“新民居”到底是什麼

“不，新民居不是小產權，新民居是新農村建設的項目” 面對房管局工作人員這樣的回答，我覺得好有道理~~是的，其實房管局工作人員的回答是無懈可擊的。

首先，近3年來在地方上推行的新民居卻是不同於小產權房，因為小產權房是沒有產權的，而新民居是有產權的。

當然，説小產權房是沒有產權的並不是當然意味着小產權房就是違法違章建築。

我們説的小產權房沒產權實際上指不具備夠有土地使用權，具體來説可能是僅鄉政府或者村委會賦予集體土地上的集體經濟內部的產權，即我們説的“鄉產權”，也可能是違法自建建築物。

而我們説新民居是有產權的，也是一種受到限制的產權。

説到新民居的產權，其實與原來的小產權又相同又不同。

相同之處在於，其實新民居仍然是集體經濟的下屬產物，屬於集體土地上的房屋，因此其土地不是出讓也不是劃撥所得，從而也不可能有國土資源局的土地使用權證我們知道，城市中常見的商品房的土地是開發商通過交土地出讓金得到的，所建成的房屋除了可以取得房屋的產權證還可以有土地證，可新民居雖然可以辦理房屋的產權證，但不可以辦理土地證，因此，新民居的土地性質屬集體性質。

總而言之，同小產權房一樣，地上無權。

而與小產權房的不同之處在於，新民居是房地產合法開發的一種新形式，區別於以前的小產權房即村證房，是經過國家級房地產開主管部門批准進行開發的。

新民居的開發形式是在村集體土地上為村民建房，但為了保證開發商的利益，除了給村民的一部分房子，其他的用於對外銷售，這部分房屋可以在房地產主管部門辦理產權登記。

這種開發形式不同於小產權房，因為小產權房沒有經過任何部門的批准，沒有任何手續，但新民居是有手續的。

也正是這樣，所以新民居在當地房管局那是有權屬登記的，也是完全可以拿到正規房本的，只不過房本上會註明是新民居。

但是有登記就可以自由買賣，就可以過户嗎?

答案是否定的。

新民居終極是集體土地上的產物。

雖然性質合法，有權屬登記，但和能夠市場上自由交易還是兩個概念。

實際上，從高層政府的初衷來看，推行新民居是為確保耕地和基本農田總量不減少，質量不降低，建設用地總量不增加的前提下，經批准新民居建設可先佔一部分農用地進行週轉。

待村民入住新居後，將舊村址復墾，歸還週轉用地。

其二是按照舊村址復墾規劃，增加的耕地在歸還週轉用地、留足農村發展用地後，其餘部分可作為土地轉置換指標，置換城鎮建設用地。

因此，新民居的存在主要是滿足本村村民。

實踐中，按河北省部分縣市的做法，房管局會要求買賣新民居的時候要出具自己屬於本村村民的户籍證明，或者是村委會開具的證明並公示60日無異議，在此之後方給過户。

這是正常做法。

當然，也不排除部分縣市的基層房管局不會過分審查，而開發商可能會讓部分外村人濫竽充數混雜其中而辦下房產證的情形。

“村裏的房子，以前也就都沒證，現在好房子住進去就行了”可能有人看見那麼些新房會十分心動這樣説。

其實，沒有正規取得產權證住進新民居的風險，是遠高於以前沒有產權證住小產權房的。

這種風險在平時居住時不顯山不露水，而一旦遭遇徵地拆遷將會被成倍放大。

由於以前的小產權房大量存在，有些小產權房小有氣候成為一個地方的痼疾，因此地方政府在進行拆遷的時候，可能存在一大片村民都拿不出任何產權證明的情形。

從政策的社會效果考慮，政府在無法篩選的情況下，仍會願意與之好好協商談出一個雙方接受的徵地/拆遷補償價格。

但現在不同了，無論是新房子還是稍有年代的老房子，一旦定性成新民居，房管局就會有備案登記(其實從立法動態考慮，這也暗合了近年來出來的《不動產登記管理條例》宏觀上的立法目的，無論什麼性質的房產，政府都要用不同手段進行登記從而便於統籌管理)而之後無論是徵地還是拆遷還是土地房產的流轉，其房管局的權屬登記就將成為唯一憑證。

此時無證的住房人很可能就成為“異類”，無法像之前大量小產權房人那樣結成攻守同盟，進而沒有絲毫的談判資本。

另外，由於新民居性質，決定其必須是先有集體成員身份，再有購房資格(北京房產原來是是2000萬人口的新民居呀~~)你也無法憑藉你對房屋的實際居住使用而遷進户口，既是説你即便靠各種手段拿到了印有自己名字的房本，你也無法用這個房本把自己的户籍轉入到集體經濟組織中。

這樣，拆遷時常常依據的“這一户的常住人口”可能就是空的。

無論是哪種情況，在遭遇拆遷時都是十分不利。

雖説不至於分文不得，但肯定是少之又少，甚至比之前的小產權房待遇都差。

其實，新民居只可以看做是集體內部的商品房。

作為集體經濟外的人來説，購買新民居還是存在較大的法律風險，遭遇拆遷時更是會有苦説不出。

當然，如果您什麼也不在乎就想住幾年好房子，或者縣裏的“長者”，那就當我什麼也沒説吧。