臨時管理規約

臨時管理規約

臨時管理規約

使用說明

1、本規約爲示範文本，適用於本市住宅物業管理區域內，業主、使用人有關物業使用、維護、管理和物業服務企業選聘等涉及業主共同利益事項的約定和執行。

2、臨時管理規約是對全體業主、使用人具有普遍約束力的自律性規範；是有效調整業主之間權利與義務關係的基礎性文本。

3、本規約爲房屋買賣合同的附件。購房人應當仔細閱讀本示範文本的內容，對規約條款及專業用詞理解不一致的，可向建設單位和市、區（縣）房屋行政管理部門諮詢。

4、本文本中的示範條款由上海市住房保障和房屋管理局負責解釋。

臨時管理規約

爲了維護      （以下簡稱本住宅小區）全體業主、使用人在物業管理活動中的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，規範物業服務企業選聘，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》等規定，結合本住宅小區的實際情況，制定本規約。

第一部分 物業的使用

第一條 （業主、使用人權利與義務）

業主是物業管理的責任主體。業主、使用人在物業管理活動中依照《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》等相關法律、法規的規定以及本規約約定，享受相應的權利，履行相應的義務。

本住宅小區內，屬於建設單位所有、未銷售的物業，其共有部分應當納入統一管理。

第二條 （相鄰關係）

業主、使用人應當遵守物業管理法律、法規、規章、制度和本規約約定，按照有利於物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、採光、噪音、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關係。

第三條 （物業使用原則）

業主、使用人在物業使用中，應當遵守物業使用的相關規定以及本物業管理區域車輛停放、電梯使用、空調安裝、垃圾投放等管理制度和約定，不從事法律、法規、規章和規範性文件中規定的禁止性行爲。

第四條 （物業裝飾裝修）

業主、使用人應當按照下列規定裝飾裝修物業：

（一）裝飾裝修房屋應當遵守國家、本市的相關規定以及本規約約定，遵守裝飾裝修的注意事項，不從事破壞房屋承重結構等裝飾裝修的禁止行爲；

（二）裝飾裝修房屋前，應當事先告知物業服務企業，並會同裝飾裝修單位與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議。

（三）如實填寫《房屋裝飾裝修（零星施工）登記備案表》，隨附房地產權證、業主身份證複印件，交至物業服務企業（小區管理處）；屬於使用人裝飾裝修的，還需另附租賃合同、使用人身份證複印件和業主授權文書。同時，積極配合物業服務企業辦理施工單位和施工人員的出入憑證，積極配合物業服務企業對出入小區施工工具、裝飾裝修材料的查驗記載。

（四）在裝飾裝修房屋期間，配合物業服務企業對裝飾裝修房屋情況的現場巡查；

（五）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自佔用共有部分和公共場所；

（六）施工期間採取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或使用人日常生活造成的影響， 每日18時至次日8時以及法定節假日（含雙休日）全天，不得在已交付使用的住宅樓內進行敲、鑿、鋸、鑽等產生噪聲的裝飾裝修作業；在其他時間進行裝飾裝修作業的，應當採取噪聲防治措施，避免干擾他人正常生活。

（七）合理使用水、電、氣等共用設施設備，不擅自移裝、拆改；業主、使用人在裝修住宅中，應預留共用設備的檢修孔，方便共用設備的維修。

（八）因裝飾裝修房屋影響物業共有部分、共用設施設備的安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應及時恢復原狀並承擔相應的賠償責任。

（九）發現裝飾裝修企業、施工人員或物業服務企業有強制裝飾裝修行爲的，應及時向公安機關或相關部門報告。

第五條 （物業轉讓、租賃規範和違規行爲的處置）

業主、使用人應當遵守國家、本市關於房屋租賃的有關規定，尊重社會公德，不得危及住宅物業的安全，不得損害其他業主、使用人的合法權益，並履行治安、消防、衛生等方面的安全責任。

