長租公寓頻頻“暴雷”，房東、租客該何去何從？

近日，以蛋殼公寓為代表的“互聯網金融模式”的長租公寓被推上了風口浪尖，公寓運營商資金鍊斷裂，留給房東和租客“一地雞毛”，甚至還引發了房東與租客拔刀相向的惡性事件。蛋殼曾號稱國內第二大的長租公寓，有紐約股票交易所上市公司的光環加身，如今卻像“蛋殼”一樣脆弱，一打即碎。針對長租公司經營不善的情形，無辜的房東和租客，又該如何是好?

瞭解長租公寓的兩種運營模式

長租公寓“暴雷”，房東與租客都是受害方，房東沒有收到租金，想法設法驅逐租客，想要將公寓收回;租客一次性交了一兩年的租金，甚至還揹負了租金貸，中途被房東強行清退，內心當然是強烈拒絕的。然而，公説公有理婆説婆有理，究竟房東能不能要求租客搬離房屋?首先，我們要搞清楚房東與公寓運營商之間究竟是何種法律關係。

模式一：名為“託管”實為“轉租”，公寓運營商等同二房東。

公寓運營商與房東簽訂合同時，通常並非簽訂傳統的租賃合同，考慮到避税、融資、有利管轄等需求，公寓運營商會與房東簽訂《資產委託管理合同》、《授權委託管理合同》，以“託管”的名義進行操作，但實際上，合同的權利義務約定的是租賃關係。

案 例

2018年，上海市徐彙區人民法院受理了12件涉及上海自如資產管理有限公司的案件，其中8件案件涉及公司與房東簽訂的《資產管理服務合同》。法院審理認為：“本案原被告簽署的合同名為《資產管理服務合同》，但根據合同中雙方權利義務的約定，原告向被告交付房屋，被告定期向原告支付每月固定收益，被告對房屋適當改造後再將房屋出租給他人獲取租金，符合房屋租賃法律關係的構成要件，該《資產管理服務合同》實質為房屋租賃合同。”

轉租的含義

指公寓運營商向房東等房屋的權利人承租房屋後再將房屋出租給次承租人使用的行為。轉租涉及兩個租賃合同關係，一是房東與公寓運營商之間的租賃合同關係，二是公寓運營商與次承租人之間的租賃合同關係。

權利與義務

二房東轉租需取得房東的同意，同時期限不得超過與房東約定的租賃期限，除此之外，二房東與次承租人之間約定不受二房東與房東之間約定的限制，租金、支付時間等等均可自行協商確定。

法律後果

在被認定為租賃合同的情況下，租客的權益難以保障。

依據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。”第十八條，“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。”房東有權依照法律解除房屋租賃合同，要求租客騰退房屋、支付逾期騰房的佔有使用費，除非租客代公寓運營商向房東支付租金及違約金以抗辯房東的租賃合同解除權。此時租客的損失只能向公寓運營商索賠，其難度可想而知。

模式二：房東與公寓運營商構成實際的“託管”關係。

除了上述三方之間實際構成兩層租賃合同關係以外，還有一種模式就是事實的“託管”關係。

房屋託管的含義

公寓運營商接受房東等房屋的權利人的委託，在委託人授權範圍內代其出租、管理房屋。三方之間存在兩個合同關係，一是公寓運營商與房東之間的委託合同關係，二是房東與承租人之間的租賃合同關係。

權利與義務

根據《合同法》等法律的規定，受託人應當按照委託人的授權和指示處理委託事務，法律效果歸委託人，受託人處理委託事務取得的財產應轉交委託人，受託人可取得報酬。受託人造成委託人損失的，委託人可視情況要求賠償損失。

法律後果

除非存在合同無效的情形，否則在合同有效的情況下，相當於租客已經向房東交了租金，有權按照合同期限使用房屋，房東無權收回。房東只能向接受託管的公寓運營商追索租金並要求賠償損失。

所以，如果公寓運營商是從房東那租來的房屋，然後再轉租給租客，當公寓運營商違約未向房東交租時，房東有權要求解除與公寓運營商之間的合同，並要求租客騰退房屋。但如果公寓運營商只是受託代管公寓，即便公寓運營商收款跑路，房東也不能要求租客搬離房屋。

當然，因長租公寓“暴雷”，會引發社會羣體事件，不利於社會穩定，一些地區可能會專門發文要求房東不得驅逐租客，例如蛋殼公寓“暴雷”後深圳就出了類似文件，這在一定程度上能讓租客免於被房東強制驅趕，但這也並不代表租客能全身而退，舒舒服服住到租期屆滿。繼續居住在公寓內，租客多少可能還是要付出相應代價的。

給房東和租客的幾點建議

近兩年，長租公寓“暴雷”越來越頻繁，公寓運營商坑了房東坑租客。蛋殼公寓事件將長租公寓的風險和弊端暴露得徹徹底底，這也給長租公寓的房東和租客再次敲響了警鐘!如何規避風險，如何應對長租公寓“暴雷”，在這裏也給廣大房東和租客提幾點建議：

1

為防止被割韭菜，作為房東，不要輕易將房屋租給此類公寓運營商;作為租客，管好自己的錢包，遠離那些讓你一次性付半年、一年甚至更長時間租金的公寓運營商。

2

不管是房東還是租客，都應當保存好合同、付款憑證等與租房有關的證據、資料，作為維權的基礎。

3

正確識別公寓運營商、房東、租客三方之間的法律關係，必要時向專業律師進行諮詢，定下正確的維權方向，依法維權，切忌採取違法和過激的手段。

4

儘量促使公寓運營商、房東、租客三方進行協商，以進一步明確各自權利義務，確保在“暴雷”的情況下合同繼續履行或依法解除，將損失降到最低。

5

如各方協商不成，建議通過政府、社區或者街道等相關中立第三方進行調解，實在調解不成，也要儘快向人民法院提起訴訟。