買賣不破租賃租賃收益歸誰
一、買賣不破租賃租賃收益歸誰
買賣不破租賃租金一般是給新房東,因爲實際上房屋所有人已經變更,債權人也發生了變更。
《合同法》第229條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則,旨在保護承租人的利益。但該條規定並不意味着原出租人沒有權利對承租人在產權變更前的違約行爲追究責任。現行法律並未限制房屋產權變更後,原房屋出租人不可以依據現存有效的租賃合同,對承租人以前的違約行爲主張合同權利,這種合同權即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除權。
二、買賣不破租賃法律規定
1、最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定:“出租人出賣房屋,應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”。
2、《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力”;第230條規定:“出租人出賣出租房屋的,應當在出賣之前的合理期間內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”;
3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定:“租賃期限內,房屋出租人轉讓房屋所有權的,房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”;“房屋所有人出賣出租房屋,須提起三個月通知承租人,在同等條件下承租人享有優先購買權。”
4、《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定:“私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。
5、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋:
第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:
(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
6、民通意見第119條、承租戶以一人名義承租私有房屋,在租賃期內,承租人死亡,該戶共同居住人要求按原租約履行的,應當准許。
私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。
未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般應當准許。承租人有條件搬遷的,應責令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的,可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。
在適用買賣不破租賃原則的時候,首先要知道不是任何情況下都適用,這還需要符合規定的要件。否則的話,承租人不能以“買賣不破租賃”來對抗購房者。反過來,如果適用買賣不破租賃原則的話,那麼購房者也不能以自己與房東簽訂的購房合同,要求承租人儘快搬走騰房給自己。
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