業主轉讓或者出租物業時，應將本規約作爲物業專有部分轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業後，當事人應當於物業專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內，將物業專有部分轉讓或者出租情況向政府相關管理部門備案，同時告知物業服務企業、業主委員會。

業主轉讓物業，應當與物業服務企業結清物業服務費用、物業服務資金、建築物及其附屬設施維修資金；業主出租物業，約定由承租人交納物業服務費用、物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主轉讓或者出租物業時，須將本規約作爲物業轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業後，雙方當事人應將物業轉讓或者出租情況以及通訊方式告知物業服務企業。

居住房屋租賃，必須符合本市規定的房屋出租條件、最小出租單位、最低承租面積和租住人數限制等相關規定。業主、使用人不得將房屋用作集體宿舍出租；不得擅自改變房屋原設計功能和佈局；不得將一間原始設計爲居住空間的房間分割、分隔、搭建後出租，或按牀位出租；不得將原始設計爲廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租供人員居住。

第六條 （擅自改變物業使用性質的處置）

業主、使用人應當按照規劃管理部門批准或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。擅自改變物業使用性質，損害其他業主或使用人合法權益的，相關業主或使用人可以向物業服務企業、相關行政管理部門及其設立的服務熱線投訴舉報；物業服務企業可以書面要求業主或使用人限期改正。

第七條 （違法搭建的處置）

業主、使用人在物業使用過程中，不得違法搭建建築物、構築物；不得將房屋內臥室、起居室等部位改爲衛生間或廚房間；不得改變衛生間、廚房間的原始設計位置；不得改變房屋的基礎、承重牆體、樑柱、樓蓋、屋頂等房屋原始設計承重構件，以及擴大承重牆上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土牆體的行爲。

業主、使用人有違法搭建行爲的，相關業主、使用人可以向物業服務企業、相關行政管理部門舉報；物業服務企業可以書面要求業主或使用人限期改正。

第八條 （電梯的安全使用管理及安全隱患的處置）

業主、使用人應當遵守法律、法規明確的電梯安全使用管理規定，遵守安全使用說明和安全注意事項，不得實施下列行爲：

（一）乘用明示處於非安全狀態的電梯；

（二）超過額定載荷使用電梯和乘用超過額定載荷的電梯；

（三）採用非正常手段開啓電梯層門或轎箱門；

（四）破壞電梯安全警示標誌、報警裝置或電梯零部件；

（五）攜帶危險品乘用電梯；

（六）其他影響電梯安全運行的行爲。

學齡前兒童應當在成年人陪同下乘用電梯。

電梯故障或存在安全使用風險，經質量技術監督部門和特種設備檢測檢驗機構檢測，需要進行安全評估和修理、改造、更新並由檢驗機構或質量技術監督部門發出整改通知的，由全體業主或部分共有業主委託有資質的專業單位實施安全評估和修理、改造、更新，相關費用由全體業主或部分共有業主共同承擔，所需經費可按相關規定在住宅專項維修資金中列支，也可由全體業主或部分共有業主自行籌集。

第九條 （空調的安裝使用管理及安全隱患的處置）

業主、使用人應當按住宅設計規範、住宅設計標準明確的要求安裝空調，安裝在統一專門用於安裝空調設備的座板和空調冷凝水排水管道或接納空調冷凝水的陽臺排水系統；不得在空調設備上增加其他負載，並定期對空調設備的安全進行檢查和維護。發生下列情況之一的，業主、使用人應當及時採取措施消除安全隱患：

（一）空調設備超過設計使用期限的；

（二）空調設備安裝架和緊固件出現鬆動或者嚴重鏽蝕的；

（三）物業服務企業告知空調設備安裝架和緊固件出現鬆動或者嚴重鏽蝕的。

業主、使用人使用空調產生噪聲超過國家和本市有關環境噪聲標準的，應當停止使用，並採取維修、更新等有效措施，降低噪聲污染。

第十條 （物業消防安全管理和隱患處置）

業主、使用人應當遵守國家和本市相關法律、法規和規範性文件的規定，依法依規安全使用和維護本物業管理區域內的消防設施設備；不得佔用或封閉消防應急疏散通道、佔用消防登高面；不得損壞消防設施設備，不得影響消防安全。業主有違反消防安全的行爲被公安機關等部門責令整改的，應當按照要求及時整改。

