作出徵收補償決定前，徵收方必須依次走完的法定程序

你的房子在未協商好補償的情況下，就被人家定了價?這種事發生的概率有多高?這事沒有發生在劉先生身上之前，他也不相信。他告訴律師，他的房子去年被劃入徵收範圍，和徵收人員反反覆覆協商了四五次，一直未能就補償達成協議。今年5月份，他收到了徵收方下達的徵收補償決定書，房子的補償金額是徵收方直接敲定的，這和他主張的金額，有一定差距。

“我的房子我還不能做主了?值多少錢，我心裏還沒數?”劉先生面對這一紙補償決定書，心情頗為激動和不滿。

劉先生告訴我們，在徵收過程中，他沒有看到任何文件，就直接收到了補償決定書。這樣的徵收當然讓他疑慮重重。

未協商好補償的情況下，徵收方能不能直接下發補償決定書呢?政府在作出徵收補償決定前又需要履行哪些程序呢?下面愛土拆遷律師給大家做具體分析。

作出徵收補償決定前，徵收方必須依次走完這三個法定程序

對於被徵收人來説，在下達徵收補償決定之前，最重要的徵收程序主要包括以下三個：

1、公佈徵收補償方案並徵求羣眾意見，允許提出異議

這個徵收補償方案准確來説是擬徵收補償方案，未最終確定。其內容主要包括徵收的具體補償方式和補償標準，比如每平米房屋的補償價、裝修費、搬遷費、過渡費，還有安置房的地點、貨幣補償的支付期限、搬遷期限等內容。該方案將面向被徵收區域公開30日。

如果被徵收人對補償方案不服，可以申請聽證，把大家對於補償的爭議事項在聽證會上提出來，集體討論，傳達給徵收方，要求其優化改進補償方案。

2、徵收決定並公告，對有補償爭議的當事人提供救濟途徑

徵收決定的內容主要包括了徵收主體、徵收部門、房屋徵收實施單位、徵收範圍、徵收補償方案以及行政複議，行政訴訟權利等事項。

這裏需要做一個説明，徵收決定和徵收補償決定其實是兩個文件，大家不要混淆。前一個文件的相對人是全體被徵收人，決定的事項是“徵收”;後者的相對人則是具體的某個被徵收人，決定的事項是對該特定的被徵收人進行強制性補償。如果被徵收人對徵收決定不服，則可以向法院起訴，請求撤銷這個徵收決定。如果徵收決定被撤銷了，那麼徵收補償決定自然也就沒有事實依據了。

3、房地產評估及送達分户評估報告，允許就補償爭議申請複評或鑑定

在徵收決定下發後，徵收方會安排評估機構進行被徵收範圍內的房地產評估報告，評估人員會進入被徵收人家中進行入户評估，並最終形成整體的評估報告和分户評估報告。對咱們影響最直接的就是分户評估報告，會下發到我們手中。

如果對於自家房屋的評估價格有爭議，那麼可以提出異議，並通過申請複核評估和專家鑑定來爭取解決糾紛或提高補償。仍不能解決問題的，那麼可以直接就徵收決定申請行政複議或提起行政訴訟來維護自己的合法權益。

以上這三個程序是徵收補償決定作出前的必經程序，而上述案例中劉先生並未看到這些文件，那麼是徵收方在程序及文書上有所缺失，違反了法定的徵收流程。

徵收方作出徵收補償決定不應搞突然襲擊，應滿足這個必須條件

即便走完了上述三個程序，也不意味着徵收方馬上就可以作出徵收補償決定了。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定：“房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。”

如果被徵收人在期限內不籤協議，想要做釘子户，那麼徵收方就有權在徵收決定載明的訴訟期滿之後作出徵收補償決定。如果被徵收人在法定期限內既不提起法律程序又不騰退，政府就可以直接向法院申請強制執行，而這時候的強制執行便是合法的了。

因此，劉先生的情況屬於超過了簽約期限，所以徵收方下達了徵收補償決定。但是由於徵收方此前也存在明顯的徵收流程及法律文書的缺失，直接下發徵收補償決定的行為並不妥當，其違法徵收的行為也比較明顯。

在收到徵收補償決定之後，根據這份文書通常的起訴期限來看，一般是六個月。愛土拆遷律師建議劉先生可以選擇在60日內申請行政複議，也可以在6個月內提起行政訴訟來維護自己的合法權益。一方面可以要求確認徵收流程違法，另一方面可以主張自己的房屋得到公平合理的補償。