強制執行和買賣不破租賃關係是什麼？

一、強制執行和買賣不破租賃關係是什麼?

在強制執行實務上，經常會遇到這樣的問題：被執行人除了一處房屋外，別無財產可供執行;但被執行人或案外人主張該房屋負擔有較長期限的租賃合同，且承租人已全額支付了租金。抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。就當前的司法實踐來說，抵押權往往是通過強制拍賣抵押物的形式實現的，這也就意味著租賃合同對於通過強制拍賣取得所有權的買受人繼續有效，“買賣不破租賃”的規則適用於強制執行之拍賣。

租賃權滿足了強制執行之拍賣不破除租賃的構成要件，法院對租賃物拍賣之後，拍賣標的物的所有權雖然可以轉讓給拍定人，但原租賃合同對拍定人繼續有效，承租人仍然可以繼續對租賃物佔有和使用，法院不得剝奪承租人的佔有而將租賃物交付於拍定人。

二、哪些情況不能用買賣不破租賃原則?

1、以下這些情況，是不該原則限制的：

(1)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外，如果租賃物所有人被宣佈破產，法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時，通常也被認為不適用買賣不破租賃。

2、除了以上情況，在以下兩種情況出現時，新房東也有權要求原租客騰讓房屋：

(1)當事人另有約定

如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內房屋的產權發生變動，租賃合同將於產權變更之日終止。那麼房屋通過買賣產權完成變更後，原房東和租客的租賃關係就結束了，此時新房東有權要求租客搬走。不過這種操作在實踐中並不多見。

(2)新房東行使合同解除權

如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉租等行為，嚴重影響租賃合同的繼續履行，那麼新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規定行使解除權，要求解除租賃關係，讓租客騰出房屋。

綜上所述，買賣不破租賃的適用範圍比較廣，目前在房產上應用的最為普遍。如果法院對被告人的房產強制執行，凍結或者拍賣的，之前存在的租賃合同繼續生效。房產的受讓人，也就是債權人不能要求承租人搬走，應當讓其一直租用到合同期限截止日期。