二手房買賣，賣家坐地漲價，看買家如何維權

在二手房交易過程中，由於交易流程比較長，有些賣家簽了合同後看到房價漲了，寧願自己承擔違約責任也要坐地起價。買家不妥協，賣家就要解除合同。如果遇到這樣的賣家，買家正確的應對方式是什麼呢？司法實踐中又是如何處理類似的糾紛？如何更好地預防賣家坐地漲價的行為？下面我們先來看兩個案例。

案例一

2016年底，曹先生經中介公司居間介紹，看中了王先生所有的一套兩百多平米的房屋。2016年12月7日，曹先生與王先生簽訂了《房屋買賣合同》，約定王先生將該房屋、車庫、固定裝修、固定廚衞設備一併賣給曹先生，成交總價303萬元,王先生應於2017年3月10日註銷他項權證。合同簽署後，曹先生當即支付了5萬元定金。

2017年3月5日，中介電話告知曹先生，説王先生的房子不賣了，原因是房屋價格上漲，房子賣虧了。

聽到這個消息，可把曹先生急壞了。曹先生急忙發函給王先生及中介公司，要求王先生註銷涉案房產的他項權證，並協助其辦理網籤及資金託管手續，但王先生鐵了心不賣房子，拒收了曹先生的函件。於是，曹先生又委託律師向王先生再次發函，但王先生仍然拒絕繼續履行合同。無奈之下，曹先生將王先生告上法庭，要求其退還定金並賠償損失。

案件審理過程中，曹先生向法院申請委託評估公司對涉案房屋、車庫、房屋內固定裝修及物品清單上物品的價值進行了鑑定，後評估公司出具評估價報告，評估出涉案房屋總價3581100元、車庫總價80000元、裝修及附屬設施總價119500元、物品市場價值142782元，以上共計人民幣3923382元。

法院審理後認為

曹先生、王先生簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，雙方應遵循誠實信用的原則，按約全面履行各自的義務。本案《房屋買賣合同》履行中，曹先生並無違約情形，並積極督促王先生履行合同義務，王先生明確表示不履行合同後，曹先生又及時訴至法院請求損害賠償，防止損失擴大。故根據鑑定意見，法院判決雙方的《房屋買賣合同》解除，王先生退還曹先生購房定金50000元並賠償損失893382元(3923382元-3030000元)。

案例二

張某通過A中介公司出售名下位於北京市某小區的房屋，與購房人王某簽署了《房屋買賣合同》，約定由王某以540萬的價格購買張某的房屋，王某當即便向張某支付了定金20萬元，又向A中介公司支付了中介費11.8萬元。其後，張某又想以更高的價格將涉案房屋出售給其他購房人，想要和王某解除合同。但因違約金的數額雙方無法協商達成一致，故王某將張某訴至法院，要求其雙倍返還定金並賠償其已支付的中介費。

法院審理後認為

雙方簽訂的合同合法有效，均應遵守合同約定。張某拒絕將房屋出售給王某，已經構成違約，應當按照合同約定承擔相應的違約責任。王某向張某支付了20萬元的定金，依據定金罰則和合同中的約定，張某違約應當予以雙倍返還。而王某已經支付的中介費，是張某違約給王某造成的損失，理應由張某進行賠償；並且《居間服務合同》中亦已約定，如因一方違約造成房屋買賣合同無法履行的，應當賠償另一方已經支付的中介費。因此法院判決張某向王某雙倍返還已付的定金，並賠償王某中介費損失11.8萬元，即張某實際賠償金額合計31.8萬元！

律師分析

通過上述兩個案例我們可以看到，賣家坐地漲價毀約，最終都付出了慘重的代價。案例一中的曹先生在起訴後向法院申請司法評估，最終法院支持了曹先生按照市場差價要求賠償損失的請求，曹先生的損失也得到了充分的彌補。案例二中的王某則是按照定金規則向張某主張賠償，同樣也讓張某付出了不輕的代價。但不管按照何種方式主張，買家都可自行選擇最有利於自己的賣家承擔違約責任的方式。

一般來説，買房遇賣家違約，買家可以要求賣家承擔以下違約責任，具體承擔何種責任，由買家根據自身情況進行選擇：

1、要求解除合同，賣家返還定金並賠償房價上漲的損失；

2、要求解除合同，賣家雙倍返還定金；

3、要求解除合同，賣家承擔合同約定的違約金；

4、要求繼續履行合同，賣家按照合同約定承擔違約金，並強制過户。

那麼，作為買家來説，應當如何預防賣家這種“坐地漲價”的行為呢？

1、提高定金，增加賣房人的毀約成本

根據我國法律規定，定金金額只要在房產總價的20％以內便是合法，購房者可以通過多付定金的方式增加賣方的毀約成本，制約賣方毀約。比如：總價100萬的房子，定金可以付到20萬，如果購房者預先付15萬的定金，那麼賣方毀約就要退30萬，對賣方來説，這個毀約成本便足夠高，除非，他能賣出比這個價格還要高的房價！

2、簽約要清楚規範

根據《民法典》第五百八十八條規定，當事人簽署合同時，是既可以約定違約金條款，也可以約定定金條款的，當一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。當定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方還可以請求賠償超過定金數額的損失。因此，購房者在進行買房交易時，一定要簽好合同，儘可能將賣家違約的法律責任約定清楚，讓合同成為你買房最好的保障。

3、儘快辦理過户，落實房產交易

購房者在簽訂房屋買賣合同後，應該儘快落實資金，儘快辦理房產過户手續。如果過户週期過長，賣家就有可能為房子找到下家，買房遇賣家毀約的風險就會加大。所以不要讓賣家有喘氣的機會，一口氣拿下！

結語

二手房買賣交易過程中，房子價格上漲，賣家想要賣個更好的價錢，很容易出現賣家坐地漲價的情況。特別是在一線城市，房價在短期內可能都會有很大的波動，利益的驅使會讓一些沒有誠信的賣家隨時毀約。所以，購房者在買房時，一定要特別注意，做到簽好合同，跟緊流程，快速推進交易，一旦發現賣家有毀約的苗頭，及時委託專業律師介入，切不可輕信中介或賣家的各種花言巧語，以免耽誤了最佳的維權時機，最終房子也得不到，付出去的錢也拿不回！

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