某文親自辦理；

證據二、王某傑的存摺及王某文手機銀行轉賬截圖，證明王某文、周某每月將月供存入王某傑賬户，通過王某傑賬户償還房貸的事實。陳某、王某微認為王某文轉賬時間不連續不能證明原告每月償還貸款，且陳某亦有過償還。

證據三、產權登記代辦費收據、保險費專用收據、國有土地有償使用收費專用收據等，證明購買涉案房屋的上述費用都是王某文、周某繳納，相關票據也在王某文、周某處保管，陳某、王某微認可真實性，但認為所有票據均是向王某傑開具，説明款項支付主體是王某傑。證據四、入住結算通知單、辦理物業入住手續、收樓須知、承諾書、入住證明等，證明王某文、周某辦理了涉案房屋的收房手續，從開發商處接收了房屋。陳某、王某微認可部分證據真實性，但認為文件時間為2003年11月22日，王某傑當天籤合同，貸款尚未辦完，購房款尚未支付，不可能交房和入住。

證據五、裝修押金收據、預收水費、公用電費收據，證明王某文、周某對涉案房屋進行了裝修並預繳了水費電費，陳某、王某微認可真實性，但認為所有票據均向王某傑開具，王某文、周某主張由其支付相關款項沒有證據支持。裝修申請時間為2004年11月，與王某文、周某在起訴書中陳述2004年4月房屋交付後即進行裝修的事實不符。

證據六、裝飾封資修管理手冊、室內裝修明細表、委託購買協議書及明細表等，證明王某文、周某對涉案房屋進行了裝修，陳某、王某微認可部分證據真實性，但認為管理手冊均為王某傑本人簽名辦理，預留電話也是王某傑本人電話，足以判定裝修事宜均由王某傑本人辦理，王某文、周某並未參與。

證據七、傢俱買賣合同、訂貨合同、測量安裝單、銷售合同單等證據，證明涉案房屋內的全部裝飾裝修用品及傢俱均是王某文、周某及王某涵出資購買，所有相關的合同、票據均在王某文、周某處保管。陳某、王某微認可部分證據真實性，但認為均與本案無關，上述證據放在涉案房屋內，只是為維修方便，並不代表王某文、周某出資。

證據八、居民客户用電證、繳納電費發票、繳費賬單及繳納水費單據，證明涉案房屋水、電費全部由王某文、周某繳納，涉案房屋一直由王某文、周某居住使用的事實，陳某、王某微認可證據真實性，但認為單據不能證明繳費主體，案涉房屋最初一直由王某傑居住。

證據九至十二、委託自動代繳費協議、物業費發票收據、有線電視用户回執、用户信息登記表、收費單、發票、繳費訂單截圖、供暖費繳納票據、燃氣費繳費通知單等，證明涉案房屋相關費用一直由王某文、周某繳納，房屋一直由原告居住使用，陳某、王某微認可部分證據真實性，但認為不能證明王某文、周某系繳費主體；

證據十三、陳某與王某傑的微信聊天記錄截圖，陳某與王某傑均承認在北京沒有房子，一直租房居住，並打算購房，證明涉案房屋雖登記在王某傑名下，但房屋的真正權利人是王某文、周某，對此陳某及王某傑均是認可的。陳某、王某微認可證據真實性，但認為聊天內容有歧義，沒有任何實質表述內容，不能證明借名買房法律關係的存在，借名買房應該是購房前雙方達成的，而不是靠合同外主體談話內容去推測。證據十四、王某傑與周某的微信記錄截圖，證明王某文、周某多次想將户口轉至北京，以便將涉案房屋變更至自己名下，陳某、王某微不認可證明目的。

被告陳某、王某微不認可借名買房的關係，並提交如下證據：證據一、房屋所有權證，證明案涉房屋的權屬證明一直由被告陳某和王某傑持有的事實，結合王某文、周某立案時提交不完整的房產證複印件的事實，側面證明案涉房屋的權屬證明，王某文、周某從未持有過，王某文、周某認可真實性，但認為因王某微經常出國，經常向王某文、周某借用房本及相關手續，用於辦理簽證，所以有時房本會在王某傑處，但這並不能證明房屋系王某傑購買，應以實際出資為準。

