房屋徵收補償的法定標準，一次性告訴你！，你最關心的房屋拆遷補償標準，全都在這裏……

近年來，網絡上充斥着大量內容失實的“__年最新拆遷補償標準”，其中最大的代表性內容就是什麼房每平米補多少錢人家都能列得清清楚楚、一目瞭然。

這樣的東西，專業徵收維權律師一看便知是編造的，因為徵收補償標準從來都是一個因地域、項目不同而有所變化的大致標準，不可能全國範圍內完全統一成一個價。

那麼，房屋徵收補償的法定標準究竟是什麼呢?即將到來的2018年，又是否會有大的變化呢?

問題一：補償都有哪些?

《國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下簡稱《條例》)第17條規定了徵收補償的法定範圍：

(一)被徵收房屋價值的補償；

(二)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

事實上還有個“四”——政府給予符合條件的被徵收人的補助和獎勵。

上述4塊兒加在一起，就是法定的房屋徵收補償範圍了。

問題二：被徵收房屋的價值怎麼補?

《條例》第19條規定，對被徵收房屋價值的補償(即前述第一項)，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

“類似房地產的市場價格”，就是房屋徵收價值補償這塊兒所依據的原則標準。

具體的內容，被徵收人需要結合《國有土地上房屋徵收評估辦法》來進行進一步的瞭解。

問題三：搬遷和臨時安置怎麼補?

《條例》第22條規定，因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費;選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供週轉用房。

通常而言，搬遷費是一定會發生的。

臨時安置費和週轉用房則是二選一的關係，如果被徵收人自行過渡的，政府就給錢;如果被徵收人需要政府提供過渡安置房的，政府就不必再支付臨時安置費。

問題四：停產停業損失怎麼補?

《條例》第23條規定，對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。

這項補償一般以實際發生的直接損失為主，且涉及非住宅房屋的認定問題。

房屋要為合法的營業性用房(不能是住宅擅自改變為營業的)，且經營行為應當是合法的。

問題五：房屋徵收補償的標準及計算公式

鑑於廣大被徵收人十分需要簡明扼要的“公式”性表述，在明律師就在此予以提供。

需要再度闡明的是，一定要具體案情具體分析，切不可盲目機械套用。

我們按被徵收人選擇貨幣補償和產權調換兩種情形分別列出：

貨幣補償金額=被徵收房屋經由評估機構確定的市場價格(包括房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額)+搬遷費用(包括大型機械設備、空調移機費等具體的分項費用)+臨時安置費用+營業性房屋的停產停業損失

由此不難看出，評估報告在房屋徵收補償中居於決定性地位，是被徵收人應當下大力氣進行監督、維權的關鍵點。

產權調換補償差價金額=被徵收房屋的評估價格+房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額-獲得的調換產權的房屋的評估價格

這也就是一些被徵收人在徵收補償中既拿到房，又拿到錢的原因。

前提是原有房屋的價值超過了產權調換房屋的價值，拿的是中間的差價。

實踐中，倒貼錢才能買到更好的安置房的情形也是存在的。

因此這個差價不一定每人都能拿到。

需要補充的是，搬遷費用可能是搬遷發生的實際費用，也可能是雙方約定的一定數額的搬遷補助費，具體你花多少政府就不管了。

臨時安置費用一般是在沒有提供週轉用房情形下才會出現，但如果安置房為期房，又因各種原因耽誤了建設工期進而延後了入住時間，那麼超出的過渡期限政府仍需要支付臨時安置費。

實踐中，延期之後的費用具有違約責任的懲罰性質，有時政府會按雙倍予以支付。

最後看停產停業損失，各地方的不同規定通常按以下幾種方法計算：

(1)根據被徵收房屋的總體價值的一定比例計算，預先由雙方協商約定;

(2)根據房屋的面積按照單位面積補償一定的金額來計算;

(3)根據營業性用房前若干年的年平均經營收入和利潤等指標，乘以停產停業的期限來計算;

(4)由評估機構對該項進行評估確定;

(5)根據實際損失補償計算，協商確定。

對此，北京在明律師事務所的青年律師陳麗芳表示，廣大被徵收人只需對標準做到了解就足夠了，實務中應當注意以下幾個點，謹防被“忽悠”：

其一，不要將補助、獎勵看得太重。

從以上標準不難看出，補助、獎勵是全部4方面補償內容中所佔分量、比重最低的一個，也是給付隨意性最強的一個，實踐中通常就是小几萬塊錢到頭了，一般不會影響到最終補償數額的大局。

因此，如果被徵收人覺得徵收方在徵收補償方案中給出的補償標準經計算後過低，就不宜為了補助、獎勵這些蠅頭小利而丟西瓜撿芝麻，還是要將維權、博弈的重點放在房屋補償價值這塊兒上來。

其二，必須重視房屋評估報告的重要地位和作用。

評估報告因具有相當的專業性，很多被徵收人大呼看不懂，因而在實踐中很容易被輕輕放過。

事實上，無論從律師代理此類案件的角度，還是從法官審理此類案件的角度，評估報告是否合理合法都是起決定性作用的關鍵。

故此，被徵收人一定要注意盯住房屋價值評估這一環節，將其中每一個步驟關注仔細，發現違法問題立即提出異議並保留好證據，為日後對徵收補償決定的複議、訴訟奠定堅實基礎。

如果經自學相關規定後仍是一頭霧水，可考慮諮詢專業徵收維權律師等專業人士。

事實證明，將維權的“發力點”前提至評估階段，是維權最終獲取成功的重要手段。

待到挖掘機開到你家門口，很多事情就已經來不及了。

需要指出的是，實踐中那種拿到手“只有兩頁紙，連評估機構的章都沒有”的評估報告一定是不合法的，合法的評估報告絕不會那麼簡陋、隨意，這是普通老百姓一眼就能看穿的事情。

其三，不要對着方案、公式算補償。

須知，徵收補償方案本身是一個帶有浮動空間的事物，其內部的任何一項所轉化成的補償金額都是不固定的。

同樣是嚴格執行一套方案，差出一套房是很正常的事情，因為對外部情況的認定會因情勢不同而持續發生調整變化。

因此，僵化的計算補償數額，是很忌諱的。

滿意的補償不是算出來的，而是經過法律途徑、協商溝通和時機把握等多方面因素最終談下來的。

這裏面的道理，不僅被徵收人需要不斷加強理解，很多專業徵收維權律師也需要持續的在執業中進行領悟。

在明律師最後想提示大家的是，這個標準，已經足夠“標準”了，2018年也不會有什麼實質性改變。

如果再看到類似“草房補償價格2000元/平方米”的帖子，看都不要看，直接呵呵就對了……