如何在評估環節為提升補償做好鋪墊

國有土地上房屋徵收的評估程序可謂是房屋徵收的一個至關重要的環節。

不僅房屋評估結果日後要作為被徵收人與徵收單位協商談判進而簽訂安置補償協議的依據，而且在評估程序裏法律賦予了被徵收人很多實際權利。

這些權利的及時正當行使關乎被徵收人最終能否獲得滿意的補償結果。

那麼，如此關鍵的評估環節，被徵收人究竟應該注意哪些方面才能有效維權呢?本文，在明律師同時從法律和實踐操作方面為你解讀……

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第19條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。

對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

此條款作為國有土地上房屋徵收評估的基礎性、概括性條款，對評估時點、評估價格、評估辦法、評估機構、被徵收人對評估結果不服的救濟途徑均作出了明確規定，同時也為被徵收人明確了房屋徵收評估過程應當關注哪些方面。

廣大被徵收人一定要不厭其煩。

問題一：被徵收人如何考量判斷房屋評估價格是否合理?

“對被徵收房屋的評估價格不得低於房屋徵收決定公告之日的類似房地產的市場價格”應當作為廣大被徵收人的普適性考量標準。

那麼，要準確理解和運用這一參照標準，需要被徵收人弄清什麼是“類似房地產的市場價格”，以及價格區間、變動幅度的數據如何收集。

類似房地產，是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或相似的房地產。

類似房地產的市場價格，既包括被徵收房屋的價值，也包括房屋佔用土地範圍內土地使用權的價值。

這種參照價格的時間節點必須是房屋徵收決定公告之日。

在明律師建議可以通過房屋中介機構掌握收集房地產實際成交案例，來確定與自己情況相符的市場價格。

問題二：被徵收人如何選定房地產價格評估機構?

房地產價格評估機構的選定關係着徵收補償、徵收活動的開展，既要科學，又要合理。

房地產價格評估機構的選定，應當注意以下幾點：(1)由被徵收人協商選定。

被徵收人應當在規定的時間內先行協商，如果能夠達成一致意見，且選擇的房地產價格評估機構符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第19條規定的資質要求的，應當由被徵收人選定的評估機構實施評估。

(2)如果被徵收人沒有在規定的時間內就房地產價格評估機構協商一致，應當由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。

總之，在房地產價格評估機構選定這一環節，被徵收人應當充分行使法律賦予的參與權、建議權，而不能任由政府直接指派，如果評估機構的選定程序不合法，那麼由此選出的評估機構所作的評估結果亦不具有法律上的效力。

問題三：你是否關注過評估活動中的實地查勘程序?

評估程序中必不可少的是對被評估房屋的實地查勘程序。

房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋的狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地勘察記錄，並由被徵收人、房屋徵收部門、房地產註冊估價師簽字、蓋章確認。

因此，在明律師需要提醒被徵收人注意的是，不能懷着對徵收活動的牴觸情緒，而拒絕配合協助房地產估價師對房屋進行勘察記錄，如果缺失這一環節，對被徵收人是極度不利的。

如果房屋實際建築面積遠遠高於土地證上使用面積，而評估機構未進行實地查勘，而只是依據房屋產權文件資料所記載的數據做出相應的評估報告，這是明顯侵害被徵收人的實體權益的。

問題四：被徵收人不服房屋評估報告，應當如何行使救濟權利?

被徵收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。

複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告;沒改的，書面告知複核評估申請人。

被徵收人對原房地產價格評估機構的複核結果仍有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。

經專家委員會鑑定的，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告;評估報告存在技術問題的，重新評估。

需要注意的是，專家鑑定的只能是評估報告是否存在技術問題，只要沒有技術問題的，就一律維持。

因此，到了這一步，被徵收人的關注重點應當放到與房屋徵收部門就補償問題的協商上了，而不必繼續糾結在評估環節上。

如果仍對評估結果不滿，其救濟途徑也要反映在最終的徵收補償決定上。

最後，在被徵收人對房屋徵收評估程序有了初步認識後，在明律師還要提醒被徵收人在面臨房屋評估時，要留心各個程序性環節，一旦發現不符合規定之處要妥善保留證據，更不能因為不滿意評估報告中的評估數額，一氣之下將評估報告毀損。

正確理性的做法是及時委託專業徵收維權律師，與律師充分溝通，制定應對策略，為補償協議的協商談判增加籌碼，以期獲取公平合理的徵收補償。