買賣不破租賃政府徵收適用嗎？

一、買賣不破租賃政府徵收適用嗎?

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，這就是民法理論上的“買賣不破租賃”原則。它體現了民法的誠實信用原則，是合同法立法宗旨的具體體現，有利於保護承租人的合法權益，有利於維護社會經濟秩序的穩定，體現了法律所追求的秩序價值目標。

徵收人一旦開始拆遷，必須與承租人解除租賃合同，這就違背了“買賣不破租賃”的原則。徵收人的房屋所有權爲物權，承租人的承租權爲債權。雖然民法理論上認爲物權優先於債權，但“買賣不破租賃”原則使得承租權成爲債權中的例外，故政府在徵收補償的問題上應堅持物權優先、兼顧債權的原則，對承租人的利益給予充分保護。

拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

房屋被徵收，對於被徵收房屋的承租人來說，必然涉及方方面面的利益和諸多損失。爲充分保護承租人的利益，在對承租人給予補償前必須要明確補償範圍，即應先確定哪些項目是應該補償的，哪些項目是不應該補償的。

二、買賣不破租賃的特殊情況是什麼?

以下這些情況，是不該原則限制的：

1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外，如果租賃物所有人被宣佈破產，法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時，通常也被認爲不適用買賣不破租賃。

綜上所述，在城鎮化建設中，政府經常會徵收房屋，如果之前房屋存在租賃關係，作爲承租方，遭受損失的話，可以主張買賣不破租賃，從實踐上看，如果房東沒有提前通知其房屋將被拆遷的，應當由房東賠償損失。政府徵收拆遷並不能對抗買賣不破租賃。