開發商晚交房違約金怎麼算?
一、晚交房違約金怎麼算?
晚交房違約金的計算方式應該是按照雙方當事人在合同當中約定的來進行,《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:
逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
二、逾期交房約定的違約金過高該怎麼辦?
我國《民法典》(2021年1月1日起實施)第五百八十五條規定:“約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。”該條規定確立了違約金數額的調整規則,也就是說過分高於實際損失,確實可以依據司法手段突破當事人約定將其“削低”,那麼具體又是依據怎樣的標準來進行“削低”的呢?
在司法實踐中,各個法院和仲裁機構判斷違約金是否過分高於損失,一般都與守約方的實際損失相比。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定:“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少。”
然而真實情況是,如何認定開發商逾期交房對購房者造成的損失一直以來在司法實踐中都是一個難點,因為很多時候無法認定購房者損失,沒有一個度,也就無從比較是否過分高於或是過分低於了。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條:如果合同中對逾期交房違約金未作約定,違約金數額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
三、違約金調整中的舉證責任分配規定是什麼?
根據相關法律規定,當事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調整的,法院應以造成的損失為基礎進行調整。而要確定損失的大小,便首先面臨一個舉證責任分配問題,即哪方對損失的大小承擔舉證責任?一種觀點認為,實際遭受損失的大小隻有遭受損失一方才知道,另一方不可能舉證證明對方實際遭受的損失有多少,故應當由遭受損失一方就其遭受的損失承擔舉證責任。另一種觀點則認為,遭受損失一方沒有義務舉證證明自己損失的大小,而應當由另一方對損失的大小承擔舉證責任。
1、“誰主張,誰舉證”是一項基本的舉證責任分配規則,除非法律有特別規定,否則均應當由主張方承擔舉證責任。在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調整的情況下,仍應當由主張調整違約金的一方承擔舉證責任。但應注意的是,主張調整違約金一方承擔舉證責任的範圍並非直接是損失的大小,而是雙方約定的違約金是否過分高於或低於實際造成的損失,損失的大小隻是其承擔舉證責任範圍的一部分。
2、法律之所以賦予一方當事人請求法院對約定的違約金進行調整的權利,是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當事人權利義務的失衡,體現的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責任強加在遭受損失一方身上,在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔不利後果,其本身便難謂“公平”,與法律規定此項制度的本意背道而馳。因此,第一種觀點實不足取。
在我們的日常生活當中,開發商和購買房屋的人員是需要按照法律的規定,簽訂購房的合同,購房合同當中會約定具體的交房的日期,如果晚交房,那麼是屬於違約行為,必須要按照合同約定或者法律規定來支付違約金。
-
房屋買賣合同不是本人簽字代簽有效嗎
律師解析:1、購房合同一般都需要購房人簽字確認,這是公民的權利。因為合同法規定,合同經雙方當事人簽字生效。2、如果購房人確因特殊情況而無法簽字的,可以書面委託其他成年公民作為代理人進行簽名和捺印。3、只要有購房人的書面委託,代理人代簽就是有效的。法律依...
-
房屋實測面積誤差超過3%的部分,應該如何結算?
買房的時候很多人都會發現房屋的實際面積和合約中的面積存在差異,這是很正常的現象。按照相關的規定,如果房產的面積誤差比值在百分之三以內的話是合理的誤差,購房者只需要按照實際的面積支付房款就可以了,但是,如果面積誤差超過百分之三的話,要是合同中有關於購房面...
-
房屋有糾紛可以過戶嗎
律師解析:案件經過判決後,那可以申請強制執行,依靠司法力量依法維權,如義務人暫時無力償還,可中止執行,待其有可供執行的財產後再恢復執行。詐騙,是指以非法佔有為目的,用虛構事實或者隱瞞真相的方法,騙取款額較大的公私財物的行為。法律依據:《刑法》第二百六十六條詐騙...
-
在哪些情況下房屋買賣合同無效
律師解析:下列情況下房屋買賣無效:1、房屋買賣主體不適格的;2、買賣行為意思表示虛假的;3、買賣行為惡意串通損害他人合法權益的;4、買賣行為違反法律法規強制性規定的;5、買賣行為違背公序良俗的。法律依據:《民法典》第一百四十六條行為人與相對人以虛假的意思表示...