證據二至四、驗收清單、供暖協議、公約協議，證明案涉房屋的收房驗收清單、供暖協議、使用、管理、維修公約協議，均由王某傑親自簽收、辦理，王某文、周某認可真實性，但認為房屋系以王某傑名義購房，所以由名義權利人簽字是符合常理的，實際上很多簽字都是王某文、周某代簽的。

證據五、商品房買賣合同，證明案涉房屋的商品房買賣合同於2003年11月22日簽訂，房屋總價款為532147元，首付款為112147元，與王某文、周某訴狀陳述均不相符，證明王某文、周某對房屋購買基本情況都不瞭解，不可能是房屋的權利人。

證據六、案涉房屋房款發票，證明涉案房屋的房款發票自開具之日一直由王某傑和陳某持有，所有關於權利人應該持有的票據均由王某傑和陳某持有。原告不認可真實性，認為證據模糊不清，無法看出與本案的關聯性，房屋由誰購買，應以出資而不以票據在誰手上為準，並且購房契税票據在王某文、周某處，足以説明房屋與王某傑及被告無關。

證據七至九，個人住房貸款還款計劃表、住房信貸借款憑證，證明案涉房屋的《個人購房借款合同》、借款憑證原件等，證明房屋權屬有關材料均由王某傑和陳某持有，王某文、周某認為王某傑是名義購房人，借款合同應由王某傑簽署，但每月還款均是王某文、周某還款，王某傑未還過一筆錢，足以説明房屋與王某傑無關。

陳某、王某微另提交案涉房屋保險單及發票，證明關於房屋權利保障的保險單均有王某傑和陳某保管，王某傑為權利人。王某文、周某認為誰保管票據不是影響本案的關鍵性因素，本案房屋系由原告二老出資、裝修和居住使用，二原告應為實際權利人。

經詢，王某文與周某目前均不具備北京市房屋購買資格。雙方均認可，除涉案房屋外，王某傑在北京市無其他房屋。王某文、周某及王某涵稱涉案房屋一直由三人居住使用，陳某、王某傑與王某微先在王某傑單位公寓房居住，後該公寓房騰退，三人後在外租房居住。陳某、王某微稱其在涉案房屋居住過，後因王某微在朝陽上學，便一直在外租房居住。

裁判結果

駁回原告王某文、周某的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，王某傑於2003年11月22日簽訂房屋買賣合同，按約定應於同日前交納首付款，原告雖提供轉賬記錄，但轉賬金額及日期與首付款支付內容無法對應，不能證明轉賬款項用於支付涉案房屋首付款。另外，涉案房屋貸款分別由王某文、周某及王某傑償還，並非如王某文、周某主張均由其償還，故法院無法認定購房款系由王某文、周某全部出資。

涉案房屋的房屋所有權證書、購房款發票、個人購房借款合同、住房信貸借款憑證等購房重要憑證的原件均在陳某處保管，王某文、周某雖主張因王某微出國辦理護照而將房屋所有權證書出借陳某、王某微，但陳某、王某微對此不予認可，經審查聊天記錄未能反映王某文、周某的上述主張。另王某文、周某對於購房款發票、個人購房借款合同、住房信貸借款憑證等原件在陳某、王某微處亦無合理解釋。

王某文、周某及王某涵雖然長期居住在涉案房屋內，但考慮到三人系王某傑的父母及子女，王某傑依法有贍養和撫養的義務，又因王某傑名下僅有涉案房屋一套房屋，故三人長期居住在涉案房屋不能證明涉案房屋是由王某文、周某借名購買的事實。綜上所述，王某文、周某所提交證據不足以證明其與王某傑之間存在借名買房的約定，其關於借名買房的主張，依據不足，法院不予支持。