證件不全或者無證的房屋被強拆,給不給補償
當房屋遇上強制拆除,往往都是無證或少證的“問題房”率先敗下陣來。最近愛土拆遷律師就接到一位當事人的諮詢,他說當地農村正在拆遷,但村裏證件不全或無證的房屋,遇到了徵收麻煩。他家房屋由於無證,徵收方給的補償不高,還急着讓他簽字,還告訴他不簽字就會強制拆除,房子拆了可就沒有補償了。這讓他非常擔心。
房屋證件不全或無證,要看其背後原因是什麼
“問題房”指手續不齊全的房屋,即土地證、房產證、建設規劃許可證三證缺失的房屋,大多表現爲超建房、加建房、辦了部分手續的房屋或者什麼證件都沒有的房屋。
這些房屋之所以證件不齊全,多有幾個原因,一是法制原因,法律尚未健全,對辦證這方面沒有明確規定;二是周圍村民都沒有建房辦手續的傳統,也就形成了不辦證就建房的習慣;三是相關部門辦證困難,長年審批不下來。
上述原因導致這些房屋在遇到違建整治或者拆遷時底氣不足,常常遭遇補償糾紛。
一 、證件不全的“問題房”不等於違建房
違建房確實是缺少相關手續,但這並不代表缺少手續就一定是違章建築了,由於歷史原因,沒有辦證的建築比比皆是,如果拿現在較爲完備的法律約束以往的行爲,這個對廣大拆遷戶朋友來說是極不公平的。
再者說,在拆遷過程中。制定安置補償方案時,徵收方會進行調查取證,對於無證房會有一個處理方案,例如有的拆遷方會確定一個時間節點,在這個時間之後修建的,給一半的補償或者按照建築結構來進行補償,也不完全都是不給補償的。
二、拆除違建中,“問題房”確定是違建,分情況討論補償
1.違法強制拆除,可以爭取建造材料費補償。
違建拆除程序走下來需要經過認定、告知、決定、通知、催告等階段,這些階段都走完了,房主依然無動於衷之時,那麼《行政處罰法》賦予執行權的部門纔可以強制拆除。只走了一個階段或者直接口頭通知強制拆除就發生強制拆除的,屬於侵犯財產權的行爲。只要對方敢拆,律師介入就可以幫大家爭取建造成本費。所以,違建拆除的程序一定要牢記,程序違法了,一樣可以爭取補償。
2.合法強制拆除不給補償。
對比來說,拆除方程序無瑕疵,而咱們這邊確實是違建,被強制拆除自然也無話可說。這也是最慘的一種,要麼提前補辦手續,要麼提前和對方協商適當補償。
三、在拆遷中,“問題房”被強制拆除,有補償,甚至要賠償
1.違法強制拆除,補償加賠償
拆遷中之所以會有強制拆除,原因在於徵收方急於完成拆遷的任務,耽誤一天工期就越緊張,常常就發生了我們遇到的不簽字就強制拆除,強制拆除也不給你補償的言辭。正當拆遷戶慌神之時,徵收方可能就把房子給拆了,既沒有履行書面告知,也沒有向法院申請強制拆除。
很明顯這個屬於違法強制拆除。強制拆除之後,咱們不僅可以要求對方給予合理的補償,而且對於房前屋後的財產損失,我們都可以向拆除方進行主張。律師介入,將首先起訴強制拆除違法這個點,之後就走入申請國家賠償這一程序。
2.合法強制拆除,按照協議補償
有違法就有合法的強制拆除,對方會履行告知的義務。農村的土地會給你下發責令交出土地決定,城市的房屋會給你下發房屋徵收補償決定。這些文件下發之後,拆遷戶依然沒有走法律途徑維護自己權益的時候,徵收方可以在文件屆滿之日起三個月內申請法院強制拆除。
合法強制拆除之後,只能按照法院的裁定書擬定協議。此時的拆遷戶就沒有談判的籌碼了。合法強制拆除獲得的補償可能不是那麼高,但並不是像徵收方所說的,強制拆除之後就沒有補償。
總之,在房屋徵收過程中,只要拆除程序違法,咱們被徵收人都可以努力去爭取獲得補償或賠償。在拆遷過程中,房屋被拆是遲早的事,只是強制拆除會不會導致補償降低的問題了。在這裏提醒廣大拆遷戶,如果覺得補償不合理,耗着是沒有用的,反而可能因延誤維權時機而進入到合法強制拆除程序,這就得不償失了。因此大家應當在法定期限內儘早維權,爭取公平合理的補償。
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