第十一條 （車輛停放管理）

業主、使用人應當遵守本住宅物業管理區域機動車停車管理制度，聽從停車管理人員的指揮，按照規定或者約定交納車輛停放費用，如實向物業服務企業或停車管理服務單位提供有效的通訊聯繫方式，爲突發事件處置提供便利。

本住宅物業管理區域內屬全體業主共有的機動車停車位共  個，其中設置固定停車位  個，不固定停車位   個，機動車停車位應當按照業主優先及業主首輛車優先的原則予以使用，委託物業服務企業出租機動車停車位，業主應提供房屋產權證、車輛產權證等材料，辦理機動車停車位租賃登記手續。

機動車停車位收費標準如下：

（一）長期停車：每個每月  元，由物業服務企業與車位承租人簽訂租賃合同。

（二）臨時停車：每次 元，連續停放時間超過 小時的，按照每小時  元累計增收停車費（不滿1小時的按1小時計）。

有產權車位或與車位所有權人簽訂長期車位租賃合同（租賃期一年以上）且經過其同意的新能源汽車用戶可以按照有關規定申請安裝自用充電設施。

車輛停放不得佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防車通道，不得妨礙消防設施的使用，不得擅自停放他人車位，不得影響行人和其他車輛的正常通行。對車輛違反本規約擅自停放經勸阻無效的，由物業服務企業強制拖離，因拖車產生的牽引車、臨時停放等相關費用，由違規擅自停車者承擔。

業主、使用人不得在物業管理區域內屬業主共有的車位或道路上擅自設置地鎖。業主、使用人有擅自設置地鎖行爲的，物業服務企業可以勸阻；勸阻無效的，物業服務企業可以書面要求其限期整改；逾期未整改的，由物業服務企業予以處理。

第十二條 （垃圾分類管理）

業主、使用人按照相關法律、法規、規章的規定，對其產生的生活垃圾進行戶內分類並分類投放；應當愛護垃圾廂房、垃圾分類收集容器等生活垃圾分類設施設備。

第十三條 （物業使用的其它約定）

業主、使用人在物業使用中，還應遵守下列約定：

（一）  寵物飼養：             ；

（二）  陽臺封閉：             ；

（三）  曬衣架安裝：             ；

（四）  衛星電視接收設施安裝：         ；

（五）  在公共區域進行文娛活動：

（六）

第十四條 （文明居住管理）

全體業主（使用人）應當自覺遵守《上海市民文明居住行爲規範》，不得發生違反規範的不文明居住行爲。違反規範且屬於公民物業使用領域徵信範圍的，將被納入本市公共信用信息平臺。

第二部分 物業服務企業的變更

第十五條 （物業服務企業變更的情形）

前期物業管理期間發生下列情形之一的，建設單位應當通過公開招標的方式另聘物業服務企業：

（一）物業服務企業違約，致使合同目的不能達到的；

（二）物業服務企業書面提出解除合同；

（三）物業服務企業因解散、破產等原因無法履行物業服務合同的；

（四）前期物業服務合同屆滿，物業服務企業不願繼續提供服務的。

第十六條 （選聘方案的制定）

建設單位應根據物業管理區域規模、實施物業服務的客觀需要、業主對物業服務的要求等，按照原物業服務合同的約定擬訂物業服務企業選聘方案。

選聘方案確定後應書面通知業主並在物業管理區域內公告，並按照物業管理招投標的相關規定組織實施。

第十七條 （物業服務合同的簽訂）

公開招標工作完成後，建設單位代表全體業主與中標物業服務企業簽訂物業服務合同，並將選聘結果書面通知業主，同時在物業管理區域內公告。

第十八條 （無法及時選聘的處理）

因物業服務企業突然撤離等原因，建設單位無法及時另聘物業服務企業的，在另聘物業服務企業之前，可以採取以下  方式管理住宅小區：

（一）建設單位臨時自行管理；

（二） 請求   街道辦事處/鄉鎮人民政府推薦專業服務單位臨時代管，建設單位與代管的專業服務單位簽訂臨時代管協議，明確臨時代管期限、服務內容、服務標準和收費標準。業主按臨時代管協議的約定支付物業服務費。

