夫妻一方出售夫妻共同房屋未經配偶同意配偶能否要回房屋

原告訴稱

陳某亞向一審法院起訴請求：1.確認趙某文與孫某英於2002年7月15日簽訂的《房屋買賣合同》無效；2.趙某文將涉案房屋過户給陳某亞並騰退該房屋；3.訴訟費用由趙某文承擔。

趙某文上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回陳某亞的全部訴訟請求。

事實和理由：1.趙某文與孫某英簽訂《契約》約定趙某文以孫某英的名義購買北京市海淀區一號房屋（以下簡稱涉案房屋），涉案房屋是趙某文的個人財產，不是孫某英和陳某亞的夫妻共同財產；2.趙某文與孫某英簽訂的《契約》為借名買房協議，《房屋買賣合同》是該協議的附屬合同，並不獨立存在，趙某文已經將房款交付房地產公司，所以無需再向孫某英支付，一審法院認定《房屋買賣合同》為贈與協議，是錯誤的；

3.趙某文與孫某英發展成為男女朋友關係是在借名買房之後，且與本案無關；4.一審法院以無權處分為由認定《房屋買賣合同》無效，適用法律錯誤；5.陳某亞作為部分所有權人，無權要求騰房。

被告辯稱

陳某亞辯稱，同意一審法院判決，不同意趙某文的上訴請求及理由。一審判決認定事實清楚，適用法律正確。趙某文提起上訴只是為了拖延訴訟時間，涉案房屋買賣合同已被判決無效，趙某文沒有繼續佔用涉案房屋的依據，只能騰退給陳某亞，至於繼承人之間如何分割是另外的問題。

法院查明

陳某亞與孫某英於1987年4月16日登記結婚。孫某英於2013年7月23日去世。

1999年9月8日，孫某英與北京T公司簽訂《北京市內銷商品房預售契約》，約定孫某英購買涉案房屋，房屋售價為1078754元，其中首付款為328754元，另向銀行貸款750000元。1999年9月29日，孫某英辦理了涉案房屋入住手續。

2001年11月7日，孫某英與北京T公司簽訂《北京市內銷商品房預售契約》補充協議，約定孫某英所購涉案房屋，依據實測面積，該房屋最終結算價款為1110053元。2002年7月4日，孫某英取得涉案房屋的所有權證。

2002年7月15日，孫某英與趙某文簽訂《房屋買賣合同》，約定趙某文以100萬元人民幣價格購買涉案房屋，趙某文一次性付清房款，孫某英協助趙某文辦理該房產產權過户事宜。2002年9月23日，孫某英協助趙某文將涉案房屋過户至其名下，趙某文於同日取得涉案房屋所有權證。

審理中，陳某亞主張孫某英以買賣的形式將涉案房屋轉移給趙某文系無權處分行為。趙某文表示涉案房屋系其以孫某英的名義購買，據此趙某文提交1999年7月25日的《契約》，內容為：“乙方急於在北京購買海淀區房屋一套。由於乙方是外地户口，在北京購房需煩雜手續以及費用。茲委託朋友甲方以其名義購房，雙方協商同意，就該房屋訂立契約。

一、房屋產權歸乙方所有。二、銀行按揭事宜由甲方負責辦理。三、該房屋首負（付）款，每月還款，房屋保險金及一切房屋產權費用和貸款費用均由乙方支付。相關法責任由乙方負責。四、在適當時候，甲方協助乙方把房屋產權轉案給乙方。房屋的一切相關材料均由乙方負責保管。甲方：孫某英；乙方：趙某文。”

陳某亞對契約的真實性不予認可。趙某文還表示涉案房屋的首付款及貸款均由其出資，但未提交相應證據，趙某文亦未提交證據證明其向孫某英支付了購房款。趙某文向法院提交涉案房屋產權證的原件，除此之外未能提交其他購買涉案房屋的相關手續。陳某亞表示其在整理孫某英遺產時才知曉涉案房屋的購買與出售，其處亦未找到相關購房手續。

審理中，陳某亞表示趙某文與孫某英存在非正常男女關係，涉案房屋轉移至趙某文名下存在明顯惡意。陳某亞提交公證書，內容為：孫某丹的父親是孫某英，母親是趙某文。趙某文認可與孫某英育有非婚生女的事實，表示其與孫某英系2003年初發展為男女朋友關係。陳某亞提交其與孫某英簽訂的家庭協議、其與孫某英的書信往來，證明孫某英與趙某文長期存在非正當男女關係，趙某文對孫某英已婚的事實亦明知。

