如何規避轉租引發的風險
近年來,在房屋租賃市場中,因轉租引發的糾紛層出不窮。轉租涉及出租人、承租人和次承租人等多方利益,如果沒有理順其中的法律問題,就會產生不良影響。民法典對轉租作出了詳細規定,爲租賃各方提供了法律指引。
基本案情
2009年,某單位將一處沿街門面(含多個商鋪)整體出租給甲公司,租期十年,雙方約定承租人不得未經出租人書面備案將房屋轉租。租賃期限內,甲公司先後將其中2個商鋪轉租並向某單位備案,某單位均予以接受。2018年7月,甲公司又將4號、7號商鋪轉租給程某,但因工作人員疏忽未向某單位備案。2018年8月,某單位因甲公司欠租要求其騰房,此時發現甲公司已將部分商鋪轉租程某。5個月後,某單位訴至法院,稱甲公司未經同意將商鋪轉租程某,要求程某騰房。
檢察官分析
房屋租賃是一個雙向選擇行爲,出租人對承租人有要求,同時房屋也應符合承租人的期待,如此雙方纔能達成合意。而轉租相當於承租人處分出租人財產的行爲,如果次承租人不能達到出租人的要求,即使次承租人在房屋使用過程中未造成損失,轉租行爲仍損害了出租人的權益。租賃合同中,雙方往往會約定禁止轉租或轉租須經出租人同意的條款,民法典的規定也符合這一市場規律。本案中,甲公司與程某的租賃合同未經某單位同意,違反了合同約定,某單位可以解除合同。此外,某單位在得知轉租事宜5個月後起訴,屬於提出異議,程某應當騰房。
檢察官小貼士
簽訂租房合同時,要注意審查房屋的實際所有權人,如果出租人並非房屋產權人,要進一步瞭解產權人對此次租賃行爲是否知情,出租人是代理關係還是轉租行爲,查看相關材料是否齊備。如果是轉租,則要了解房屋產權人與其承租人的租賃合同中有關轉租的條款是如何約定的,如是否需要書面同意等,注意完善相關手續,避免承擔風險。
法律依據
民法典第七百一十六條:承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
民法典第七百一十八條:出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視爲出租人同意轉租。
-
離婚訴訟中撫養權到底怎麼判?
近年來,隨着協議離婚“冷靜期”規則的誕生,越來越多的夫妻因無法協商一致而選擇通過訴訟的方式結束婚姻。尤其是那些育有子女的待離異家庭,撫養權如何分配是大家最爲關心的一類問題,也是筆者接觸離婚諮詢以來經常會被問到的問題。在這裏我們需要區分幾個情形進行說...
-
情感機構退款總拖着怎麼催,情感機構不退錢怎麼辦
對於愛情恩人,其實很多年輕人都是把控不住的,現在隨着各種社交媒體的普及,很多的年輕人雖然年紀很輕,但實際上已經談過不少的戀愛,年輕人大多數都是比較衝動的,因爲一點小矛盾就會吵架,但是在吵架之後卻不知道怎麼和自己的對象開心,所以就會選擇分手。大多數人剛分手的...
-
房地產律師——債務人將房屋無償過戶給親屬,債權人如何訴訟
原告訴稱周某莉向本院提出訴訟請求:判令撤銷張某斌與張某峯於2020年4月24日簽訂的“北京市存量房屋買賣合同”,撤銷房屋登記。事實及理由:2018年張某斌及吳某強、柳某涵分別共同向周某莉借款162萬元及60萬元。借款到期後沒有按約定償還,周某莉訴至人民法院,在訴訟中...
-
退役,軍人保障法來了
【案例】退役軍人保障法你知道嗎?告訴大家一個好消息,軍人的保障法來了。2021年的1月1日,退役軍人保障法呢已經實施了,其中對退役軍人的養老、醫療、住房以及子女就業、入學、創業等方面呢都做出了相關的優待規定。如果您是退役軍人或者您的家人朋友是退役軍人,可以...