房屋買賣被限購變更購買人

現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率着實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。

精選律師 · 講解實例

房屋買賣中購買人要注意什麼

在房屋買賣時，購房者應注意以下問題：

(一)質量不合格要提出退房。

如果交付的商品房存在地面、牆面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質量瑕疵，如果合同中明確約定“交付的房屋達不到合同約定的質量標準，購房人有權拒絕接收房屋或解除合同”，則購房人可以拒絕接收房屋。若合同中沒有明確約定，應根據《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定“商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房”的規定要求退房。

(二)不交物業費，開發商也應給鑰匙。

實踐中，開發商將商品房的鑰匙交給物業管理公司，而物業管理公司往往把購房人是否交納物業管理費作為領取房屋鑰匙的前提，由此產生了大量糾紛。開發商的這種做法是錯誤的。從法律關係來説，物業管理公司只是開發商的代理人，購房人只要不存在合同中約定的開發商可拒絕交付房屋的情形，物業管理公司就不能拒絕向購房人交付房屋鑰匙。物業管理公司收取物業管理費是基於《房屋使用、維修、管理公約》和《物業管理委託合同》，購房人不交納物業管理費，物業公司可依據上述合約的條款，追究購房人的法律責任，而不能以此拒絕向購房人交付房屋鑰匙。

(三)開發商不應要求購房者接收房屋前繳納維修基金。

多數情況下，購房者在實際收房時，房地產商和物業管理公司卻一定要先繳納維修基金才給辦理入住手續。但根據法律、法規的相關規定，購房者交納維修基金的單位由各省、市自行規定，不一定是房地產商和物業公司。以北京為例，在《北京市關於歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》第二條就規定，商品住宅購房者應按購房款的2%向市、區縣房地局或由市、區縣房地局委託的交易管理部門交納維修基金。該《通知》第四條規定，商品住宅購房者應在辦理立契過户手續時將維修基金足額交至房地局;房地局代收維修基金時，須向購房者出具北京市財政局統一監製的北京市住宅維修基金專用發票。在市、區縣房屋交易管理部門辦理立契過户手續的購房者，其維修基金由市、區縣小區辦代收。由此可見，在市範圍內只有小區辦才有權代收維修基金，其他人如果不能出示市國土和房屋管理局的書面委託，則沒有代收的權利。