無證房=違建拆除零補償，拆遷律師教你識破這個徵收怪圈！

在徵地拆遷的行為中，尤其是在農村，存在一個房屋徵收“怪圈”，即房屋無手續-無證-違建-零(低)補償拆遷。由於一些原因，農村不少房屋是沒有任何證件的，這樣的無證房屋往往被認定為違章建築了。

以拆違促拆遷，時常引發糾紛!

揚州拆遷事件就是拆遷方“拆違”，結果與業主發生了拆遷糾紛，進而導致了人員傷亡，造成了很大的影響。該事件發生後，人們對於業主的房屋(據韋某妻子説已取得土地證)是否違建進行了大討論。

拆除違建房

往往拆遷方給出的認定違法建築的標準，就是沒有經過有關國家行政機關的規劃建設批准、沒有取得國家有權行政機關核發的產權證!這樣的房屋拆遷，往往是零補償或者補償很低，當事人不樂意，也很難改變補償。

曾經有網友開玩笑留言説，既然無證就算違建，那北京故宮算不算違建呢?

這個反駁看似沒有依據，實際上仔細深究，也不無道理。在一段歷史時期內，房屋建設審批、登記制度不完善，甚至有些地方沒有開展房屋登記工作的。管理上的不完善導致了不少房屋變成了“無證房屋”，形成了歷史遺留問題。

另一方面來看，有一些地方相關部門職責不清、組織機構不健全、行政不作為的情況還是存在的，這也導致一些房屋成為了“無證房”。這種情況下，將無證房屋一概淪為違建，其實是不合理的。

有時候拆違成了拆遷方推動拆遷工作的“萬能鑰匙”，既推動了項目進度，也節省了拆遷資金，但傷害了被徵收人的合法權益。

我們先來看看什麼是違法建築?

違法建築是指未經規劃土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。我國法律明確規定，拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。

什麼是無證房屋?

無證房屋，一般是指沒有經過登記的房屋。為什麼會有無證房屋的出現呢?我們知道法律的完善健全是一個漫長的過程，在2008年《中華人民共和國城鄉規劃法》頒佈之前，尤其是在農村，並沒有對農村房屋進行統一的審批手續，大部分都是跟村委會打聲招呼，就把房屋建起來了。

什麼樣的無證房屋不是違章建築呢?

一、《土地管理法》實施之前建造的農村房屋

我們知道，《土地管理法》是在1986年審議通過，1987年才正式實施。根據法不溯及既往原則，87年之前修建的房屋，拆遷方給你説，你的房屋是違章建築，那絕對是忽悠你的，就是不想給你給錢。

二、《城鄉規劃法》實施之前建造的農村房屋

《城鄉規劃法》是在2008年開始實施的，並規定建設農村房屋必須要有建設工程規劃許可證。

從這裏我們知道，有宅基地使用權證或者是建設用地批准書的，我們建起來的房屋不能被認作為違建，如果認定違建，那就太不合理了。而在2008年前的無證自建農房，只要不是建在基本農田或耕地上，那麼也不能簡單認定違建。

三、擁有部分審批手續的房屋

在農村，會發現大部分人的房屋手續都是不全的，一般只有個宅基地使用權證，遇到拆遷，發現自己缺建房許可證。其實，這個完全是可以補救的。

根據《城鄉規劃法》65條規定，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。根據這個法條，我們可以知道，是有機會補辦手續的。

四、因政府部門招商引資，導致房屋修建後手續不齊全

這種情況，經常常見於廠房拆遷。很多地方，為了促進經濟發展，政府部門會通過招商引資以及很多優待政策，引進大量企業。不遇到拆遷，什麼事都沒有，你繼續經營你的廠房，我繼續招商引資。一遇到拆遷，有的企業手續不全，有的企業沒有手續。這種情況不能隨隨便便的認定是違章建築。

還有一種情況就是企業通過招拍掛的形式獲得土地使用權以及建築，但是這種建築大多數是沒有相關證件的，遇到拆遷，就説沒有證件就是違建，是不合乎常理的。

以“拆違”促拆遷，傷害了被徵收人的合法權益，違背了相關文件精神

將無證建築認定為違章建築是拆遷方慣用的伎倆，通過認定為違章建築進行強拆一方面減少拆遷補償，另一方面也壓縮了拆遷時間成本，嚴重的損害了被拆遷人的利益。

對於無證房屋我們應該考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的徵收補償方案。農村居民建造住宅，只要經鄉鎮政府審核，並經縣級政府批准後，就算沒有宅基地證，建房證也不能認定為違章建築。

另外根據國務院辦公廳《關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》規定：對拆遷範圍內由於歷史原因造成的手續不全房屋，應依據現行有關法律法規補辦手續。

通過以上的分析，希望大家能對自己的房屋有個深刻分析，在知道自己的房屋沒有任何證件的時候，儘量補齊相關證件，避免在遇到拆遷的時候，面臨補償困難。

當拆遷方認定你的房屋屬於違章建築的時候，不要驚慌，更不要違法抗拆。可以先通過以上的律師講解，分析自己的房屋是否是屬於真正的違建，避免拆遷方以拆違促拆遷壓低補償。把握不準的，可及時諮詢專業的律師，以免合法權益遭受侵害。