第三部分 業主大會、業主委員會的組建

第十九條 （組建原則）

業主應當自覺接受  街道辦事處/鄉（鎮）人民政府、房屋行政管理部門、居（村）民委員會等相關管理部門的業務指導，依法有序組建業主大會、業主委員會。

第二十條 （籌備組的組建）

業主大會籌備組由  街道辦事處/鄉（鎮）人民政府會同  區（縣）房屋行政管理部門組建。

業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員由業主代表，建設單位代表，街道辦事處/鄉（鎮）人民政府代表，房管辦事處代表，物業所在地居（村）民委員會代表組成。籌備組中的業主代表，由街道辦事處/鄉（鎮）人民政府組織業主推薦產生。

籌備組在業主委員會依法成立後自行解散。

第二十一條 （籌備組業主代表和業委會候選人條件）

籌備組業主代表和業委會候選人應當符合國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》規定的條件，業主委員會（以下簡稱業委會）由  人組成，任期爲   年。

有下列情形之一且未改正的，不得擔任籌備組業主代表、業委會候選人和業委會委員：

（一）損壞房屋承重結構的；

（二）違法搭建建築物、構築物的；

（三）破壞房屋外貌的；

（四）擅自改變物業使用性質的；

（五）欠交物業服務費的；

（六）欠交或未續籌專項維修資金；

（七）違反本規約有關房屋租賃使用規定的；

（八）      等法律、法規規定的其它物業使用禁止行爲。

第二十二條 （業主委員會候選人的產生）

業委會委員候選人由籌備組通過      （召開業主代表、部分業主會議直接聽取業主意見/採取業主推薦）方式產生，並按規定在物業管理區域內公示、公告。

第二十三條 （首次業主大會會議表決事項）

籌備組應在成立之日起90日內，組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會會議應表決通過如下事項，並以書面形式在物業管理區域內公告：

（一）表決通過《業主大會議事規則》，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主小組的設立、業主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定；

（二）表決通過《管理規約》，應當就有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定；

（三）表決通過《專項維修資金管理規約》，應當就專項維修資金使用、續籌以及公共收益歸屬等事項作出約定；

（四）選舉產生第一屆業主委員會成員。

第二十四條 （業主提交通訊聯繫方式的義務）

各業主應當通過建設單位或者直接向物業服務企業提供聯繫地址、通訊方式。 業主不提供或未及時提供聯繫地址、通訊方式的，物業管理活動中相關資料按原預留聯繫地址、通訊方式送達或投入物業所在地的該戶業主信報箱、房屋內爲有效送達方式。

第四部分 物業的維修、養護和共有部分收益

第二十五條 （物業的維修和養護）

業主、使用人共同約定應當按照下列規定維修養護物業：

（一） 對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益；

（二） 因維修養護物業確需進入相關業主的專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合。相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應負責修復並承擔賠償責任。

（三） 因維修物業或者公共利益，確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，須向物業服務企業提出書面申請，物業服務企業應在接到申請之日起  日內作出是否同意的書面決定；逾期不作出決定的，視爲同意。業主、使用人臨時佔用、挖掘道路、場地的，須在約定的時間內恢復原狀；造成損失的，應當賠償。

（四） 物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業內部應急維修的，授權物業服務企業可在公安機關或者居委會到場見證下實施應急維修，維修中發生的費用由責任人承擔。

（五） 建設單位應按國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任。在保修期內出現的質量問題由建設單位在約定時限內解決。建設單位拒絕修復或者拖延修復等未按規定承擔保修責任的，業主、使用人向建設行政管理部門投訴，也可以按照物業保脩金使用的相關規定進行修復。

