不服房屋徵收評估報告，你該這樣救濟！

對於房屋價值評估報告，被拆遷人、被徵收人都知道可以申請複核和專家鑑定，但是在拆遷或者徵收活動中，被拆遷人由於本身處於被動地位，10天的時間根本無法收集到與評估報告相關的材料和法律依據，因此，評估報告很難通過複核、鑑定程序得到救濟。

那麼評估報告是否具有可訴性呢?一般説來，評估報告是具有證據性質的結論，在拆遷補償中僅僅作為參考依據之一。

當事人對評估報告不服，除了採取申請複核和專家鑑定之外，法律上並沒有明確規定，在實踐中這也是個值得探討的問題。

針對評估報告的救濟途徑，在明拆遷律師閆會東律師有如下看法：

一、評估報告不屬於行政訴訟的受案範圍

我們知道提起行政訴訟不僅要有具體行政行為，還要屬於《行政訴訟法》規定的受案範圍。

而評估報告由具有房地產價格評估資格的估價機構出具，估價機構不是行政機關，評估報告也不是行政機關作出的具體行政行為的產物，因此針對評估報告的異議是不能提起行政訴訟的。

二、評估報告必須納入補償安置裁決或者徵收補償決定訴訟程序中且必須進行程序上和實體上的審查

根據《最高人民法院關於受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批覆》規定，公民、法人或者其他組織，對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應作為行政案件受理，因此，拆遷補償安置裁決是可以提起訴訟的。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

一旦當事人對補償安置裁決、徵收補償決定不服提起行政訴訟後，法院就應當對作出裁決或者徵補決定的依據之一的房屋評估報告進行程序上和實體上的審查。

三、評估報告的審查

根據《民事訴訟法》及《行政訴訟法》對證據形式的相關規定可知，評估公司出具的評估報告應屬於鑑定意見的一種。

鑑定意見不同於證人證言等人證，因為鑑定人沒有直接或間接感知案件情況，鑑定意見是表述判斷意見而不是陳述事實情況，證據的產生所依據的是科學技術方法而不是對有關情況的回憶。

行政機關在訴訟過程中如將評估報告作為證據使用，則該評估報告必然應符合證據規則中對鑑定意見的要求，即程序合法、形式合法、內容合法，三者缺一不可。

因此，對於評估報告的審查主要體現在如下幾點：

(一)評估報告的做出程序必須合法

證據的合法性標準是指證據的主體、取得證據的程序、方式以及證據的形式是否符合法律的規定。

不具有鑑定資格的機構或不具有鑑定資格的人出具的評估報告不屬於合法證據。

評估報告的取得不符合法律規定的程序和要求如評估報告中鑑定人與案件鑑定雙方當事人有利害關係、鑑定機構、鑑定過程等操作規範不符合規定等，該評估報告亦不具有合法性。

如評估報告缺少參加鑑定的鑑定人簽名並加蓋鑑定機構印章等，也不能作為定案的依據。

(二)評估報告的價格構成必須合法

對於評估報告的真實性審查，主要集中在評估報告中的價格構成上。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的周邊類似房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成的停產、停業的補助費以及被拆遷的房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。

被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定;協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。

如果評估報告將被拆遷房屋的房地產市場價格和其他補償金額混淆在一起，則該評估報告不能採信。

(三)審查評估報告考慮的因素和參考的依據必須全面

被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用範圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

另外還應當考慮被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率、樓層、朝向、採光、通風等，否則該評估報告就不科學、不準確、不客觀。

(四)審查評估報告不應考慮不相關因素

被拆遷房屋的估價主要從被拆遷房屋的自然屬性進行判斷，至於其他社會屬性等不相關因素就不應該考慮。

例如，被拆遷房屋是否是違章建築就不必考慮，因為判斷是否屬違章建築有諸多複雜的因素，按照職權法定化原則，是否違章建築只能由城市規劃部門認定。

再如評估時考慮了被拆遷房屋的“人”的因素，造成拆除同一類房屋，因居住人口不一，導致被拆遷房屋估價上的差異，補償標準也不一樣。

如果評估機構考慮了此類不相關因素，則該評估報告就不能夠採信。

(五)審查評估報告必須告知救濟權

評估報告對補償數額起到決定性作用，為了保證公正、客觀和真實，在評估報告中應當告知拆遷當事人的救濟權。

根據相關規定分户的初步評估結果送達後，房屋徵收部門應當將分户的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。

公示期間，應當有註冊房地產估價師對分户的初步評估結果進行現場説明解釋。

存在錯誤的，應當修正。

被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。

對複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。

如果在評估報告做出過程中沒有告訴被拆遷人上述的救濟權，則該估價報告不符合證據要求。