國有土地出讓劃撥

一、什麼是國有土地出讓劃撥

國有劃撥土地，土地性質分為農村集體土地和國有土地，國有土地又分為國有劃撥跟國有出讓兩種，國有劃撥是國家無償劃撥給單位或個人使用的土地。

二、國有土地出讓劃撥的相關規定

第一條為加強對劃撥國有土地使用權(以下簡稱劃撥土地使用權)的管理，合理配置土地資源，優化國有土地資產，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《江西省城市國有土地使用權出讓和劃撥管理條例》的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條凡在本市轄區內劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押等行為，適用本辦法。

第三條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權的沒有使用期限限制，法律、行政法規另有規定的除外。

第四條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可由縣級以上人民政府依法批准劃撥：一國家機關用地和軍事用地;二城市基礎設施用地和公益事業用地;三國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;四法律、行政法規規定的其他用地。

第五條市、縣人民政府土地主管部門依法對劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理和監督檢查。

第六條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地主管部門批准，其劃撥土地使用權可以轉讓、出租、抵押：一土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;二領有國有土地使用證;三具有合法的地上建築物、其他附着物產權證明;四依照本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

三、基本估價方法

對於劃撥用地的估價，我們同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關税費、利息和利潤。　在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。出讓土地比較法是根據與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法。其基本計算公式是：劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格-　土地使用權出讓金，或者：劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。

在進行國有土地出讓劃撥時，一定要遵守國家做出的相關規定，合理的配置土地資源，優化國有土地資源，相關的土地主管部門同時要做好管理和監督檢查。對於要出讓的國有土地資源，我們可以採取一些基本估價方法來進行土地取得費等等的估價。