二手房買賣中的存在多個抵押解押時的履行順序及抗辯權行使

【基本案情】

係爭房屋爲J某、Q某所有。2018年8月21日，J某、Q某（甲方，出賣方）與G某（乙方，買受方）及案外人A公司（丙方，居間方）簽訂一份《房地產買賣居間合同》，約定由乙方向甲方購買係爭房屋，總房價款爲750萬元，隨同轉讓固定裝修及設備。房價款支付方式約定如下：（1）首期房價款100萬元（含定金）於2018年10月30日前支付甲方，需要用於償還甲方貸款，乙方應於網籤版買賣合同簽訂當日（或1日內）交付甲方或居間方用於全額還清甲方尚欠抵押債權餘額（若有剩餘，轉付甲方，若有不足，由甲方自行補足）；（2）第二期房價款215萬元，待取得以貸款銀行爲抵押權人的他項權證後由貸款銀行支付或貸款銀行依據與甲、乙雙方的相關約定支付，放款期限以貸款銀行爲準。（3）乙方應於2018年12月20日前支付甲方425萬元，甲方應於收到乙方該筆款項後15日內結清該房屋所有貸款。雙方約定款清後7日內交房。補充協議：本次交易甲方爲淨到手價格，雙方約定最晚於2019年2月28日前過戶。合同另作了其他約定。合同簽訂當日、2018年11月9日及2018年12月17日，H某先後向J某轉賬支付定金88888元、10萬元及10萬元。

2019年1月23日，J某、Q某與G某、H某簽訂一份《HF市房地產買賣合同》，雙方確認在2019年6月20日之前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。附件三付款協議中約定三筆定金的金額及支付時間，且乙方應於2019年2月3日前支付甲方房屋首期房價款3771112元，以購房貸款的形式向甲方支付房款174萬元，該款項由貸款銀行直接轉入甲方賬戶。同日，J某、Q某與G某、H某另簽訂一份《補償協議》，約定買賣合同約定的成交價爲580萬元，未包含房屋裝潢、廚衛設施及附屬設施、設備。現經雙方友好協商，就此達成如下協議：甲、乙雙方同意就現有裝潢、廚衛設施及附屬設施、設備（詳見傢俱清單）另行補償甲方170萬元，支付方式如下：乙方於2019年2月3日前支付30萬元，於2019年3月15日前支付130萬元；乙方於房屋交付當日支付10萬元，本協議與買賣合同相沖突的條款以本協議約定爲準。2019年2月21日、2月25日，J某方先後以現場協商方式、郵寄方式與G某方協商、通知合同解除相關事宜，但協商未果。且快遞簽收後G某方未繼續支付房款，J某方亦未向G某、H某退還房款，雙方協商未果，遂涉訴。

另查明：（1）抵押權人中國建設銀行HF分行和住房置業公司於2016年5月在係爭房屋上設立抵押登記，債權數額爲234萬元。（2）深圳平安普惠公司於2017年5月9日在係爭房屋上設立了最高額抵押登記，債權金額爲248.5萬元，該抵押登記後於2019年4月23日被註銷。（3）J某、Q某分別於2019年2月16日、2月17日通過手機APP結清了其向深圳平安普惠公司申請的130萬元和30萬元兩筆貸款（該兩筆貸款包含在最高額抵押貸款總金額內）。審理中，雙方一致確認：雙方在簽訂《房地產買賣居間合同》及其附件時，J某在深圳平安普惠公司申請的貸款尚有約90萬元未還，爲此，J某在合同中已手寫註明；G某、H某曾要求J某、Q某提供係爭房屋的產調信息，但J某、Q某並未提供，也未告知其相關抵押貸款已結清以及普惠公司的抵押登記已被註銷一事。審理中，經法院釋明，J某、Q某仍明確表示不在本案中主張違約責任且不要求處理合同解除後的房款返還問題，G某、H某表示如果法院認爲合同應當解除則要求J某、Q某返還已付房款。G某、H某當庭表示其具備HF市購房資格，庭後已將剩餘房款4911112元匯至法院代管款賬戶，並表示同意代爲滌除係爭房屋上的抵押。

