土地使用權變更税費包括什麼內容？

大家對土地使用權應該都知道，但是有多少人能夠知道土地使用權變更税費呢，我想答案可能是鳳毛麟角的。我國的税收政策是比較普遍的，土地使用權也不例外，連帶着的就會有土地使用權變更税費，下文我們會詳細講解一下土地使用權變更税費包括的內容。

一、土地權屬變更税費

1、營業税

凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業税的納税義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5%税率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權購置或受讓原價後的餘額為營業額。

2、城建税、教育費附加、地方教育附加

以轉讓土地使用權實際繳納的營業税為計税依據。城建税的税率。納税人在市區為7%;在縣城、建制鎮的為5%;不在上述地區的為1%。教育費附加的徵收標準為3%，地方教育附加徵收標準為2%。

3、土地增值税

凡轉讓國有土地使用權並取得收入的單位和個人為土地增值税的納税義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不徵土地增值税。其計税依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

税率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，税率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，税率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，税率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，税率為60%。

4、所得税

個人轉讓土地使用權，取得的轉讓所得按“財產轉讓所得”計徵個人所得税，差價的20%。單位轉讓土地使用權，取得的轉讓所得計入應納税所得額計徵企業所得税。

5、印花税

土地使用證，每本貼花5 元;土地使用權轉讓合同按產權轉移書據徵收印花税，按合同載明轉讓金額0.5‰繳納。

6、契税

在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契税的納税人。土地使用權出售按成交價格的3%繳納;土地使用權贈與、交換按徵收機關參照土地使用權出售的市場價格核定金額的3%繳納。

二、土地流轉的方式有哪些

1、土地轉讓

家庭土地承包經營權轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農户，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關係自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。農户最基本和最可靠的生活來源和保障。因此。《農村土地承包法》規定，耕地、林地、草地，實行人人有份的家庭承包方式，即每個農民均享有承包土地權利，每個農户均享有土地經營權。家庭土地承包經營權轉讓使原承包方全部或部分失去農村承包土地的經營權，並在承包期內無權向發包方要求以家庭承包方式再承包農村土地。家庭土地承包方式土地流轉時，只有在轉讓方不依靠土地生活的情況下，才應允許轉讓土地承包經營權。因此,《農村土地承包法》第41條規定：轉讓方“有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源”。對受讓方的主體資格《農村土地承包法》第41條做出了限定性規定即受讓方必須是從事農業生產經營的農户，即農户是受讓家庭土地承包經營權的法定唯一主體。

其他土地承包經營權轉讓是指承包方依據公平、等價、有償原則，經轉讓雙方協商一致並獲得發包方同意轉讓土地承包經營權的行為。轉讓後原土地承包關係自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。受讓方是一切農業生產經營者，包括法人、其他組織、自然人。對轉讓方也沒有限制條件。

2、土地轉包

家庭土地承包經營權轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農户從事農業生產經營。轉包後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。對接包方有兩點限制，一是接包方必須和轉包方為同一個集體組織，其他集體經濟組織成員以及其他單位或個人不得接受轉包;二是接包方必須繼續從事農業生產經營，改變農業生產用途屬於無效行為。

其他土地承包經營權轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權在承包期限範圍內轉給其他單位或個人，按照合同約定的土地用途從事經營。轉包後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。對接包方的限制是必須履行原合同約定的土地用途從事經營，改變土地用途屬於無效行為。

3、土地互換

互換是指家庭土地承包經營權承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權。互換後承包方原有的承包關係消滅，新的承包關係產生。同一集體經濟組織的界定，應區分鄉(鎮)農民集體、村農民集體和村民小組農集體。上個世紀80年代初期，人民公社解體。隨着公社改成鄉(鎮)，生產大隊改成村、生產小隊改成村民小組，原人民公社、生產大隊和生產小隊所擁有的土地，也就相應地改為了鄉(鎮)農民集體、村農民集和村民小組農民集體所有。也就是説，以鄉(鎮)農民集體所有的土地發包的，土地承包經營權的互換應在鄉(鎮)集體經濟組織內部;以村農民集體所有的土地發包的，土地承包經營權的互換應在村集體經濟組織內部;以村民小組農民集體所有的土地發包的，土地承包經營權的互換應在小組集體經濟組織內部進行。

4、土地入股

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營;

其他土地承包權經營權的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。

5、土地出租

出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。

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