國有土地上房屋徵收的6大關鍵階段，可別再傻傻的弄不清了！

近些年，隨着我國經濟的快速發展和城鎮化進程的迅速推進，因拆遷補償而引起的糾紛越來越多。

對於廣大的被拆遷人來説，拆遷的程序有哪些，被拆遷人又有哪些程序性權利，在徵收進行過程中被拆遷人可以通過哪些途徑充分行使權利，使自己能爭取到最大的合法利益。

政府的強徵強拆過程中，被徵收人越早意識到要靠法律維權，越早明白對拆遷的各個環節做好充足的準備，對於爭取到更多的補償就越有利，否則到最後只會成為劣勢的一方。

下面，在明律師為你介紹國有土地上房屋徵收的6大關鍵階段：

　階段一：“四規劃一計劃”與徵收範圍確定

徵收決定前建設項目要首先經過各項審批流程。

政府確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃，土地利用總體規劃，城鄉規劃和專項規劃，保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

此即所謂“四規劃一計劃”。

制定各項規劃應當廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證。

房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬，區位，用途，建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。

調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。

徵收範圍一旦確定下來，不得在其範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為。

房屋徵收部門應當將所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續，暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不能超過一年。

　階段二：對房屋徵收範圍內的房屋進行認定

市縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。

對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

市縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估;房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專户儲存、專款專用。

足額到位的前提是應當對房屋徵收的各項補償費、補助費以及其他費用作出一個科學估算，在科學估算的前提下作出預算，再根據預算足額配套，並落實到位。

　階段三：作出房屋徵收決定及徵收補償方案

政府作出徵收決定之前，房屋徵收部門需擬定徵收補償方案，報市縣人民政府。

市縣人民政府應當組織有關部門對擬定的徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。

徵求意見期限不得少於30日。

並根據意見修改和完善補償方案，然後才能由市縣政府作出徵收決定。

市縣人民政府作出房屋徵收決定之後應當及時公告，公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

此時，被徵收人對徵收決定不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。

對徵收補償方案內容的異議也可在這一救濟程序中得到反映。

需要指出的是，上述“徵收決定前”程序十分重要。

它們的存在説明房屋徵收決定絕非國有土地上房屋徵收的起點，而是以一系列程序步驟為前提條件的產物。

因此，將維權的時點前提到房屋徵收決定作出之前很有必要。

　階段四：房屋徵收價值評估

涉及被徵收房屋價值的補償，就需要相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法來確定。

房地產價格評估機構應首先由被徵收人協商選定，協商不定的通過多數決定、隨機選定等方式確定，而不得由房屋徵收部門直接指定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正的開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格;被徵收人如果對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估，對複核結果仍有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

在評估中，如認為存在評估師簽字造假、出具虛假的評估報告等違規情形，可向住建部門申請查處。

若最終仍對評估結果不服，被徵收人可通過起訴徵收補償決定來要求法院對涉案評估報告進行適度審查。

　階段五：房屋徵收部門與被徵收人簽訂徵收補償協議

房屋徵收部門與被徵收人依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的有關規定，若雙方能就補償安置事宜達成一致，便可就補償方式、支付金額和支付期限、用於產權置換房屋的地點和麪積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協議。

補償協議簽訂以後，徵收方不履行補償協議約定的義務的，被徵收人可以依法提起行政訴訟。

而對於無法達成補償協議的情形，政府就必須作出徵收補償決定。

這也是實施房屋徵收應當“先補償、後搬遷”的重要體現。

需要指出的是，在整個房屋徵收程序中，任何單位和個人不得采用暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。

禁止建設單位參與搬遷活動。

若被徵收人遭遇了各種違法逼遷的情形，要有針對性地採取維權行動進行反制，有效削減逼遷的鋒芒，促使徵收方回到法治的軌道上解決問題。

階段六：作出房屋補償決定

房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市縣級人民政府按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。

補償決定的內容應包含補償協議的各種事項。

被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

需要指出的是，徵收補償決定的起訴期限同樣只有6個月。

被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

這就是所謂的司法強拆。

一旦被徵收人的房屋被司法強拆，那麼想要拿到合理的補償就難於登天了。

故此，對徵收補償決定的及時救濟在徵收維權中極為重要，廣大被徵收人一定要牢固樹立這一意識，形成“條件反射”，見到“徵收補償決定”這6個字的文書一定要在第一時間諮詢律師、提起訴訟。

在明拆遷律師最後想要提示廣大被徵收人的是，想要最大限度維護自己和家人的合法利益，要儘早付諸行動聘請專業的律師，而不要靠着“我就不搬，看你能拿我怎麼樣”這樣的消極態度去應對，一旦政府準備違法強拆您的房屋，您以自身微薄的力量去抵抗相當於以卵擊石，到最後房子沒守住，補償也拿的不合理，很可能只剩下追悔莫及……