第二十六條 （維修資金的籌集和使用）

業主應當按照下列規定籌集和使用維修資金：

（一）按照規定交納專項維修資金；原未交納首期維修資金的業主，按以下第 項方式補建，補建的維修資金，由物業服務企業在收取物業服務費時予以代收：

1．根據房屋建築面積，按  元/平方米一次性交納；

2．分  次交納，根據房屋建築面積，按每次不少於  元/平方米交納。

（二）維修資金的賬務由物業服務企業代管；

（三）維修資金使用管理按照政府有關規定執行；

（四）在轉讓或者抵押物業時，應當同時向房地產登記機構提供已足額交納維修資金的相關憑證；

（五）維修資金餘額不足首次籌集資金總額的30%時，按下列第 項方式續籌，再次籌集後維修資金餘額，不得少於首期維修資金應交納的金額（首期維修資金建設單位和購房應交納金額的總和），再次籌集的維修資金，由物業服務企業在收取物業服務費時予以代收：

1．一次性交納；

2．分期交納，按   元/平方米逐月交納（ 個月內一次性交納籌足）。

（六） 物業服務企業至少每半年向業主公佈一次下列情況：

1. 維修資金收入、支出和結存的金額；

2. 利用住宅物業管理區域共用部分從事停放車輛、設置廣告等經營性活動而獲取的收入和使用情況；

第二十七條 （共有部分收益的來源）

本住宅小區內物業共有部分收益一般包括：佔用業主共用的道路或者其他場地的停放車輛所得的收益；電梯轎廂、單元門廳、走廊通道、外牆和公共場地戶外廣告收益；屬於全體業主所有的游泳池等文體設施經營收益；物業服務企業違反物業服務合同約定所支付的違約金、賠償金等。

第二十八條 （物業共有部分收益歸屬和分配）

本物業管理區域共有部分收益歸業主共有，禁止任何單位、個人侵佔、處分或者改作他用。

業主對共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務；

本物業管理區域共有部分收益，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例分配。

第二十九條 （物業共有部分的公衆責任保險）

本住宅小區內物業共有部分公衆責任保險，由全體業主按其專有部分佔建築物總面積的比例大小承擔投保費用，委託物業服務企業投保的，應在物業服務合同中約定。

第三十條 （未按規定交付有關費用的處置）

業主、使用人未按規定和約定支付物業服務費、停車費的，物業服務企業應當督促其限期交付，業主逾期仍不支付的，物業服務企業可以在物業管理區域內公佈欠交情況、註明欠交費用的業主室號進行催討；仍不交付的，物業服務企業可以向人民法院起訴，並可以按相關約定將相關業主欠交物業服務費信息報送市公共信用信息平臺。

第五部分 附 則

第三十一條 （ 規約的制定）

本規約由建設單位制定，在物業銷售時向物業買受人明示，並予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守本規約。

第三十二條 （違約處理）

（一）業主、使用人違反本規約的約定，物業服務企業有權責令行爲人限期改正。違法、違約行爲構成相鄰妨害的，相鄰業主可以向人民法院提起訴訟，要求排除相鄰妨害，維護自身權益。

（二）業主、使用人未與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議的，物業服務企業可以禁止施工人員、施工工具、裝修材料、傢俱物品等進入物業管理區域。

（三）

第三十三條 （連帶責任）

物業使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任，但業主已經採取積極措施的除外。

第三十四條 （規約的效力）

本規約自本物業管理區域內的首套物業銷售之日（ 年  月 日）起生效，至業主大會成立並通過《管理規約》後終止。

第三十五條 （矛盾糾紛的調處）

各業主、使用人在物業使用中產生矛盾糾紛時，本着互諒互讓的原則，同意由  街道辦事處/鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會設立的人民調解委員會居間調解處理。

在業主大會、業主委員會組建過程中遇有矛盾衝突時，各業主同意提交街道辦事處/鄉鎮人民政府住宅小區綜合管理聯席會議進行協調解決。