趙某文對家庭協議、書信往來的真實性不予認可，並提出書信往來與本案無關。

陳某亞提交2002年5月22日物業公司蓋章的證明覆印件，內容為：“茲有孫某英先生系海淀區一號房屋業主，在此居住。”用以證明孫某英與陳某亞共居的事實。趙某文對證明的真實性不予認可。陳某亞提交1999年10月、11月客户為孫某英、送貨地址為涉案房屋的傢俱銷售合同、送貨單及顧客特殊訂單以及2013年2月26日至2014年2月25日物業收費通知單、2006年11月物業費及供暖費發票、孫某英在銀行的賬户明細，證明孫某英為涉案房屋購買傢俱、建材的支出並供養涉案房屋。

趙某文對傢俱銷售合同、送貨單及顧客特殊訂單的真實性不予認可，對物業收費通知單的真實性認可，表示趙某文系借名買房，但未進行物業交割，並表示發票、銀行賬户明細與本案無關。陳某亞還提交孫某英在銀行的賬户明細，表示孫某英使用銀行賬户向趙某文共轉賬921000元，證明孫某英持續供養趙某文，且趙某文沒有支付房屋價款的能力。趙某文表示上述銀行賬户明細發生在2009年至2013年期間，與本案無關。

根據陳某亞的申請，法院前往涉案房屋的現物業公司調取涉案房屋的相關檔案。其中有孫某英與物業公司、北京市K裝修公司簽訂的《裝修管理協議書》、裝修申請登記表、孫某英辦理入夥手續書、趙某文於1999年12月25日作為住户成員的住户成員情況登記表。陳某亞對上述材料的真實性均予以認可。趙某文表示上述材料與事實不符。

另查，法院之前判決書，判決：一、確認孫某英與趙某文於二○○二年七月十五日簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、駁回陳某亞的其他訴訟請求。宣判後，趙某文不服提出上訴。北京市第一中級人民法院裁定書，認為原審判決認定基本事實不清，裁定撤銷原判，發回重審。

法院認為，本案雙方當事人的爭議焦點為：一、孫某英與趙某文簽訂的《房屋買賣合同》的性質；二、該《房屋買賣合同》的效力。對此法院分別予以論述。

關於第一項爭議焦點，趙某文雖然主張其與孫某英系借名買房關係，但除提交房屋所有權證書外，未提交其他購房手續及對涉案房屋的購買存在出資的證據，且根據法院調取的證據，涉案房屋的入住事宜系孫某英辦理，趙某文系1999年12月25日以住户成員的身份入住涉案房屋，結合陳某亞提交的客户為孫某英的傢俱銷售合同、送貨單等相關證據亦可以證明孫某英對涉案房屋的實際投入。結合趙某文的收入情況及孫某英與趙某文的關係，可以認定孫某英與趙某文之間系名為買賣實為贈與的法律關係。

關於第二項爭議焦點，依據法律規定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有，共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。本案中，涉案房屋系孫某英於1999年9月8日購買，於2002年7月4日取得房屋所有權證。孫某英購買房屋、支付房款、取得所有權證書均處於其與陳某亞的夫妻關係存續期間，在並無相反證據的情況下，可以認定涉案房屋在孫某英贈與趙某文之前，屬於孫某英、陳某亞的夫妻共同財產，孫某英與陳某亞系涉案房屋的共同共有人。

共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

本案中，孫某英採用名為買賣實為贈與的方式，與趙某文簽訂《房屋買賣合同》並據此將涉案房屋的所有權轉移至趙某文名下。首先，該行為發生於孫某英與陳某亞夫妻關係存續期間，陳某亞系涉案房屋的共同共有人。其次，經法院已認證的證據顯示，孫某英與趙某文簽訂《房屋買賣合同》、辦理涉案房屋所有權轉移手續過程中，陳某亞並未簽字予以確認，亦無證據證明陳某亞對此在事先知情或事後追認。再次，法院已認定孫某英與趙某文之間的系名為買賣實為贈與的法律關係，趙某文並未支付對價，不屬於有償取得。

綜上，孫某英作為涉案房屋的共同共有人之一，擅自處分共有財產，趙某文未支付對價，不符合善意取得的法定條件，因此法院認定孫某英與趙某文簽訂的《房屋買賣合同》侵犯了陳某亞對涉案房屋依法享有的權利，應屬無效。

基於對上述兩項爭議焦點的論述，法院認為，無效的民事法律行為自始無效，雖然孫某英於2013年7月23日去世，但不改變其與趙某文簽訂的《房屋買賣合同》的無效狀態。陳某亞依法有權追回涉案房屋，法院對陳某亞提出的第一項訴訟請求予以支持。

關於陳某亞提出的第二項訴訟請求，法院在前文已經認定《房屋買賣合同》無效，根據無效合同的處理原則，趙某文應當將涉案房屋騰退並交還陳某亞，並負有配合辦理涉案房屋所有權轉移手續的義務。