【案件焦點】

二手房買賣合同中帶有抵押情況下的履行順序問題，並由此影響到抗辯權行使的合法合理性判斷問題。

【法院裁判要旨】

法院經審理認爲：J某、Q某與G某、H某簽訂的《房地產買賣居間合同》及附件《房地產買賣合同》與《HF市房地產買賣合同》《補償協議》均系當事人的真實意思表示，且不違反國家法律、法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應遵照履行。關於《HF市房地產買賣合同補充條款（一）》第一條的理解問題，結合G某、H某明知係爭房屋上設有兩個抵押登記，但其在簽訂《HF市房地產買賣合同》前從未要求J某、Q某先行滌除抵押，在簽訂《HF市房地產買賣合同》時也並未覈對抵押滌除情況，合同簽訂後也未要求J某、Q某先行滌除抵押，且先支付房款後滌除抵押也符合二手房買賣的交易慣例，此也與雙方的實際交易過程、微信聊天記錄等相印證，故《HF市房地產買賣合同》補充條款（一）第一條約定不應理解爲J某、Q某在該合同簽訂時就應先行滌除係爭房屋上所設立的全部抵押。

關於支付房款與滌除抵押的順序問題，鑑於雙方在《HF市房地產買賣合同》僅對付款方式協商進行了變更，但未對滌除抵押的時間作具體約定，之後雙方對此亦未重新達成合意，故滌除抵押的時間應當依據雙方簽訂的《房地產買賣居間合同》及其附件中的約定，在G某、H某支付房款後，J某、Q某負有義務將該房款優先用於歸還抵押貸款並滌除抵押。綜合本案情況，截至2019年2月4日，G某、H某已累計支付2588888元，足夠J某、Q某償還其向深圳平安普惠公司的最高額抵押貸款和部分銀行貸款，但J某、Q某未優先將已付房款用於歸還貸款並滌除抵押，其直至2019年4月23日才註銷平安普惠公司的抵押登記，且未向銀行提前歸還貸款；即便如J某、Q某所述，其已於2019年2月17日償還了平安普惠公司的貸款，但其並未在2月21日在雙方見面協商時將該情況告知G某、H某，且在雙方就合同履行問題協商未果的情況下徑行發出解約通知，有失妥當。

在J某、Q某未滌除平安普惠公司的抵押登記的情況下，G某、H某的先履行抗辯成立，其有權暫停支付後續房款。此外，考慮到係爭房屋上設立了兩個抵押登記，且貸款總額超過房款總額的50%，要求G某、H某在J某、Q某未滌除任何抵押情況下繼續支付房款的風險過大，也有失公平。綜上，J某、Q某在合同履行過程中存有過錯，其單方要求解除合同缺乏依據，其向G某、H某發送解約通知也不發生相應法律效力，故法院對其要求確認合同於2019年2月21日解除及判令G某、H某配合辦理網籤合同註銷手續的訴請不予支持。

關於反訴部分，結合雙方資金往來均是通過銀行轉賬，J某、Q某應當知曉G某、H某的收款賬戶，J某、Q某雖堅持要求解除合同，但自發送解約通知和退款通知以來其一直未退還G某、H某已付的房款，且用該房款償還其自身的抵押貸款並佔用資金至今；在庭審中，J某、Q某經釋明後仍表示不在本案中處理房款返還問題，表明其佔用對方資金的惡意明顯，該行爲也與其解除合同的意思表示相矛盾；且雙方在交易過程中也一直就合同履行相關事宜進行磋商，僅就補償方案無法達成一致，考慮到維護市場交易秩序，法院認爲雙方簽訂的《HF市房地產買賣合同》以繼續履行爲宜。現G某、H某已將剩餘房款轉賬至法院代管款賬戶，合同可以繼續履行，G某、H某要求繼續履行合同的反訴訴請可予支持。因係爭房屋上存在第三人的抵押權，現G某、H某一方同意代爲清償債務並消滅抵押權，符合《民法典》的相關規定，法院予以照準。G某、H某代爲清償債務後，可在應付J某、Q某的房款中予以扣除。第三人中國建設銀行HF分行、HF住房置業公司應在貸款清償後協助辦理抵押登記的註銷手續。抵押登記註銷後，J某、Q某應配合將係爭房屋過戶至G某、H某名下，並應在產權過戶後一個月內交付房屋，G某、H某應在房屋交付完成後當日將剩餘房款支付J某、Q某。

