建設項目是否符合公共利益需要，最高院告訴你該如何審查！

為了公共利益的需要才能徵收房屋，這一重要的徵收領域法律原則已為廣大被徵收人所熟知。

但問題在於，“公共利益”是一個典型的不確定的法律概念，究竟何為徵收領域所認可的公共利益?徵收項目中有開發商等企業的參與還算不算為了公共利益?符合公共利益標準的審查認定要點又有哪些呢?2017年9月，最高人民法院通過一起判例對這一問題進行了精闢、明晰的闡述，可作為廣大被徵收人維權時的有效參考。

究竟何為徵收領域的“公共利益”?

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第8條是我國徵收領域行政法規層級首次以列舉形式對“公共利益”範圍進行界定，無疑具有重要的指標性意義。

在2017年國土資源部發布的《土地管理法》修正案徵求意見稿中，也同樣採取了與之相類似的列舉形式，可以預見590號令的這條規定可能作為《土地管理法》修改的重要參照。

這裏面所列舉的“公共利益”範疇一共是5項，加1項兜底條款：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衞生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要;

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

所謂“保障性安居工程建設”，主要是指城市和國有工礦棚户區改造，以及林區、墾區棚户區改造;廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、公共租賃住房等的項目建設。

在一些地方性規定中，它的範圍與“舊城區改建”有部分重合，“舊改”則包括平房院落整治、危舊房改造等。

棚户區和危舊房，從建築意義上不完全是一個概念，前者夠20年房齡且存在某一種安全隱患就有可能構成，後者則與房齡無關，主要看建築的安全性評估。

如何依法審查認定某一項目是否符合“公共利益”的需要?

很多人認為，規範建設項目是否屬於公共利益需要的就這麼一個“第8條”，這種理解是錯誤的。

根據最高人民法院行政案件審判庭2017年所作出的一份再審裁定可知，《條例》第9-12條規定的內容均可用於對“公共利益”的審查認定。

最高法在這一裁定中指出：

(1)國有土地上房屋徵收決定影響眾多被徵收人合法權益，事關建設項目的順利推進和社會和諧穩定，人民法院對徵收決定的審查，應當按照《徵補條例》的規定依法進行。

(2)人民法院一般應審查建設項目是否基於公共利益的需要、建設活動是否符合一系列規劃、徵收補償方案是否已經公佈並根據公眾意見修改公佈、是否已進行社會穩定風險評估、徵收補償費用是否已經足額到位、專户存儲、專款專用。

(3)由於公共利益屬於典型的不確定法律概念，建設項目是否符合公共利益的需要，一方面應主要由立法判斷，即只有立法明確列舉的建設項目才屬於公共利益的需要;另一方面，對於立法規定不明確或者可能認識有分歧的，則宜尊重通過正當程序而形成的判斷，地方人大及其常委會、絕大多數被徵收居民同意的建設項目，應當認為屬於公共利益的需要。

尤其是以徵收形式進行的舊城區改建，既交織公共利益與商業開發，也涉及舊城保護與都市更新，更應尊重擬徵收範圍內被徵收人的改建意願;大多數或者絕大多數被徵收人同意改建方案的，即可以認為建設項目符合公共利益的需要。

也就是説，一個項目是否符合公共利益需要，“徵收補償方案公開徵求意見”環節在司法審查中具有關鍵地位。

這一步驟大致如下：

房屋徵收部門擬定徵收補償方案——報市、縣級人民政府——市、縣級政府組織論證並予以公佈——公開徵求公眾意見不得少於30日——(多數被徵收人有意見的組織召開聽證會)——修改情況及時公佈——發佈房屋徵收決定公告時一併公告最終的徵收補償方案

需要指出的是，舊城區改建類項目因其特殊性是有單獨的“意願徵詢”環節設計的，各地通常規定同意率不得低於90%，絕大多數地方已將這一比例提升至95%甚至更高。

一些地方還會有公證機構依法對這一徵詢過程進行公證。

總之，若徵收方能夠提供其徵收前期行為符合《條例》第8-12條規定的證據的，應當認為涉案項目符合公共利益的需要，房屋徵收決定的作出也是合法有效的。

在明拆遷律師最後想提示廣大被徵收人的是，法律意義上的“公共利益需要”並不排斥開發商等企業對項目的參與，這是我們需要正確理解的。

對於範圍廣大的棚户區改造項目而言，如果都等着由政府出資來搞，那麼恐怕“4口人住10平米”的狀態還要持續上很多年，且這也不符合市場經濟發展的客觀規律。

被徵收人在這一階段的維權要點，其實在於對房屋徵收決定的依法審查，尤其是其作出程序是否嚴格合法的審查。

理解上的問題大家都可以探討，但實務領域的判例則是大家必須接納並嚴肅對待的。