北京房產律師——借其他公司名義購房未經出資公司同意簽署的出售合同有效嗎

原告訴稱

F公司向本院提出訴訟請求：1．判令被告向原告返還不當得利款項775萬元，以及按照中國人民銀行同行業拆借中心公佈的利率支付佔用期間的利息；2．判令被告承擔本案訴訟費用。

事實和理由：1998年6月15日，原告與被告協商由原告借名被告購買了位於北京市海淀區一號、二號兩套房產，（兩房房產證由原告持有），所購房屋一直由原告佔有，為原告在京辦事住宿、餐飲使用。由於北京政策等原因至今未能過户至原告名下，但由於原告擔心被告法定代表人變更造成公司新的負責人不知情致使原告資產流失，所以被告於2014年9月28日向原告出具了《關於代購北京房產的説明》，書面確認上述兩套房屋雖然在被告名下，但缺系原告出資購買並佔有使用的事實，且原告的“北京辦事處固定資產明細賬”也佐證了上述事實。

2016年12月20日，被告提出購買原告上述兩套房產的意向，並出具《關於北京H公司收購北京市海淀區一號/二號兩套房屋的意向書》，在隨後的時間裏，原告與被告就房產處置事宜多次協商，雙方沒有達成決議，目前從被告得知，被告已出售了上述房產獲取不當利益。被告的行為完全符合不當得利的法律規定，為維護原告的合法權利，訴至法院。

被告辯稱

H公司辯稱，不同意F公司的訴訟請求，理由如下：一、本案為合同糾紛，將案由確定為不當得利糾紛是錯誤的。被告出售自己名下的房屋，取得利益並非沒有法律依據；原告欲主張被告出售涉案房屋利益受到損害，則須證明對涉案房屋享有權利，但原告沒有這樣的證據。本案的爭議焦點是原告對於被告出售自己名下的房屋是否享有所有權，而原告是否對該房屋享有所有權取決於借名買房合同的效力，本案系借名買房發生的糾紛，屬於合同糾紛，並非不當得利。

二、因原告不符合購買條件，借名買房合同無效，原告對房屋不享有權利。因依據《城市私有房屋管理條例》、《北京市貫徹實施〈城市私有房屋管理條例〉若干具體問題的規定》（1998年1月1日起執行）以及《北京市房屋買賣管理暫行規定》，原告不能取得前述法規、政策規定的政府部門批准，才借用被告的名義購買房屋，違反了前述規定，借名買房合同無效，不能取得對房屋的所有權。李某軍出具的説明顯示購買房屋的資金是原告提供，但涉案房屋歸屬的法律判斷不以原告的記賬和李某軍認識為依據。

三、借用被告名義購買房屋的同時，原告與被告約定房屋使用後由被告原價回購，即使借名買房合同有效，被告出售涉案房屋也不侵害原告的利益。

四、原告使用房屋期間，被告對房屋進行了管理，繳納了房屋相關税費，應從被告應付款項中扣除。五、被告向原告支付2500000元，被告向原告支付的款項已經超過房屋價款。

本院查明

1998年6月15日，H公司作為甲方（購買方），北京市西城區住宅建設開發公司作為乙方（銷售方）雙方簽訂《商品房購銷合同》，約定甲方購買乙方位於北京市海淀區一號、二號房屋，購房款1307170元。上述房屋於2000年7月7日登記至H公司名下，房屋產權證明由李某軍領取。

2014年9月28日，H公司出具《關於為F公司代購北京房產的説明》，其中載明：“1998年06月15日，我公司接受F公司的委託，以北京H公司名義為F公司購買了北京市西城區住宅建設開發公司出售的房產，該房產為海淀區一號、二號房兩套，共194㎡。在2000年辦理房產證時，因購房合同是以‘北京H公司’名義簽訂的，簽訂合同的是公司法定代表人李某軍，同時由於政策原因，房產證就辦成了北京H公司的產權人。所購房屋一直是F公司佔有、使用，作為單位的北京辦事處使用。房產證辦好後，我公司也及時交給了F公司。為明確產權，避免糾紛，現鄭重説明，房屋為F公司所有，雙方沒有任何爭議。”上述説明由H公司蓋章並由李某軍簽字。

2016年12月9日，H公司以不動產權證遺失為由，申請進行海淀區一號、二號房屋的不動產權證補證登記。

2016年12月20日，H公司向F公司發送《關於北京H公司收購北京市海淀區一號、二號兩套房屋的意向書》，表示H公司以450萬左右的總價一次性購買上述兩套房屋，並希望F公司就此意向進行答覆。

2018年12月5日，H公司向北京市海淀區不動產登記事務中心申請對海淀區一號、二號房屋的產權證進行換證，申請換髮為兩個不動產權證。

2019年8月12日，H公司作為出賣人，周某作為買受人，雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定出賣人將海淀區一號號房屋以2300000元出售給買受人。

2020年5月22日，H公司作為出賣人，曲某作為買受人，雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定出賣人將海淀區二號號房屋以2300000元出售給買受人。

2020年5月29日，李某軍以其銀行賬户向F公司轉款2500000元，轉款銀行摘要為“李某軍匯房款”。

另查，一、庭審中，F公司為證明房產系其出資並使用，提交京房權證原件以及F公司北京辦事處固定資產明細。H公司認可房屋所有權證的真實性，但認為F公司在未取得房屋產權的情況下不應將房屋計入固定資產。

