導致房屋租賃合同無效的情形有幾種
一、導致房屋租賃合同無效的情形有幾種
?
目前我國認定合同無效的法律依據主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。由於社會活動的複雜多樣,《民法通則》和《合同法》對於合同效力的認定僅僅是規定了認定標準,但涉及到具體的合同,還需要結合相關司法解釋以及其他法律、行政法規來認定。下面主要就可能導致房屋租賃合同無效的情形進行分析:
(一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效:
1、無民事行爲能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同;
2、限制民事行爲能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。
(二)因租賃的房屋不符合法律規定或者合同約定,致使服務租賃合同無效:
1、違法違章建築的租賃合同無效:違法違章建築物的租賃合同,一般應認定無效,但在一審法庭辯論終結前取得合法手續的,人民法院應當認定有效:
(1)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋;
(2)未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築;
(3)租賃期限超過臨時建築的使用期限,超過部分無效;
(4)必需經由公安消防機構驗收的房屋,未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋;
2、房屋租賃期限過長:房屋租賃期限超過20年的,超過部分無效。
3、共有房屋的無效:共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下,應當經其他共有人同意,否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。
4、房屋轉租的無效情形:承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租,出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
二、房屋租賃合同無效怎麼辦
如果遇到上述緣由導致合同無效,當事人是否智能忍氣吞聲?當然不是,解決方式如下:
(一)房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的,人民法院一般應予支持。
(二)承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
(三)出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意爲由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。
不管是買房還是租房,其實都是可能出現簽訂的相關協議或合同無效的情況,自然因爲情況不同,那麼之後處理也就不一樣。但對於當事人來講,在出現房屋租賃合同無效的時候,一定要積極的採取措施來處理,避免因爲合同無效,給自身利益造成更多的損失。
-
提前解除租賃合同應該注意什麼問題
律師解析:提前解除租賃合同要注意:1、要嚴格把握合同解除的條件,看當事人解除合同有沒有違法條件。2、當事人還應該注意租房押金不能直接扣除。3、房東的法律權益,承租人致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同並要求賠償損失。法律依據:《民法典》第七百三十三條...
-
房屋出租備案需要哪些手續
律師解析:房屋出租備案需要的手續是:租賃雙方在合同訂立後三十日內持身份證明、房產證明、租房合同、備案登記申請表到房屋租賃管理辦公室申請登記;租賃工作人員審查監證後簽署初審意見;進行二審審查,簽署二審意見;交納規定稅費,發放《房屋租賃登記證》。法律依據:《商...
-
3年租賃合同沒到期不想租了怎麼辦
律師解答:經同意轉租第三人、解除合同。律師解析:通常來說,3年的租賃合同沒到期,但是承租人不想租了,可以採用兩種方式進行:1.可以與出租人協商,經同意轉租給第三人,剩下的租期由第三人承擔2.如果出租人不同意轉租的,承租人可以通過協商的方式與出租人協商解除合同,但是...
-
個人租房合同會怎樣做受法律保護
律師解析:個人租房合同只要依法成立,就會受到法律保護,依法成立是指合同當事人訂立的合同是雙方真實的意思表示,且不違反法律法規的相關規定。根據《中華人民共和國民法典》第一百四十三條規定情形的民事法律行爲有效,受法律保護。法律依據:《中華人民共和國民法典》...