超面積的農房,拆遷的時候只能補償幾百元一平嗎
周邊城裏房價都6000了,為啥農村房屋還只補償500/平?
700平農房拆遷,只能還房160平,其餘面積賠500/平?
長期以來,農村宅基地管理較為寬鬆,農民建房比較隨意。農村房屋普遍面積比較大,有不少自建的多層小樓,動輒四、五百平。一旦面臨拆遷,這些房屋也就常常遭遇補償難題。是按正常房屋面積來賠,還是按地方規定的人均安置面積來賠償?對於超出的面積,只給幾百元/平的材料成本費是否合理呢?
今天即明拆遷律師就以案釋法,為大家科普這個農民朋友關心的農村超面積房屋拆遷問題。
自建小樓遇拆遷,補償方案公佈: 160平內算合法面積,其餘補償500/平
當事人劉先生前段時間諮詢即明拆遷律師講,他房屋面積太大,在拆遷的時候遇到麻煩了。“我家700平房子,給出的補償方案是:160平以內按1:1給安置房,多出的面積只能給點材料費,按500/平補償。”
這麼大面積的房子是不是違建呢?劉先生説:“也沒有認定違建,就是説不符合地方的文件規定,超過規定的賠償面積了。”
這房子是劉先生在2010年修建的,屬於磚混結構的多層樓房,也依法辦理了宅基地使用權證,此後該房也沒有進行改擴建。
此次拆遷,當地徵收方採取了房屋安置和貨幣補償相結合的方式,每人給40平方安置房,超出的部分給貨幣補償。劉先生家符合安置的户口有4人,總計可拿160平安置房。但剩餘的面積,徵收方按照補償500元/平來補償。
劉先生強調説,現在他們村非常靠近城區,周邊房價在6000-8000元/平。他算了一筆賬,他家還有540平房屋面積補償標準偏低。“按這個標準,我要損失300多萬,這個字沒法籤的。”
律師分析:超面積農房不≠違建
房屋是否違建,主要是看其有無土地、房屋的證件或相關手續。假設有了其中一種證件,那麼就説明其建房是具有一定合法性基礎的。
劉先生是在批准的宅基地上建設的多層樓房,雖然多達700平,但其房屋建設沒有超出宅基地範圍,並未超擴建。還取得了宅基地證。
那麼其房屋具有一定合法性基礎,不能一刀切認定為違建。其房屋應當公平地評估,依法給予合理補償。
地方文件不能高於法律,不應無理由壓低補償
上述案例中,徵收方制定了補償方案,一個户口只允許擁有40平安置房,這沒有錯。但對於劉先生700平房屋,給了160平安置房後,卻對其剩餘540平房屋只提供500元/平的補償,確實不太合理。
根據《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》,徵收農村集體土地時…,補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的,人民法院一般應予支持…。
而根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》,對被徵收房屋價值的補償,不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
劉先生房屋所在地緊靠城區,周邊已經開發為商品房,屬於典型城郊農村。在拆遷時,應當參考國有土地上房屋來補償,並結合其地段的價值及周邊房價補償。周邊房價6000,拆遷補償給500/平,有悖公平補償的原則。地方文件不能高於法律。如果房屋具有合法性的基礎,就要依法合理補償。
對於像劉先生這樣遭遇的農村被徵收人,律師的建議是:對於徵收方制定的不合理徵收文件,咱們可以先試着協調談判解決,不行的話,可以申請行政複議或提起行政訴訟來提高補償。
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