對土地使用權投資的條件是什麼？

一、土地使用權投資的條件是什麼?

1、土地的出資是使用權的出資，而不是所有權的出資。在中國，土地是一種十分特殊的財產，土地的國家所有和集體所有是公有制的基礎，只有國家和集體組織才能作為土地所有權的主體。因此，任何企業或公司對土地的佔有都不是所有者的佔有，而是使用者的佔有，企業或公司對土地享有的權利是使用權，而不是所有權，當企業以土地出資的時候，所出資的標的是土地的使用權而不是土地的所有權。《公司法》第二十七條第一款規定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資;但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。

2、用於出資的土地使用權只能是國有土地的使用權，而不能是集體土地的使用權。以土地使用權出資，實質上就是使用權從出資者向公司的轉讓，而依據現行法律的規定，能夠作為財產權進行轉讓的只是國有土地的使用權。因此，如果集體組織欲以集體所有的土地對外投資，則必須首先將集體土地通過國家徵用的途徑變為國有土地，再從國家手裏通過土地出讓的方式獲得國有土地的使用權，然後，才能進行有效的投資。

3、用於出資的土地使用權只能是出讓土地的使用權，而不能是劃撥土地的使用權。在中國，國有土地的使用權分為劃撥土地使用權和出讓土地使用權，前者為各種社會組織基於其特定的社會職能從國家那裏無償取得，後者則是以向國家交納土地出讓金的方式而有償取得。以土地使用權出資，是土地使用者營利性的投資行為，因而只能以有償取得的出讓土地使用權出資，劃撥土地的使用權只能由原使用人自己使用，而不能用於對外投資。

4、用於出資的土地使用權應是未設權利負擔的土地使用權。因使用者的經營行為，土地使用權經常會揹負如抵押權之類的權利負擔，這種土地使用權不僅在權利的行使和處置上受到法律和抵押權人等其他權利人的限制，而且因其可能被其他權利人追索而在財產價值上發生貶損，甚至完全失去投資的價值。這種存在權利瑕疵的權利如用於出資，將使投資者或股東的出資變得不實，違反公司法所確定的資本確定原則，在內部會損害其他投資者的利益，在外部則會損害公司債權人的利益。因此，出資的土地不應揹負權利的負擔，而且，在出資之後，出資人亦應繼續承擔免除土地負擔的義務。

二、違反土地使用權出資義務的法律效果

1、已辦理土地過户手續但未交付土地。雖然土地使用權移轉的主要法律形式是土地的過户登記，但土地的交付仍然是土地使用權出資的重要要求，只是完成了土地的過户登記而未實際交付土地，仍屬於對出資義務的違反，雖然因土地的不可移動性，它不會對公司債權人造成追索公司財產的障礙，但因其未被公司予以實際有效地佔有和利用，因而構成了對公司利益和股東權益的事實上的侵犯。由此，將產生出資者對公司的出資違約責任，公司或其他股東應有權要求該出資者履行土地交付義務和賠償由此給公司造成的財產損失。同時，公司債權人在公司財產不足以清償其債務時，應有權訴請對此項土地予以強制執行。

2、已交付土地但未辦理土地過户登記手續。此種情況下，公司雖獲得了土地佔有和利用的實際財產利益，但這種佔有和利用卻未得到法律的肯定和保護，是極不穩定和極不安全的。因土地使用權仍在出資人名下，公司並未取得對土地的法律上的控制，相反，會隨時因出資人的反目或出資人對土地的自行處分以及其他土地權利人對土地的追索而喪失對土地的佔有。因此，這種出資只是事實上的出資而非法律上的出資，當然構成出資義務的不履行行為，因而，公司或其他股東應有權要求該出資人履行土地的登記過户義務，而出資人拒絕登記、甚至以未辦登記過户為由而要求收回土地的行為都屬典型的惡意違約，當事人同樣可通過訴訟程序訴請司法救濟，請求強制登記過户。

3、既未交付土地，亦未辦理土地過户手續。此屬完全不履行土地出資義務的行為，此種行為在公司法上構成公司法上的違法行為，併產生相應的法律責任，包括該股東繼續出資的責任、其他股東或公司的發起人連帶認繳的責任以及由此給公司造成損害的賠償責任。當然，在此情況下，公司對出資人約定用於出資的土地既不存在事實上的控制，也不享有任何物權意義上的權利，因而不可能通過物權追及的訴訟而取得該土地的使用權，而只能通過債權訴訟獲得救濟。

在司法實踐中，對於土地使用權投資的具體情況，是需要嚴格基於上述法律中規定的程序來辦理的，當事人對有關土地使用權進行投資的，還需要基於實際的土地開發利用情況來進行辦理，如果違反有關規定是無法確權處理的。