承租企業面臨拆遷如何補償

為了城市合理規劃，進行公共設施建設以及其他原因，政府會進行拆遷徵用土地。當然，政府會對被拆遷人進行合理化補償。但是，如果拆遷的房屋是企業承租的，那麼又該怎樣保護企業的合法權益呢?其實，在現實生活中，企業維護自己的合法權益，往往是處於被動的地位。承租企業面臨拆遷如何補償?本站小編為您進行介紹。

一、承租企業面臨拆遷存在的問題

許多被拆遷企業、承租企業在面臨拆遷的時候，往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態度。他們認為，只要我能拖得住撐得久，動遷組終會因為拆遷進度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件。事實上，這是一種非常錯誤的想法。

首先，法律上規定了“久拖不搬”的強制手段。《行政強制法》、《國有土地上房屋拆遷與補償條例》確立了司法強拆的救濟手段，面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況，拆遷人有權依照法律程序申請強制拆遷，被拆遷人、拆遷關係人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷，這是不現實的想法;

其次，在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久，拆遷人給予被拆遷人較高補償的情況，但我們不能把給予較高補償的原因簡單歸於“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為，哪些項目應當補償、哪些情形應當照顧、基於何種標準補償，都是經由法律、法規、地方政策性文件所規範的，所有的拆遷補償都是納入到法律、法規、政策性文件中的，而不是拆遷人自主決定的事情。

再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中於補償款的安置上，而忽視了補償款分割的法律風險化解。在補償款談妥之前，被拆遷人、承租人往往站成一線，共進共退，以圖爭取更多的利益。而一旦補償款落實之後，被拆遷人、承租人以及拆遷關係人會因為之前的權屬約定不明而再次起訴訟，請求法院依法為其進行動遷款的分割，拆遷之事本已麻煩甚多，再加上動遷款的分割，更容易出現親朋關係破裂、子女關係緊張的情況。而這一切，其實都可以通過拆遷前的準備，通過約定各方權利的方式，很容易把拆遷後的法律風險給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關係人並沒有注意到這一點，而徒增許多煩惱和糾紛。

二、承租企業面臨拆遷怎麼辦

(1) 深度審查拆遷中的各方權利義務關係，確定因拆遷而發生關係的各方主體。

與住宅房屋拆遷相比，非住宅房屋拆遷(企業拆遷)因為土地、房屋的權屬關係複雜，在拆遷過程中會有更多的拆遷關係人在裏面。如果被拆遷房屋是自有產權辦公用房，並享有完整的國有土地使用權，被拆遷人就是被拆遷房屋的產權人，拆遷關係主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房，拆遷關係主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是，集體土地上的私有企業拆遷以及國有改制不徹底的企業拆遷，因原有權屬不明，甚至土地轉讓合同無效等各種在法律規範之外的事實出現，使得各方主體權利義務

不清楚，拆遷獲得補償款後往往更容易發生糾紛。由此，律師提示：對於產權歸屬不明確的企業，在拆遷實施後、拆遷補償安置協議訂立前這段時間內，建議諮詢或者聘請律師介入，以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權利、動遷款分割方案做民事權利的約定，以有效化解可能發生的法律風險。

(2) 積極準備對被拆遷房屋的產權關係證明、現有設備清單、勞動合同的備案核查、裝修裝潢費用支出等相關材料證明。

有很多當事人並沒有預估到相關材料證明是件很複雜的事情，臨到限期，匆匆估算企業內的設備數目，對因拆遷而引起的設備遷移費、哪些設備遷移動是損害設備價值的沒有進行精細的清點核查，而使被拆遷企業、承租企業在安置補償時相當被動。常言道，破家值萬貫，對企業資產設備的核查應當是一個細緻、認真的工作，應當提前介入，為後來的評估做好準備。被拆遷房屋的產權關係證明主要有房產證、土地證或者租賃合同、土地轉讓合同等文件;現有設備清單指企業運營過程中實際使用的設備價格、規格、數量、使用年限、有無抵押等情況的清單。

勞動合同的備案核查是指企業與本企業實際用工之間訂立的勞動合同，以證明本企業內共有多少在職員工，勞動期限如何等。如有事實勞動情形的，建議應儘快補充勞動合同，以證明雙方的勞動關係。另外，社會保險繳納情況、工資單等實際證明企業員工報酬情況的材料證明也應一併整理並列清單。裝修裝潢費用的支出也應當有相應的發票證據予以證明，如果協商確定裝修裝潢費用的補償，可依照裝修裝潢費用的原始支出、使用年限、現在狀況等參數進行協商;如果依照評估確定裝修裝潢費用的補償，也應提交相應數據及證明材料，以便對裝修裝潢費用進行合理的評估。

(3)聘請律師介入，在專業律師的指導下制定拆遷策略

拆遷涉及範圍廣、補償標準各有差異，而且拆遷人在拆遷中往往有着更優勢的地位，使得很多被拆遷人、拆遷關係人“怕”拆遷。“怕”的原因無外乎兩點：一是拆遷跨度時間長，繁瑣事情多，很多企業初次接觸拆遷，對此束手無策;二是缺乏相關的拆遷法律知識，在與拆遷人交涉的過程中怕吃虧。鑑於拆遷的複雜性和專業性，對於法律關係複雜的拆遷聘請拆遷律師介入是非常有必要的。

三、承租企業面臨拆遷如何補償

如前所述，在法律實踐中，企業拆遷補償主要分為四部分：

1、拆遷資產補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建築物和地上附着物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而產生的補償;

2、停產停業損失。

3、拆遷費用補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。

4、基於拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

承租企業面臨拆遷如何補償?當我們需要這種問題，首先不要採取消極等待的態度，這樣有可能被強制執行，而且使得補償款分割風險加大。其次，我們應該抱以積極的態度，審查拆遷中各方關係，積極準備產權證明以及裝潢費用，明確拆遷補償的各項費用。當然，最為重要的便是要儘早的聘請律師，聽從律師的專業建議。