最終法院判決如下：一、原告J某、Q某應於本判決生效之日起十日內向第三人中國建設銀行HF分行、住房置業公司清償房屋之上的貸款剩餘本金及利息（以實際還款之日的剩餘本金及利息數額爲準）；二、若原告J某、Q某不履行上述還款義務，由被告G某、H某代爲清償；三、原告J某、Q某及第三人中國建設銀行HF分行、HF住房置業公司應於上述第一項貸款清償之日起十日內註銷上述房屋之上第三人的抵押權登記；四、原告J某、Q某應於上述房屋抵押登記註銷後十日內協助被告G某、H某辦理過戶登記手續，將該房屋的產權過戶登記至被告G某、H某名下；五、原告J某、Q某應於上述房屋過戶完成之日起三十日內將該房屋交付被告G某、H某；六、被告G某、H某應於上述房屋交付完成當日支付原告J某、Q某剩餘房款4911112元（若被告履行了第二項代爲清償義務，代償金額可予以扣除）；七、駁回原告J某、Q某的全部本訴訴訟請求。

   【律師後語】

本案較爲複雜。房屋買賣合同屬於典型的雙務合同，而二手房交易流程長、環節多，合同約定不明則易發生糾紛，尤其是存在抵押的二手房，交易雙方往往因履行順序問題產生糾紛。本案的爭議焦點在於存在抵押的二手房交易過程中支付房款與滌除抵押的順序問題和先履行抗辯權是否成立的判斷。

1.先履行抗辯權的定義

先履行抗辯權是指依照合同約定或者法律規定負有先履行義務的一方當事人，在履行屆期未履行義務或者履行義務不符合約定時，相對方爲保護自己的期限利益或履行合同的條件而中止履行的權利。先履行抗辯權的本質是一種違約救濟權，是對負有先履行義務的當事人違約的抗辯。

2.先履行抗辯權的要件

在房屋交易過程中，買方的主要義務是支付房款，賣方的主要義務是滌除抵押，配合過戶、協助辦理貸款與交房。先履行抗辯權的核心要件是考察雙方當事人在合同中約定的義務是否存在履行上的先後順序。這也是先履行抗辯權與同時履行抗辯權、不安抗辯權的重要區別。在實踐中，當事人在合同中對於履行順序的約定有時可能並不十分明確，需要結合相關的合同條款和交易實踐、交易慣例對合同義務的履行條件等內容進行綜合分析判斷。

首先，履行順序問題應當尊重當事人的意思自治。但是房屋買賣合同糾紛中需要簽訂數份合同，合同約定可能存在矛盾與衝突，合同中一些條款是爲了反覆使用的格式條款，在認定何爲當事人真實意思表示時不僅要看合同約定，還要結合交易過程中雙方的履行行爲和交易慣例來具體分析。本案中，交易雙方對於《HF市房地產買賣合同補充條款（一）》第一條存在不同理解，法院結合交易流程、交易慣例和雙方的履約行爲認定，故該條約定不應理解爲賣方在該合同簽訂時就應先行滌除係爭房屋上所設立的全部抵押。

其次，在先後存在多份合同情況下認定的總原則爲合同有約定從約定，新約定優於舊約定。雙方在之後的合同中對於合同權利義務作出了實質性變更的，應當以新的合同約定爲準，但未作實質性變更的，仍應以之前的約定爲準。因本案雙方對滌除抵押未在新合同中重新達成合意，故本案中滌除抵押的時間應當依據雙方簽訂的《房地產買賣居間合同》及其附件中的約定，在G某、H某支付部分房款後，J某、Q某負有義務將該房款優先用於歸還抵押貸款並滌除抵押。

最後，履行順序問題還要綜合考慮履行雙方風險和利益的平衡。本案中，法院考慮到係爭房屋上設立了兩個抵押登記，且貸款總額超過房款總額的50%，要求買方在賣方未滌除任何抵押的情況下繼續支付首期300餘萬元房款的風險過大，也有失公平。

3.先履行抗辯權的效力

負有在先履行義務的一方當事人逾期未履行債務時，負有後履行義務的一方當事人雖履行期已經屆至，但有權暫不履行合同，而等待其履行。綜合本案情況，買方已累計支付足夠賣方償還最高額抵押貸款和部分銀行貸款的情況下，賣方未優先將已付房款用於歸還貸款並滌除抵押，且未向銀行提前歸還貸款。在賣方未滌除抵押登記的情況下，買方的先履行抗辯成立，其有權暫停支付後續房款。賣方在合同履行過程中存在違約行爲，其單方要求解除合同缺乏依據，其向買方發送解約通知也不發生相應法律效力。