購買他人承租的單位公房 後房屋改革，己方出資購買 賣方主張無效案例

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

林某紅向本院提出訴訟請求：請求被告協助原告將北京市西城區A室房屋所有權轉移登記至原告名下。

事實和理由：2004年12月1日，原告與被告簽訂《房屋居住權轉讓協議》，約定“甲方（被告）將位於北京市宣武區（現西城區）A室（現房產登記為：A室）房屋轉讓給乙方（原告），轉讓價格為14萬元”。又約定“房款全部付清後，甲方將在其名下的《房屋租賃合同書》交與乙方，並在乙方的使用過程中，有義務協助乙方辦理遇到的相關手續問題。乙方擁有此套房屋的永久使用權。”合同簽訂後，原告支付被告購房款14萬元，被告將該房屋的《公有住房租賃合同》交付給原告，原告搬至該房屋一直居住至今。

2010年，被告通知原告該房屋可以成本價購買，且被告同意協助原告辦理購買房屋及過户的相關手續。原告又支付143907元購房款，將該房屋辦理了產權證，房屋產權登記在被告名下，房屋購買的全部手續均是原告辦理，所有費用均是原告支付，且原告領取了《房屋所有權證》。為辦理房屋過户手續，原告又支付被告5萬元。被告以怕單位同事知道等理由，拖延辦理，至今尚未辦理房屋過户。

原告認為，雙方簽訂的合同雖然名稱為《房屋居住權轉讓協議》，但由於當時該房屋是公租房，實質是房屋買賣合同，且合同中約定被告有義務協助原告辦理遇到的相關手續問題。其次，原告為購買該房屋除支付原告14萬元外，另外支付成本價購房款143907元，後又支付被告5萬元，被告應遵守誠實信用原則，協助原告辦理房屋過户的相關手續。請求貴院支持原告的全部訴訟請求。

被告辯稱

周某芝辯稱，不同意原告的訴訟請求，我們認為該協議為無效，原告應當將房屋返還給我們，原告支付的費用只是使用至今的使用費，使用費不用返還。

周某芝向本院提出反訴請求：1.請求法院判令《房屋居住權轉讓協議》無效；2.請求法院判令被反訴人騰退西城區A室；3.請求法院判令被反訴人支付房屋佔用費至實際交付房屋之日止；4.本案所有訴訟費用由被反訴人承擔。

事實和理由：反訴人原系北京某單位職工，於2002年與單位簽訂承租合同，承租北京市西城區A室，該房屋原性質為單位自建自管公房，產權人為反訴人所在單位系統，後經政策調整，2010年7月，該公房由反訴人買斷，將房屋產權變更至反訴人名下，該房屋現由北京C公司進行物業管理。依據政策規定，該公房在買斷前不得通過買賣或變相買賣的形式變更承租權，只能嚴格按照相關公房管理規定予以變更。

2004年12月雙方雖然簽訂《房屋居住權轉讓協議》，但是該協議違反國家法律強行規定，應屬無效協議。並且雙方未就該房屋另行達成任何協議。基於上述事實與理由，故反訴至貴院，請求判如所請。

林某紅辯稱，請求駁回被告的反訴請求，具體理由如下：第一，雙方簽訂的房屋居住權轉讓協議未違反法律的強制性規定，合法有效，該協議內容系雙方真實的意思表示，未違反法律的強制性規定，答辯人已支付房款14萬元，且一直在此居住，協議內容合法有效；

第二，反訴人無權要求答辯人騰退房屋，無權要求答辯人支付房屋佔用費，該房屋系答辯人支付反訴人14萬元購買且答辯人又向北京某單位支付購房款143907元，另外向反訴人支付5萬元，該房屋系答辯人購買，反訴人無權要求答辯人騰退該房屋。綜上，請求法院駁回反訴人的全部反訴請求。

陳某旭述稱，同意周某芝的意見。

法院查明

周某芝與陳某旭系夫妻關係。

2001年7月26日，周某芝與其單位簽訂《公有住宅租賃合同》，周某芝承租了北京市宣武區（現西城區）A室房屋。

2004年12月1日，周某芝（甲方）與林某紅（乙方）簽訂《房屋居住權轉讓協議》，約定：甲方同意將位於北京市宣武區A室的使用權轉讓給乙方，雙方同意的轉讓價格為人民幣14萬元，在房款全部付清後，甲方將在周某芝名下的《房屋租賃合同書》交與乙方，並在乙方的使用過程中，有義務協助乙方辦理遇到的相關手續問題，即日起，乙方負責有關房屋的所有費用，同時不得要求甲方辦理房屋使用權的過户手續。經雙方同意簽字本協議生效後，乙方將擁有此套房屋的永久使用權。

《房屋居住權轉讓協議》簽訂後，林某紅向周某芝支付14萬元，周某芝將案涉房屋的《公有住宅租賃合同》原件交給林某紅，並將案涉房屋交付給林某紅居住使用至今。

2010年，案涉房屋可以成本價購買產權，周某芝告知了林某紅，並要求林某紅支付購房所需的款項。

2010年5月24日，林某紅以周某芝的名義向北京某單位支付房款143907元。

2010年7月1日，北京市某單位（甲方）與周某芝（乙方）簽訂《成本價出售自管公有住宅樓房協議書》，約定：甲方將案涉房屋以成本價出售給乙方，實際售價合計143907元。

2010年12月13日，案涉房屋所有權登記至周某芝名下。周某芝取得房屋所有權證後將原件交給了林某紅。

2016年12月26日，林某紅向周某芝轉賬支付50000元。審理中，林某紅主張因為購買案涉房屋使用了周某芝的工齡，該款項是雙方協商後，其支付給周某芝的工齡補償款。周某芝主張林某紅當時確實説該款項是工齡補償款，但是與工齡補償款的金額並不一致。

審理中，周某芝主張《房屋居住權轉讓協議》違反了《北京市人民政府關於城市公有房屋管理的若干規定》的相關規定，應屬無效。

裁判結果

一、本判決生效之日起七日內，周某芝協助將北京市西城區A室房屋所有權轉移登記至林某紅名下；

二、駁回周某芝的反訴請求。

房產律師靳雙權點評

2004年雙方簽訂《房屋居住權轉讓協議》時，案涉房屋為單位公房，周某芝、林某紅未經產權單位同意簽訂該協議，確實存在不當之處，但該協議並不存在違反法律、行政法規強制性規定的情形，亦不存在其他合同無效的情形，而且2010年房屋產權已登記至周某芝名下，現周某芝主張《房屋居住權轉讓協議》無效的反訴請求，於法無據，法院不予支持。

《房屋居住權轉讓協議》約定的是轉讓永久使用權，在協議履行過程中，產權單位以成本價出售案涉房屋，周某芝要求林某紅支付了全部購房款項，並且在取得房屋所有權證後將原件交給了林某紅，之後房屋仍一直由林某紅居住使用，雙方之間形成了事實上的借名買房合同關係，該合同關係合法有效，雙方應當依約履行。因此，林某紅要求周某芝協助辦理案涉房屋所有權轉移登記的訴訟請求，具有合同及法律依據，法院予以支持。周某芝要求林某紅騰退房屋並支付房屋佔用費的反訴請求，於法無據，法院不予支持。