二手房買家風險防範和律師陪購

      二手房因其現房、價格、區位等優勢，是很多家庭買房的首選。但因購買二手房過程繁瑣，涉及交易金額大，以及買賣雙方個人因素，購房時更容易出現問題，特別是對於缺乏經驗的首次購房者來説，遇坑的概率非常大。所以，作為二手房買家，必須提前做好風險防範。

購買二手房，應注意哪些問題？

1.核實出賣人是否為無權處分、無權代理

      購買二手房，買家首先要確認出賣人是否為交易房屋產權人。如果房子不是登記在出賣人名下，出賣人無權出賣房屋；如果交易房屋屬於夫妻共有或其他二人及二人以上共有的情形，簽署房屋買賣合同時，所有共有人均需在房屋買賣合同上簽字。

      如房屋產權人委託第三方代理出售房屋、代理簽訂房屋買賣合同等，此時，買家不僅需瞭解代理人的代理權限和代理期限，最重要的是，應要求代理人出示經過公證處公證的授權委託書，且需留意代理人是否有權代為簽署房屋買賣合同、是否有權代辦網籤手續等等，防止出現代理人沒有代理權限、超越代理權或代理權終止後仍以房屋產權人名義訂立合同或實施其他交易行為的情形。

      關於房屋產權人的信息情況，買賣雙方可一同前往交易房屋所在地的不動產交易中心查詢。這裏需特別注意，即便出賣人向買家出示了房產證，也必須進行房屋查冊，確保房屋產權信息真實無誤及出賣人主體適格。

2.核實交易房屋是否存在抵押或查封

      購買二手房時，很多房屋都有抵押，部分房屋還可能因涉訴被法院查封，因此，買家在與出賣人簽署房屋買賣合同前，一定要核實清楚。如果房屋存在抵押，一定要求出賣人先解除抵押，否則將面臨房屋無法過户的風險；如果房屋涉訴被法院查封，則建議不要購買。同時，建議買家在簽署房屋買賣合同時約定清楚，如果因出賣人擅自將房屋抵押登記或因個人債務問題導致房屋被法院查封的，買家可以立即解除合同並明確相應違約責任。

3.核實房屋是否出租

      根據《中華人民共和國民法典》第七百二十六條：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利……”，若購買二手房屋時，出賣人已將房屋出租給第三人的，在同等條件下，買受人將面臨承租人具有優先購買權的風險。此時，買受人在購買二手房前，可以要求出賣人提供承租人簽訂的書面放棄優先購買權聲明，並在買賣合同中約定若承租人未放棄優先購買權，出賣人應承擔的違約責任。

      根據《中華人民共和國民法典》第七百二十五條：“租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”買受人若購買已存在租賃關係的房屋，需要繼續履行原租賃合同。因此，如果準備購買的二手房存在租約，建議買受人與出賣人、承租人協商解除租賃合同。否則，買受人將面臨所購買的房屋無法居住、使用的進退兩難情形。

4.核實房屋是否設立居住權

      2021年1月1日，我國第一部《民法典》正式實施，首次增設了居住權制度，即居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足居住的需要。居住權自登記時設立，自居住權期限屆滿或居住權人死亡時消滅。因此，買家在購買二手房時，必須核實房屋是否設立了居住權，如果設立了居住權，建議買家在確認房屋居住權註銷後再行購買，否則，即便房屋交易完成並過户，買家還是住不了房子。

5.户口遷移

      買家在購買二手房時，還需留意房屋是否已被辦理户口登記。因為户口糾紛並非司法調整範圍，法院無法判決户口強制遷出，户口遷移本質上屬於行政行為，因此必須通過合同來約束出賣人履行户口遷出義務，在合同中明確户口遷出的具體日期，並約定相應的違約責任。

6.購買學區房時核實學區功能是否已經使用

      購買二手房，很多買家看中的是房屋的學區功能，以解決子女的上學問題。如果買家購房時有此需求，簽訂房屋買賣合同前，必須核實清楚該房屋的學區功能是否被使用，同時，要求出賣人在合同中承諾學區功能未被佔用，如出賣人違約，買家有權解除房屋買賣合同，並要求出賣人承擔相應違約責任。

7.購房資金應當進行資金監管

      購買二手房，有些買家為圖省事、便捷，警惕性不高，在房屋未過户前，將購房款直接支付至出賣人個人銀行賬户，最終買賣雙方交易不成功，買家錢房兩空，造成這種悲劇最大的原因就是購房款沒有進行資金監管。

