強拆的幾大注意點
實踐中的徵收維權,一般自徵收補償協議簽訂之時便告一段落。
籤協議了,所提的各種程序也就撤了,律師的工作一般也就結束了。
那麼有些被徵收人就會問了,我對徵收補償標準、數額不滿,協議我也不籤,錢我也不領,甚至談我都不跟徵收方的人談,他們能拿我怎麼辦呢?拋開偷拆、誤拆、幫拆這些典型的違法拆除房屋行徑不談,本文只談一個問題:不簽字不領錢,房屋就真的不會被合法拆除麼?
答案是清楚的,政府當然懂得該如何合法的進行強制拆除。
這裏面必須出現的有兩個法律文書——國有土地上的,叫房屋徵收補償決定書;集體土地上的,叫責令交出土地決定書。
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第26條的規定,市、縣級人民政府給拒不簽字領錢的被徵收人下補償決定的情形有兩種:
其一,在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議。
當被徵收人對補償方式和金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項持有不同看法,從而導致協議無法達成時,爲避免房屋徵收當事人各執己見、相互扯皮、久拖不決,條例規定由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣人民政府作出補償決定。
需要注意的是,房屋徵收部門報請作出補償決定的時間,應當是在方案確定的簽約期限之後,不能隨意提前。
同時,只有在政府認爲其有關補償方式和金額等事項合乎法律規定,被徵收人的合法權益能夠得到保障的情形下,才能夠選擇作出徵收補償決定。
其二,房屋所有權人不明確。
這是指被徵收房屋無產權關係證明、產權人下落不明、暫時無法考證產權的合法所有人或因產權關係正在訴訟等情形。
在此情況下,不能因此降低補償或不對此類房屋進行補償,也不能因此久拖不決影響整個徵收補償工作。
而一旦補償決定下發,《條例》第28條規定的依法申請法院強制執行就近在眼前了。
被徵收人的房屋就將會面臨被依法強拆的後果。
對於集體土地上的情形,在明律師在《什麼情況下,農民兄弟有權拒絕交出土地?》一文中已有詳盡論述,這裏不再重複。
實踐中,被徵收人面臨的局面是比上述規定複雜百倍的。
在明律師對此提出以下幾點建議供大家參考:
一、切不可誤以爲不籤協議不領補償款就不會被強拆。
所謂“強制拆除”,字面含義就是在你心不甘、情不願的前提下動用強制力拆除你的房屋。
強拆絕不都是違法的,司法強拆和行政強拆違建就是合法的。
因此,這種存在已久的誤區一定要儘速破除。
二,不要“拖”而不“動”。
很多被徵收人都有這樣的經驗了:只有拖下去,纔會有提升補償數額的機會。
問題在於,究竟該如何拖。
日前安徽合肥的張女士爲大家做了一個典型的範例,她一個人蝸居於6層樓的樓頂,動用傢伙將通往樓頂平臺的通道全部焊死,自己吃喝拉撒全在上頭,生活保障靠下面的親屬用吊籃往上送,一年時間竟沒有洗澡……結果還是在某個週六的凌晨3點被不明身份人員強行從樓頂平臺上帶離,房屋也隨之化爲廢墟。
由此我們不難意識到,單純靠拖是不行的,一定要配合着拖而有所行動。
具體而言,就是要積極委託專業徵收維權律師,擬定解決補償糾紛的全局性維權方案,之後按部就班的推進申請信息公開、複議、訴訟等法律程序,最終實現在談判桌前達成雙方都能接受的補償結果。
這裏面的每一步程序,務求精準、到位,打到徵收方違法的關鍵點上,才能收到最好的效果。
也正因此,光是被徵收人自行維權往往是不夠的,因爲被徵收人很難實現上述維權的技術要求。
三、對於特殊情況,要有特殊的應對思路、方式,不要“一根筋”。
實踐中徵收方摸索出了許多打法律規定擦邊球的“變通”做法以遏制被徵收人通過正常路徑的維權,比如模擬徵收(預徵收)、集體土地騰退、危舊房改造、棚戶區改造、城中村整治、環保拆違等等,對於這類拆遷,很多“老黃曆”都是不適用的。
因此,被徵收人一定不要犯“本本主義”的錯誤,機械的對着法條維權,而要向徵收方學習,增加一些應對政策手段的靈活性。
捕捉規律,區分細節,那麼所有的拆遷維權,其實都是萬變不離其宗的。
總之,協議沒簽,錢也沒領,絕不是被徵收人放鬆警惕、大意的理由。
只要項目啓動了,補償不滿意,那麼強拆的警報就始終不會真的解除。
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