買賣不破租賃和司法拍賣關係是什麼?
一、買賣不破租賃和司法拍賣關係是什麼?
拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權,不因拍賣而消滅,但該權利繼續存在於拍賣財產上,對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的,人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。
原則上,“買賣不破租賃”應當適用於拍賣財產。但這一原則也存在以下三點例外。
1、“先抵押,後租賃”,不適用“買賣不破租賃”。
2、“先查封,後租賃”,不適用“買賣不破租賃”。
3、在“先租後抵”的前提下,本應適用“買賣不破租賃”原則,但是當出現特殊情況時,法院仍然有權依據相關法律規定拍賣的價款過低,影響抵押權實現,執行法院應當將該租賃權取消,然後再進行拍賣。
二、買賣不破租賃的適用條件有哪些?
1、存在合法有效的租賃合同
要適用該制度,在所有權讓與時,租賃合同應該已經成立並且生效,就是租賃關係須有效的存在,換言之,租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。同時,需要注意的是,根據我國民法典的規定,僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動,對動產來說需要交付,對不動產來說需要登記。
2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人
租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關係雖然有效存在,但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意,沒有辦理過戶手續,即所有權並未發生變動,在此情況下,則該制度也沒有適用的餘地。
3、所有權發生變動是在租賃期間內
“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內,租賃物的所有權發生變動,導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。
綜上所述,司法拍賣是法院常用的執行手段,原則上拍賣也適用買賣不破租賃原則,作為租賃物的承租人,在不動產被執行後,拍下的一方也不能強制要求承租人搬走。當然,如果不動產在出租之前就被抵押或者查封的,這樣法院拍賣就不會按照買賣不破租賃辦理。
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