百平商鋪拆遷遇難題，補償標準低於周邊商品房，業主拒籤協議

經常有人諮詢愛土拆遷律師團："我們這裏拆遷了，我家有幾間房屋一直用來生意，補償怎麼算?是和普通住宅一樣還是會高一些?"我的房屋是住宅，因為臨街用於經營，生意也不錯。馬上要拆遷了，拆遷方説我私自改變房屋性質，用住宅做生意是違法的，給我的補償比住宅還低。請問律師，我該怎麼辦?"

的確，住改非補償難，是徵地實踐中常見的事。這也是很多住改非房屋在拆遷時面臨的徵收難題。

住改非拆遷：補償價低於周邊住宅均價?

2013年，薛先生的房屋因某商業開發項目的建設被划進徵收的範圍之內而薛先生的房屋屬於農村臨街房產，300多平方，一樓100多平方常年用於租用，是家庭消費的主要經濟來源，商鋪經營一直良好。

可是經過拆遷評估，補償價只給到2800元一平方，而周邊商品房均價達到5000多一平方。薛先生所獲得的拆遷補償款遠低於房屋的應有價值。

為此，薛先生拒絕在拆遷補償協議上簽字。在多次協商未果的情況下，薛先生聯繫了愛土拆遷律師團，準備通過司法途徑維權。

一，我們首先了解一下什麼是住改非

住改非，是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。被拆遷房屋所有權證上標明的用途為住宅，但依法取得了營業執照等經營手續、税務登記證並有繳納的記錄。

這種情況下，依照我國的相關拆遷政策和法律文件的規定，可以根據實際經營情況給予適當的拆遷補償，具體的規定由地方制定。

二，"住改非"怎麼補?

在拆遷的過程中，房產證上寫的是住宅，而實際上用作經營的情況很普遍。拆遷方為了降低拆遷成本，很可能不顧及實際情況，全部按照住宅用房來補償，也因此給拆遷徵收造成很多隱患和矛盾。

2003年，《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中做出規定，對拆遷範圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納税等實際情況給予適當補償。

各個地方也針對"住改非"做出了自己的規定，如：

黑龍江省《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十二條規定："拆遷的住宅房屋用作經營使用，且符合下列條件的，貨幣補償金額按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定：

(一)拆遷通告發布前依法取得營業執照等經營手續、税務登記證並有納税記錄;

(二)房屋所有權證書、營業執照等經營手續和税務登記證註明的營業地點一致。"

有的地方"住改非"可以享受商業用房的補償政策。浙江省麗水市就有這樣的規定，在拆遷公告公佈前近兩年以上在經營的，能提供工商營業執照、税務登記證、納税發票等有效證件，並能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。"

但是在"住改非"的爭取過程中，每個地方的規定不同，大部分規定的都不夠具體。在可浮動的範圍之內，能爭取多少的補償，就要看律師的水平了。

所以，如果您也面臨"住改非"的拆遷問題，不僅要了解知識，更要慧眼識真，選好律師，事半功倍。

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