鑑於孫某英已去世，涉案房屋的共有性質由共同共有轉化為按份共有，即陳某亞享有涉案房屋50%的所有權，對於原屬孫某英的50%所有權，因除陳某亞外孫某英還有其他第一順位繼承人，且未參與本案訴訟，故對於原屬孫某英的50%所有權，可由孫某英的第一順位繼承人另行解決，法院在本案中不予處理。對於陳某亞提出的第二項訴訟請求，法院對與法院認定相符的部分予以支持，對於其餘部分不予支持。

本院二審期間，趙某文提交購樓客户個人資料卡，以證明涉案房屋實際購買人是趙某文，趙某文與孫某英是借名買房的關係。陳某亞認為該證據不屬於二審新證據，對該證據的真實性不認可。

裁判結果

判決：一、確認孫某英與趙某文於簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、確認陳某亞享有坐落於北京市海淀區一號房屋50%的所有權份額；三、自本判決生效之日起十日內，趙某文將坐落於北京市海淀區一號房屋騰退並交還陳某亞；四、駁回陳某亞的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案爭議焦點如下：一、趙某文與孫某英是否存在借名購買涉案房屋的法律關係；二、趙某文與孫某英就涉案房屋簽訂的《房屋買賣合同》的效力以及趙某文是否應當將涉案房屋過户給陳某亞並騰退該房屋。

一、趙某文與孫某英是否存在借名購買涉案房屋的法律關係。

當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。本案中，孫某英與北京T公司簽訂《北京市內銷商品房預售契約》購買涉案房屋，並於2002年7月4日取得涉案房屋的所有權證。趙某文主張涉案房屋系其借用孫某英的名義購買，應當就此提供證據。首先，關於涉案房屋的出資情況，趙某文提供的購樓客户個人資料卡不足以證明其對涉案房屋有出資，趙某文亦未提供其他證據證明涉案房屋的購房款由其實際支付；

其次，關於涉案房屋的裝修及居住情況，根據陳某亞在庭審中提供的證據及法院調取的證據，可以證明涉案房屋的入住手續系孫某英辦理，孫某英亦參與了涉案房屋的裝修事宜；再次，雖然趙某文提供了涉案房屋的產權證原件，但未能提供涉案房屋購買時的其他材料，且鑑於趙某文與孫某英的關係，其能夠提供產權證原件亦不足以説明其系作為涉案房屋的實際出資人持有相關證件。

綜上，僅憑趙某文提供的其與孫某英簽訂的《契約》，不足以證明雙方存在借名購買涉案房屋的法律關係。

二、趙某文與孫某英就涉案房屋簽訂的《房屋買賣合同》的效力以及趙某文是否應當將涉案房屋過户給陳某亞並騰退該房屋。

惡意串通，損害第三人利益的合同無效。由上所述，趙某文與孫某英之間不存在借名購買涉案房屋的法律關係，涉案房屋系孫某英在與陳某亞的夫妻關係存續期間購買，應當屬於孫某英與陳某亞的夫妻共同財產。孫某英與趙某文簽訂《房屋買賣合同》，將涉案房屋以100萬元的價格出售給趙某文，並將涉案房屋過户至趙某文名下，但趙某文並未實際支付購房款，孫某英亦未向趙某文主張過該購房款，故法院認定孫某英與趙某文之間名為買賣實為贈與，是正確的。

現依據本案查明的事實，鑑於趙某文與孫某英的朋友關係，趙某文應當明知孫某英已婚，且涉案房屋購買於孫某英夫妻關係存續期間，應屬於孫某英與其配偶陳某亞的夫妻共同財產。在此情況下，孫某英未經陳某亞同意將涉案房屋贈與趙某文，趙某文接受贈與，雙方均具有惡意，損害了陳某亞作為涉案房屋共有權人的利益，法院認定孫某英與趙某文簽訂的《房屋買賣合同》無效是正確的。

合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。現孫某英與趙某文簽訂的《房屋買賣合同》無效，趙某文沒有佔有使用涉案房屋的合法依據，應當將涉案房屋返還，鑑於孫某英已經去世，故法院判決趙某文將涉案房屋返還給共有權人陳某亞，並無不妥，應予維持。同時，因涉案房屋屬於孫某英與陳某亞的夫妻共同財產，陳某亞對涉案房屋享有50%的份額，涉案房屋中孫某英的份額尚未分割，故法院未判決將涉案房屋過户至陳某亞名下，僅確認陳某亞享有涉案房屋50%的份額，未侵害陳某亞的合法權益，陳某亞亦未就此提出上訴。

就孫某英享有的涉案房屋50%份額，可由其繼承人另行解決。趙某文以其與孫某英之間存在借名買房法律關係，其系涉案房屋權利人為由，不同意返還涉案房屋，無事實依據，法院不予支持。