補償決定作出不及時導致房屋價格上漲，補償款應當予以提高！

【案例介紹：評估報告無限期使用?】

李女士等3人在福建省福州市鼓樓區共同擁有一套房屋，有房屋所有權證，面積為89.74平方米。

2013年7月19日，區政府作出《房屋徵收決定》並予以公告，李女士等3人共同擁有的房屋在徵收範圍內。

《房屋徵收決定》中載明簽約期限為2013年7月30日至9月7日。

李女士等3人未在簽約期限內與徵收部門達成一致的徵收補償協議，徵收部門搖號確定的評估公司遂對李女士等3人被徵收房屋和產權調換房屋的房地產市場價格進行了評估，於2013年11月5日作出《房地產估價報告》，並於2015年4月15日留置送達給李女士。

由於《房地產估價報告》存在部分技術問題，評估公司於2015年6月5日重新作出一份《房地產估價報告》，此份《估價報告》相對於2013年的《估價報告》，除了將應用有效期一年刪除外，對於評估時點與評估價格並未作出任何改變，於2015年7月28日留置送達給李女士等3人。

在2015年4月-2016年4月期間，徵收部門分別向李女士等3人多次發送《約談通知》，與李女士等3人進行溝通、交談，但是最終李女士等3人均未與徵收部門達成一致。

2016年5月23日，區政府對李女士等3人作出《補償決定書》。

李女士等3人對《補償決定書》不服，遂提起行政訴訟，請求撤銷區政府作出的《補償決定書》，經過一審、二審均敗訴。

李女士等3人便向最高院申請再審，經過最高院再審程序審理，李女士等3人的合法權益才得到保護。

【案例評析：未及時作出補償決定應調整評估時點】

本案的爭議焦點為：徵收方在《房地產估價報告》載明的1年有效期內，仍未與被徵收人簽訂補償協議，也不及時作出補償決定又無正當理由，作出補償決定時點相較於徵收決定公告時點，明顯不合理遲延，且同期被徵收房屋價格上漲幅度明顯高於產權調換房屋的情況下，是否仍應以徵收決定公告時點作為評估時點，並以此結算被徵收房屋與產權調換房屋的差價款?為了實現公平補償，保障被徵收人的補償安置利益，區政府在2013年9月7日簽約期限屆滿後，應當立即啟動補償決定程序，並在合理的期限內作出徵收補償決定。

然而區政府卻因自身原因，直至2016年5月23日才作出《補償決定書》，由於被徵收房屋處於城區中心位置，其價格已經大幅度上漲，而產權調換的房屋由於位置處於次中心城區則漲幅一般。

如仍然以2013年7月19日《徵收決定》公告之日作為評估時點，將不利於實現公平補償。

所以，以補償決定作出時點作為確定房屋價值的評估時點更為適宜。

因此，2015年評估公司重新作出的《估價報告》仍以徵收決定公告時點作為評估時點，認定被徵收人房屋價值及產權調換房屋價值，顯然不合理。

而《補償決定書》中對當事人的補償內容又以該《估價報告》為依據，於當事人來説，其不能得到公平合理的補償。

最終，最高法判決撤銷一、二審判決，並撤銷《補償決定書》中產權調換差價的內容，責令區政府以徵收補償決定作出之日為評估時點的市場評估價值為基準，依法確定被徵收房屋與產權調換房屋之間的差價款。

被徵收人的補償權益無疑得到了切實保障。

【法條援引】《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定：“為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人(以下稱被徵收人)給予公平補償。”《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十條規定：“被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。

用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。”《房地產抵押估價指導意見》(2006年)第二十六條規定：“估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年;房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期……”【以補償決定實際作出的時點作為評估時點應注意的問題】關於補償決定作出不及時，導致被徵收房屋價格上漲，應當以補償決定實際作出的時點作為評估時點問題，應當注意以下幾個條件：一是被徵收房屋的價格相對於徵收決定公告時上漲幅度較大;二是補償決定需要在評估報告的“應用有效期”後作出;三是徵收方需因其單方面的原因延遲作出;四是如果選擇產權調換，應當考慮置換房屋的價格是否上漲。

如果徵收方延遲作出補償決定是因被徵收人據不配合所致，則是需要被徵收人自行承擔不利後果的。

綜上所述，在明律師要提示大家的是，關於被徵收房屋的評估時點，不能僅參考《國有土地上房屋徵收評估辦法》中有關“被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日”的規定，而是應當結合《國有土地上房屋徵收與補償條例》中關於“公平補償”的原則規定，並根據徵收時的具體情況，對被徵收人給予公平合理的補償，而不能一概以徵收決定公告之日作為評估時點。