別墅的花園土地使用證屬於誰所有?
別墅的花園土地使用權屬於業主。
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定
土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
所謂別墅的花園權利,實際上涉及別墅小區的土地使用權的享有。依據房地產物權之法律屬性,即房屋(包括別墅)與所附土地之權利具有統一性,簡言之,房屋屬於誰,相應所附的土地權利亦應屬於誰。購房者購買別墅,所購得的不僅僅是別墅(房屋所有權),還必然包括所附的土地和花園(土地使用權)。別墅交付後,開發商原先所享有的土地使用權已連同別墅一併轉讓給業主們所有。別墅的花園土地使用權屬於業主,該別墅只要經業主購買以後,開發商對於別墅的花園就沒有支配權了。
業主對花園的權利享有包括共有和獨有二種形式。這裏就涉及到小區業主對小區土地使用權具體享有方式的問題。別墅的土地使用權不同於多層及高層房屋,多層、高層房屋小區的土地使用權也是由業主所有,但由於多層、高層房屋立體空間之特殊性,它不便於也不可能劃分哪塊土地使用權是屬哪一戶業主的,因此,多層、高層房屋的小區之土地使用權只能爲小區業主們所共有。
而別墅、特別是獨幢別墅與之不同,建築物所佔用的土地之權利可以爲各幢別墅之業主單獨所有,別墅毗鄰的花園也可以作爲私家花園由業主單獨享有。因此,別墅小區之土地使用權享有方式,既可以和多、高層房屋小區一樣,採用共有方式;也完全可以劃分爲各個業主單獨享有。
在我國的土地使用權的流轉的政策中,我國的房地產開發商開發的別墅,一經售出轉讓,其小區的土地使用權,包括別墅花園,將爲小區業主們所有,房地產開發商不再享有小區土地(含公共花園,公用道路等)的任何權利。故,別墅的花園屬於業主,開發商無權支配。
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