二、庭審中，H公司提交銀行轉賬憑證，證明其為保證公司正常經營繳納的企業所得税、土地增值税、房產税、城鎮土地使用税共計537039.73元。

三、庭審中，H公司為證明關於涉案房屋購買、回購以及房屋管理事宜，物資經銷社中心申請鄭某以及李某軍出庭作證，其中鄭某稱：“……北京賣房不允許賣給北京以外的單位，所以找了李某軍，他給我們進行了推薦。房產證由原告持有，由被告公共出具説明具備過户條件，如果不能過户，原價回購。F公司對於鄭某陳述的購房過程認可，但對於涉案房屋不作為其公司固定資產報税與事實不符，且證明F公司出資購買房屋是房屋的產權人；李某軍系H公司原法定代表人，現H公司的法定代表人是李某軍的子女，存在利害關係，且其表述存在前後矛盾之處，但對於李某軍所稱的房屋實際出售價格予以認可；

再查，H公司成立於1995年11月16日，由李某軍擔任理事長，後於2018年5月29日李某軍成為H公司的執行董事、經理。

裁判結果

一、自本判決生效之日起七日內，北京H公司返還F公司不當得利款7750000元，並支付自二〇二〇年五月三十日起至實際支付之日止的利息（以7750000元為基數，按照中國人民銀行同期存款利率計算）。

二、駁回F公司的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案中，F公司主張其與H公司之間存在借名買房合同關係，依據雙方當事人陳述、在案證據顯示，1998年H公司購買海淀區一號、二號房屋，而上述兩套房屋由F公司實際出資，購買後2014年H公司及涉案房屋的購買經辦人出具《關於為F公司代購北京房產的説明》，且上述兩套房屋的房屋所有權證原件由F公司持有，故法院對F公司作為借名人主張其與H公司之間存在借名買房合同關係，法院予以採信。本案爭議焦點如下：一、F公司與H公司之間的借名買房合同是否存在無效情形；二、H公司出售涉案房屋是否構成不當得利；三、如H公司出售涉案房屋構成不當得利，不當得利款項金額的確定，法院將就上述問題逐項分析。

一、F公司與H公司之間的借名買房合同是否存在無效情形。H公司主張雙方之間的借名買房合同因違反《城市私有房屋管理條例》、《北京市貫徹實施〈城市私有房屋管理條例〉若干具體問題的規定》而歸於無效。但應當指出，F公司借用H公司名義進行涉案房屋購買，正是基於其無法取得相應行政審批進行購買，但上述行政法規及地方性規定性文件中的關於購買房屋的限制應屬管理性規定，並非強制效力性規定，且國務院1983年頒佈施行的《城市私有房屋管理條例》已於2008年1月15日廢止，故F公司與H公司之間的借名買房合同應屬有效合同。

二、H公司出售涉案房屋並取得售房款的行為是否構成不當得利。

因他人沒有法律根據，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當利益。H公司主張其與F公司之間系借名買房合同關係，故不構成不當得利。F公司本案所主張的標的並非依照雙方之間的借名買房合同約定，要求H公司對涉案房屋辦理轉移登記，而是基於涉案房屋被H公司出售後，就出售房屋所得款項要求進行返還。H公司雖稱其所出售房屋系登記於其名下，但通過H公司所出具的説明以及購買房屋的實際款項出資可知，F公司為涉案房屋的實際權利人，故H公司在未經F公司同意的情況下對涉案房屋進行出售，H公司取得上述房屋銷售款項缺乏法律依據，並造成了F公司應取得的款項未能取得，故法院認為H公司的行為構成不當得利。

H公司稱雙方存在原價回購的意思表示，但H公司未提交書面意見予以佐證，證人證言不足以證明H公司的上述主張；H公司雖於2016年12月20日向F公司發出購房意向書，但未有證據證明F公司表示同意或雙方達成房屋買賣的合意，故H公司取得涉案房屋銷售款項仍缺乏依據。

三、不當得利款項金額的確定。

庭審中，涉案房屋的經辦人李某軍作為證人出庭表示涉案兩套房屋的實際成交總價款為11100000元，F公司予以認可，H公司雖對兩套房屋各自款項構成與李某軍陳述不一致，但兩套房屋成交總價一致。又因，F公司認可其收到2500000元，且H公司出售上述兩套房屋税費共計支出428792.34元，補交供暖費692.40元，法院認為上述費用應當在返還款項內予以折抵。本案中，F公司要求H公司返還不當得利款7750000元，法院不持異議。H公司辯稱其因涉案房屋還繳納了其他的企業所得税、土地增值税、房產税、城鎮土地使用税等税費，但H公司所提交證據不足以證明系因涉案房屋所發生，且F公司對此亦不予認可，故法院對該部分支出為因涉案房屋發生亦不予採信。對於F公司要求H公司支付自2020年5月30日起的利息，法院認為，H公司未經F公司同意對涉案房屋進行出售，並持有涉案房屋售房款，故H公司應當將其所取得款項的孳息予以返還；F公司主張按照中國人民銀行同行業拆借中心公佈貸款利率計算利息，因雙方未有合同約定，法院認為應當按照中國人民銀行同期存款利率計算為宜。