別墅的花園土地使用證屬於誰所有？

別墅的花園土地使用權屬於業主。

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定

土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衞生、體育用地五十年;

(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

所謂別墅的花園權利，實際上涉及別墅小區的土地使用權的享有。依據房地產物權之法律屬性，即房屋(包括別墅)與所附土地之權利具有統一性，簡言之，房屋屬於誰，相應所附的土地權利亦應屬於誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅(房屋所有權)，還必然包括所附的土地和花園(土地使用權)。別墅交付後，開發商原先所享有的土地使用權已連同別墅一併轉讓給業主們所有。別墅的花園土地使用權屬於業主，該別墅只要經業主購買以後，開發商對於別墅的花園就沒有支配權了。

業主對花園的權利享有包括共有和獨有二種形式。這裏就涉及到小區業主對小區土地使用權具體享有方式的問題。別墅的土地使用權不同於多層及高層房屋，多層、高層房屋小區的土地使用權也是由業主所有，但由於多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便於也不可能劃分哪塊土地使用權是屬哪一户業主的，因此，多層、高層房屋的小區之土地使用權只能為小區業主們所共有。

而別墅、特別是獨幢別墅與之不同，建築物所佔用的土地之權利可以為各幢別墅之業主單獨所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業主單獨享有。因此，別墅小區之土地使用權享有方式，既可以和多、高層房屋小區一樣，採用共有方式;也完全可以劃分為各個業主單獨享有。

在我國的土地使用權的流轉的政策中，我國的房地產開發商開發的別墅，一經售出轉讓，其小區的土地使用權，包括別墅花園，將為小區業主們所有，房地產開發商不再享有小區土地(含公共花園，公用道路等)的任何權利。故，別墅的花園屬於業主，開發商無權支配。