現行城鎮國有土地使用權轉讓暫行條例要點
一、轉讓合同的形式
國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同,明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
二、國有土地的權屬調查和資信能力調查
1、轉讓合同簽訂之前,要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的,應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。
2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力,包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等,以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。
三、轉讓價格評估事宜
在轉讓前,應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以採取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時,國有土地及相關資產須經法定估價機構估價,並經國土部門予以確認。
四、國有土地使用權轉讓的擔保
1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題,是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前,必須去國土部門、房地產主管部門進行調查,核實有無抵押與被採取司法限制。
2、鑑於有無土地權屬及相關爭議不易調查,加之受讓方的履約能力難以判斷,應明確雙方相互提供擔保。
五、有關税費
轉讓合同簽訂之時,雙方應對有關應繳納的税費項目、標準及數額進行諮詢,並對税費負擔問題進行明確。根據有關規定,税費的計算依據一般為土地成交價,若成交價格明顯低於正常市場價的,則應以土地評估價作為計算依據。
六、土地用途及相關用地條件的變更
1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題,劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等,轉讓後多為商業或住宅開發用地,不僅要經規劃部門變更土地用途,補繳土地出讓金,且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途,卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。
七、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附着物所有權歸屬問題
1、地上建築物、其他附着物的所有人或者共有人,享有該建築物、附着物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附着物所有權時,其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建築物、其他附着物作為動產轉讓的除外。
2、國有土地使用權轉讓的效力及於地上建築物,無約定的,推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓,劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。
3、土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權轉讓,應當按照規定辦理過户登記。土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權分割轉讓的,應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准,並依照規定辦理過户登記。
八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題
因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節,有時還涉及抵押權解除等程序,故轉讓費的支付應採用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額,體現相互制約與督促作用,以降低雙方交易風險。
九、國有土地使用權設定抵押後的轉讓問題
國有土地使用權設定抵押後,並非不能轉讓。可通過與抵押權人協商,以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式,實現轉讓目的。
在轉讓土地使用權時,當事人雙方需要將達成合意的事項以合同的形式確定下來,在向登記機關變更所有權登記後,轉讓事宜即告完成。根據城鎮國有土地使用權轉讓暫行條例規定,轉讓完成後雙方的權利義務關係發生了變動。需要注意的是必須以合理的價格進行轉讓,轉讓後,繳納税費是雙方同有的義務。
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