徵收宅基地及住宅房屋的法定房屋拆遷補償標準，都在這裏！

北京在明律師事務所已經為大家解讀了國有土地上房屋和農村集體土地中的耕地在面臨徵收時的補償問題。

那麼還剩下廣大農民兄弟最關心，也是對其權益影響最大的一個：農村宅基地上房屋遇徵收時的補償問題……

在明拆遷律師講原則：兩大原則，務必牢記

其一，宅基地遇徵收時的補償，沒有全國統一的標準。

《土地管理法》第47條規定，徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

據此，對宅基地的補償是沒有放之四海皆準的標準的。

實踐中很多被徵地農民習慣於上來就問我們“標準”，這個我們是很無奈的。

北京的一塊宅基地，和邊疆地區的某塊宅基地，其補償標準自然是不同的。

因此，被徵地農民一定要明晰這點，去查找自己土地所在地的地方性規定。

其二，對宅基地上房屋(主要指住宅用房)的拆遷補償，參照590號令的精神執行。

根據《規範徵地拆遷行為的通知》，(農村)房屋拆遷要按照建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償，被徵地拆遷農户所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。

對此，北京在明律師事務所的青年律師陳麗芳表示，“參照”與嚴格遵從不同，是大體上按590號令的原則走的意思。

實踐中被徵地農民面臨住宅房屋拆遷時一要看當地標準，二要看590號令，兩者結合起來理解，是較為客觀而符合實際的。

在明律師講實務：舉個栗子算補償

我們以法治的“首善之區”北京為例來做説明，看看是如何“參照”執行590號令精神的。

首先講補償安置方式：

1. 貨幣補償;2. 房屋安置;3. 另行審批宅基地

實踐中，以前面兩種情形較為多見，“另行審批宅基地”僅在“有條件的地區”實行。

也就是説，從補償安置方式上看，宅基地上房屋拆遷與590號令是區別不大的，這裏不再展開。

其次，講兩個公式：

房屋拆遷補償價= 宅基地區位補償價 × 宅基地面積 + 被拆遷房屋重置成新價

拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。

補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。

給了錢的，就不再給房或者批地了。

拆除宅基地上房屋以國有土地上的房屋安置的，雙方按前述規定確定拆遷補償款，並與安置房屋的市場評估價結算差價即可。

也就是説，用的仍然是這個公式。

所謂“重置成新價”，是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，也就是把一棟推倒的房屋重新蓋起來的成本價、蓋房錢，這個數字全國的差別不會太大(在北京蓋房和在邊疆地區蓋房本身的成本幾無差別)，數額也不會很大(就是四壁+屋頂)，通常在400~700元每平米幅度內確定。

宅基地區位補償價稍微複雜一點，公式如下：

宅基地區位補償價= 〔(當地普通住宅指導價 – 房屋重置成新均價)× 户均安置面積〕÷ 户均宅基地面積

所謂“當地普通住宅指導價”，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。

簡言之，宅基地上房屋的拆遷補償標準是與國有土地上房屋徵收的補償標準緊密相關的，但實踐中通常會比“周邊類似房地產的市場價格”略低。

此外，對於利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動並持有工商營業執照的，拆遷人還應當適當補償停產、停業的經濟損失。

具體損失補償標準由區、縣人民政府規定。

當然，搬遷補助費也是要有的，標準同樣由區、縣人民政府規定。

這兩項是和國有土地上房屋徵收差不多的。

所以，

宅基地上房屋拆遷的補償= 宅基地區位補償價 × 宅基地面積 + 房屋重置成新價 + 搬遷補助費 + 停產停業損失(合法的營業用房才有)

在明拆遷律師想最後提示廣大被徵地農民的是，通常而言，現階段農村宅基地面臨徵收時均已被列入了城市規劃區，那麼其整體補償標準應當依據590號令的大致標準和原則進行，“同地不同價”的現象必將逐步成縮減之勢。

如果被徵收人確實認為補償與市場價格差距過大，及時諮詢專業徵收維權律師，考慮是否有維權的必要，就應當被納入到日程中來。