談補償談到房價上漲，仍然要按照幾年前的補償標準方案嗎

一、談補償談了幾年，房價上漲，補償標準還是按照幾年前的方案嗎?

現實中，經常會有拆遷人遇到這樣的情況，由於徵遷雙方無法就補償標準及補償金額達成一致，遲遲籤不了補償協議。幾年過去了，再次徵收時仍然按照之前的補償標準執行，這樣的情況，到底合理嗎?拆遷户應該如何應對呢?下面即明拆遷律師以案釋法，為大傢俱體分析。

看一則最高院案例：補償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個問題，我們先來看一下最高院的一個再審案件的情況。

福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結構為混合結構，產權面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當地區政府作出《徵收決定書》)並公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在徵收範圍內。因居女士等3人在徵收補償方案規定的簽約期限內，未與房屋徵收部門達成徵收補償協議，房屋徵收部門委託評估結構對居女士家的被徵收房屋和產權調換房屋的房地產市場價格進行了評估，估價時點為2013年7月19日，同時於2013年11月5日作出《房地產估價報告》，確定被徵收房屋房地產市場價格為1244814元，單價為12697元/㎡。因對補償結果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋徵收部門採取了留置送達。

2015年5月26日，市房地產價格評估專家委員會根據房屋徵收部門的申請，作出《鑑定意見》，認為評估報告存在部分技術問題，請評估機構修正錯誤，重新出具評估報告。評估公司於2015年6月5日作出第二份《房地產估價報告》。徵拆雙方仍未就補償達成一致。

2016年4月18日，房屋徵收部門報請區政府作出房屋徵收補償決定。2016年5月23日，區政府對居女士一家等3人作出房屋徵收補償決定書，同日進行了送達。居女士一家對於補償決定不滿，遂於2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。

一審法院認為區政府作出《補償決定書》，確定了房屋產權調換差價、產權調換安置地點、搬遷費、過渡費用等相關內容，認定事實清楚，適用依據正確，程序合法，判決駁回其訴訟請求。二審法院維持了原判。

居女士無奈之下申請了再審。

案情過長，結合上面的話題，針對再審的判決情況，今天我們討論幾個問題。

二、一份房屋徵收評估報告的有效期到底是多久?

在徵地拆遷中，經常遇到一份評估報告用好幾年的，但是實際上，評估報告同樣有效期。《房地產抵押估價指導意見》第二十六條規定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年;房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

在房屋拆遷地區，房地產市場價波動幅度較大，評估報告有效期的期限最長為一年，如果超過期限，評估報告失效，如果要再對房屋價值進行認定，應當重新進行評估。同時，在房價增長幅度比較大的情況下，要考慮實際情況，縮短評估有效期的時間。

三、房屋徵收的評估時間節點該怎麼計算?

根據國有土地上房屋徵收補償條例規定，市、縣級人民政府因公共利益徵收國有土地上被徵收人房屋時，應當對被徵收人給予公平補償。同時確定，公平補償的基本要求即為，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

但是實踐中，簽訂補償協議的週期通常是比較長的，如果徵收決定公告發布之後，簽訂補償協議、領取補償款或者作出補償決定的時間相距過遠，房屋市場行情劇烈變化，仍然按照之前徵收決定下發的時間作為評估時間節點，會損害公平補償這一原則。

上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評估報告，15年6月收到第二份修正的評估報告，而補償決定的做出是16年4月，補償決定中依據的評估報告是一年前的，明顯超過有效期。

因此，評估時間節點要充分考慮徵拆雙方的的行為，長期不能做出補償決定，是可歸責於被徵收人的原因，如被徵收人以種種理由拒絕配合徵收補償工作，致使徵收與補償程序延誤，還是可歸於徵收部門的原因，如果徵收部門怠於履行職責等等。從而確認合理的評估的時間節點。

就上訴案件而言，拆遷程序拖延時間過長，被拆遷人的行為並無明顯不當，不存在明顯過錯，因此評估時間節點不應該堅持之前的2013年的評估時間節點，基於公平合理的角度，應當按照徵收決定作出的時間。

四、拆遷補償談判時間週期被拉長，懸而未決，該如何有效解決?

如果當被徵收人所提要求明顯不符合法律規定而無法滿足時，應當及時依法作出書面補償決定，固定並提存相應補償內容，而不能怠於履行補償安置職責，以反覆協商代替補償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補償安置糾紛經年得不到解決。此既損害被徵收人補償安置權益，又提高相應補償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應當引以為戒。

結合以上情況，被徵收人要明白一個道理，合法的使用自己的權利，如果評估程序不合法、補償標準不合理，可以依法主動進行維權。針對評估報告的有效性，評估時間問題，可以提出合理的要求。確實協商不成，積極主動進行維權。