      為防止出賣人“一房二賣”，或出賣人只收款不交房，或出賣人收款後潛逃，建議買家購買二手房時必須進行資金監管，無論是購房首付款還是銀行貸款，都要支付到銀行的資金監管賬户，確保出賣人配合將房屋過户後，由銀行直接劃款。

8.二手房交易税費承擔

      關於二手房交易過程中產生的税費是由賣家還是買家承擔的問題，建議買賣雙方在協議中約定清楚，明確買賣雙方各自承擔的税費範圍，特別是因賣家原因或法律、政策等因素變化導致税費增加時，税費由誰承擔，避免不可預知的情況導致買家承擔額外税費。

9.簽好合同

      商品房買賣合同是保障買家權益最重要的文件，因此，買家購房時，必須重視合同，謹慎對待和簽署。款項什麼時候支付、怎麼支付，什麼時候網籤，購房貸款申請時間節點，貸款申請不成功時買家能否無責解除合同，逾期交房違約責任等等，買家擔心出現的問題，需在合同中全部約定清楚，確保後續交易出現問題時，買家可以依約主張權利。

10.交房

      購買二手房，交房時，買家應首先檢查室內各項設施的質量，比如門、窗、牆壁、地面、天花板、廁所、廚房等是否滲漏，水、電能能否正常使用，下水道是否堵塞等，如發生問題，及時與出賣人溝通，確定解決辦法，以免草率收房後增加不必要的損失。其次，買家需確認出賣人在交房時已結清水費、電費、燃氣費、物業費等費用，如不核實，買家可能會為出賣人的欠費買單。最後，買賣雙方需攜帶相關證件前往自來水公司、電力公司、燃氣公司的營業網點辦理過户手續。

      以上是二手房交易過程中容易出現問題的十大風險點，當然，二手房買賣的風險並不侷限於這些點。現實當中，二手房交易有很多複雜的情形，比如，借名買房、連環買賣、小產權買賣、二手公寓買賣等等，每一種類型的房屋交易風險都不同，需要買家採取的應對措施也不一樣，這就需要具備一定專業知識的法律人士才能有效應對。

律師陪購有哪些好處？

     “律師陪購”服務，是指專業房產律師以其豐富的法律專業知識和實踐經驗，提前預測交易風險，為購房者提供法律服務和建議，幫助購房者規避購房法律風險，保障購房者合法權益。具體而言，買家購房時由律師陪購有以下優勢：

1.為買家提供全方位的法律諮詢

      房產律師可以運用自己的專業知識，從選房到房屋買賣合同簽署再到交房，為買家提供專業法律諮詢及最優指導，將買家購房法律風險降至最低，甚至為零，以順利實現購房目的。

2.幫助買家評估買房風險

      律師可以幫助買家調查出賣人的基本信息情況、涉訴信息、房屋的土地使用權證情況、規劃情況、五證情況等等，也可以協助買家審核樓盤的土地使用權限、開發程序是否合法、房屋權屬、他項權利、共有權利及抵押、查封等情況，並根據調查情況，分析所購房屋利弊，給出購房建議。

3.幫助買家審查合同條款

      律師有着豐富的合同審查經驗，能快速找到重點條款，比如付款方式、交房時間、過户時間、延期履行的違約責任等等，如發現合同存在的不合理之處，可以及時幫助買家與出賣人交涉。如買家對於所購房屋有特殊需求的，律師可以幫助買家完善合同條款，儘量規避法律風險，最大限度保障買家合法權益。

4.監督合同的履行，及時處置爭議

      買家委託律師陪購，可以就購房全流程起到監督作用，督促出賣人嚴格按照合同約定履行義務。如合同履行過程中，出賣人存在違約情形，可以幫助買家及時擬定通知函或協議，提出法律意見和法律交涉，促進雙方爭議解決，確保合同順利履行。

5. 為買家交房驗收護航

      購買二手房，交房意味着整個房屋交易流程已經進入到最後階段，但也需要謹慎對待。專業律師在交房環節，可以協助買家做好房屋交接工作，檢查出賣人交付的房屋是否符合交付條件，是否存在質量問題。如果交房環節出現問題，可以及時為買家提供解決思路，更加快捷、高效地協助買家解決問題。

      所以，如果您是第一次購房，沒有購房經驗，但又擔心遇坑，建議您諮詢專業房產律師，讓他們為您提供專業、優質的法律服務，助您安心購房！