開發商的允諾屬於合同條款嗎
對商品房銷售廣告和宣傳資料上承諾的認定問題。通常開發商在商品房預售之前會通過鋪天蓋地的廣告,通過做出各種誘人的承諾以達到宣傳的目的,那麼這些開發商的允諾屬於合同條款嗎?詳細內容請在下文中進行具體瞭解。
一、開發商的允諾屬於合同條款嗎
開發商的允諾大多數是先給人一種信息,然後購買者根據自己的具體需求,會去和賣房者進行一個溝通,然後看能不能達成一個協議,這個也是合同簽訂前的一個過程。具體是怎麼進行,看下面的敘述。
首先,要區分要約和要約邀請。我國《合同法》第十四條規定:“要約是希望和他人訂立合同的意思表示,該意思表示應當符合下列規定,內容具體確定;表明經受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束。”第十五條規定:“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等爲要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的,視爲要約。”
通過上述規定可知,出賣人在商品房銷售廣告和宣傳資料上的承諾,原則上屬於要約邀請,但當其符合要約規定時,則視爲要約。在司法實踐中,銷售廣告和宣傳資料符合以下四個要件,則認定爲要約:1、銷售廣告和宣傳資料涉及的內容在商品房開發規劃範圍;2、銷售廣告和宣傳資料內容是針對房屋及相關設施的;3、所作的說明和允諾具體確定;4、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。
二、開發商不兌現允諾的是後果什麼?
(一)買受人可以要求開發商承擔違約責任。如前所述,如果銷售廣告和宣傳資料的內容明確、具體,可以履行,那麼可以認定爲要約,則應爲合同內容。如果在交房時開發商未按照約定交付房屋,那麼開發商便構成違約,買受人可以要求開發商承擔相應的違約責任。但是因爲合同中一般沒有約定此種情況的違約責任承擔方式,此時,買受人可以主張開發商退還部分購房款作爲承擔違約責任的方式。
(二)買受人以欺詐爲由主張撤銷合同,賠償損失。在實踐中,遇到部分買受人認爲開發商構成欺詐,撤銷合同,賠償損失。對於一般銷售廣告和宣傳資料中所述內容不超出法律規定的限度,司法實踐中,不宜認定爲欺詐。最高人民法院《關於貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第68條規定:“一方當事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當事人作出錯誤意思表示的,可以認定爲欺詐行爲。”由此可見,構成欺詐必須滿足以下條件:
1、欺詐人具有欺詐的故意;
2、有欺詐行爲;
3、被欺詐人陷於錯誤是基於欺詐人的欺詐;
4、被欺詐人因錯誤認識而爲。
在現實中,有些開發商在銷售廣告和宣傳資料中所述的內容是不假,但他們就是不兌現。這並不一定構成欺詐,這時,建議買受人選擇第一種方式,依法向開發商主張違約責任。這樣就可以維護自己的利益。在必要時也是可以委託專業的律師來幫助進行處理的。
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