老公偷偷把共同的房子賣了，還被買家告了，怎麼辦？

原本是夫妻二人共有的房產，丈夫卻在妻子不知情的情況下，擅自將房產出售給他人，

賣房後又反悔遲遲不配合過户，結果夫妻二人，被買家告上法院要求返還購房款，並支

付違約金。法院會不會支持買家訴求，不知情的妻子是否要一起承擔違約責任？

基本案情

廣東省韶關市仁化縣的李某和黃某是一對夫妻。2019年12月中旬，李某某與李某

簽訂《房屋買賣合同》。

合同約定：

李某某購買李某和黃某位於當地某小區的涉案房屋，房屋總價為52.5萬元；

李某某先付購房首付款37.5萬元，讓李某夫婦還清欠銀行的房貸，雙方辦理過户手續後

再由李某某一次性付清尾款15萬元；

如李某夫婦中途違約，則必須退回已付購房款並加上購房總額的30%進行賠付。

合同簽訂當天，李某某依約向李某支付了首付款，但李某未依約到銀行還清涉案房

屋的銀行貸款，經多次催促仍不履行約定的義務。

李某某遂將李某、黃某夫妻二人一併起訴至法院，請求：解除雙方簽訂的案涉合同，

二被告共同退回購房首付款37.5萬元及支付違約金15.75萬元。

經查，涉案房屋登記在李某、黃某二人名下，為其二人共同共有。庭審時，李某某

確認黃某未在案涉合同上簽名及捺印，甲方處簽名及捺印均為李某所為。

法院判決

廣東省仁化縣人民法院審理認為，案涉合同為原告李某某與被告李某二人的真實意思

表示，該合同對其二人具有法律約束力。

但涉案房屋系李某及黃某夫妻二人共同共有，黃某未在案涉合同上簽名及捺印，亦不

予追認，故李某出賣涉案房屋屬無權處分，且原告也沒有提交證據證實黃某知情並收到

或使用了其支付的購房首付款，因此，案涉合同對黃某沒有法律約束力。

為此，判決解除原告李某某與被告李某簽訂的案涉合同，李某償還原告購房首付款

37.5萬元及違約金15.75萬元。

宣判後，雙方均未提起上訴。

法官説法

經辦法官指出，夫妻共有房產是家庭財產的重要組成部分，也是房地產交易市場上

常見的買賣標的。

由於此類房產的賣方存在特殊的身份關係，買房人在交易過程中很容易忽視對賣方

交易資格的謹慎審查，從而為爭議的發生埋下隱患；一旦發生爭議，不僅會讓買房人遭

受損失，也影響正常的房產交易市場秩序。

本案中，丈夫未經妻子同意，擅自將夫妻共有房產出售，顯屬無權處分行為，但買

方屬於善意購買且支付了合理價格，因此，法院判決案涉合同有效，丈夫獨自向買方承

擔不能過户的違約責任。本案的處理結果既保障善意買方的合同權益，也有效規避夫妻

共有房產的交易風險。

需要注意的是，夫妻共有房產是夫妻共同財產中重要的組成部分。現實生活中，夫

妻一方擅自出售共有房產的行為屢見不鮮，也引發了很多社會矛盾。

因此，購房人慾購買此類房產時應當注意審查房屋的權屬情況，如發現是夫妻共有

房產時，簽訂房屋買賣合同應要求賣方夫妻雙方共同到場簽名並出示結婚證；其中一方

若因故無法到場的，也應出具合法有效的書面授權手續，以有效規避由此引發的交易風

險。

否則，像本案案情一樣，根據民法典第三百一十一條的規定，購房者善意購買、支

付合理對價並已辦理不動產登記，才能取得該房屋的所有權。

法官表示，雖然案涉《房屋買賣合同》有效，但只在賣方（丈夫）和買方之間有約

束力，且合同雙方也只是債權行為，原告並不能以此強制要求未簽訂合同的妻子一起辦

理產權過户登記手續，如此一來，原告簽訂《房屋買賣合同》的合同目的顯然是無法實

現的。

聲明：本文來源“山東高法”，在此致謝！