物業管理糾紛常見問題？

隨着我國房地產業的迅速發展，物業管理糾紛案件逐年增長，數量不斷攀升。經常遇見的問題比如物業公司不履行合同義務，業主如何維權等?業主可以到本地區街道辦事處、居委會或者房管局物業科投訴。現就物業管理中常見問題及解決方案總結如下，僅供參考。

物業管理糾紛常見問題？

1、問：我居住的小區，沒有相應的錄像監控設備，我的車在自己的車位上被劃傷。該車位為我向物業租賃的車位，多年來均按時繳費。這種情況，可否要求小區物業在合適的位置添加攝像監控設備?

答：小區的監控設備是開發企業按照相關部門審批的圖紙嚴格施工的，如果小區監控設備的安裝符合設計規劃標準，業主想要安裝監控設備，必須經業主大會共同決定。

2、問：某小區是2010年成立的業主委員會，今年5月份到期。京建發【2010】739號《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》沒有涉及到如何換屆選舉的問題，可是我們小區當時備案的公章是有時間限制的，小區的《管理規約》和《議事規則》也是有委員任期的，這種情況業委會的換屆選舉法律依據是什麼?

答：《北京市業主大會和業主委員會成立及活動指導手冊》中規定了以下基本原則：已生效的《業主大會議事規則》及《管理規約》對業主委員會任期、換屆等約定明確的，應當在業主委員會任期屆滿，選舉新業主委員會的業主大會會議上或者最近一次的業主大會會議上，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，根據《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》的規定修改《業主大會議事規則》及《管理規約》關於委員任期、更換等內容。

3、問：請問小區業主入住後多長時間應該召開業主大會?怎麼決定選聘物業公司事宜。長期不成立業主委員會，服務又不到位，長期收費合法嗎?

答：物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建築物總面積50%以上，是業主大會成立的基本條件。業主大會成立後可以共同決議選聘物業公司，新舊物業公司交接的相關規定請參看《北京市物業項目交接管理辦法》京建發(2010)603號。

4、問：商業房(非住宅)必須交公共維修資金嗎?

答：下列物業的業主必須按規定交存住宅專項維修資金： (一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。(二)住宅物業管理區域內的非住宅或者住宅物業管理區域外與單幢住宅結構相連的非住宅。除上述二種情況外，其它情況沒有強制規定必須繳納。

5、問：物業是三級資質是否需要年檢?

答：目前北京市已經取消物業公司的年檢制了，代之以日常管理和資質核查，所以不需要年檢。

6、問：賽特國際物業管理有限公司在SOHO現代城(建國路88號院)簽訂的物業服務合同即將到期，但是我們小區現在沒有備案的合法的業主委員會，請問如何續簽物業服務合同?

答：如果目前的合同屬於前期物業服務合同的話，在業主大會成立選聘新的物業服務企業之前都是有效的。如需重新選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，須先成立業主大會，全體業主共同決議。

7、問：頂層房屋漏雨已申報物業3年，越漏越嚴重，去年下雨，屋內接雨盆盆罐罐，物業藉口維修基金支取難，拒絕修理，小區無業委會，請問如何辦?

答：頂層漏雨，物業公司可以支取住宅專項維修資金進行修理，如物業公司拒絕，可撥打朝陽房管局物業科投訴。

8、問：物業公司還能向業主每月收取1元的統收服務費嗎?如果不能，何時，被什麼部門哪個文件取消的?

答：物業公司可根據物業服務合同向業主收取物業服務費，其它名目的收費問題請您向發改委相關部門諮詢是否有相關依據。

9、問：單元門對講系統壞了，物業説樓門主機要更換成新型號的，現有室內機不能用了，要業主自付室內機費用，這個合理嗎，公共維修基金不能支付嗎?

答：使用公共維修資金進行住宅共用設施設備的維修和更新、改造範圍包括：　　(一)電梯主要部件需要進行維修或更換的;　　(二)二次供水系統設備部件磨損、鏽蝕嚴重的;　　(三)避雷設施不滿足安全要求的;　　(四)配電設備部分電纜、電線、配電箱(櫃)內元件損壞的;　　(五)消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的;　　(六)樓內排水(排污)設備出現故障，給、排水管道漏水、鏽蝕嚴重、排污泵鏽蝕或其他設備損壞的;　　(七)其他情況。您所在小區全體業主可以進行決議，共同決定是否使用公共維修基金修理門禁對講系統，動用維修資金須佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過。

10、問：開發企業於2000年將房屋以商品房形式出售給某部委，我司負責物業服務工作，物業費按照196號文件的原則確定，當時定的是高層住宅1.35元/月/平米。該部委將房屋以房改房的形式分配給單位職工(公務員)，物業費由該部委統一繳納。現物業費收入遠不能覆蓋費用支出，企業虧損嚴重。我司向該部委提出調整物業費，答覆説：按照京建物2006年30號文件的規定，仍應按照《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》實施前物業服務費用水平各自承擔相應的物業服務費用繳納義務，即物業服務收費水平和物業服務費用繳納責任主體維持不變。所以，不能調整物業費。確實如此嗎?如能調整的話，需要做哪些工作?

答：物業服務是市場行為，無論管理的房屋性質是什麼，關於物業費都需要和業主協商定價。介於此，建議將每年度收支報告函告房改單位，繼續協商物業費定價。同時，做好業主信息蒐集工作，對於單位職工已經出售的房屋，應按合同向買房人收取物業費。

11、問：北京市業主一卡通是否必須辦理?老舊小區怎麼辦理?新小區怎麼辦理?業委會不給辦理怎麼辦有什麼行政手段?

答：2010年10月1日以後預售的新小區在業主辦理入住前，建設單位必須給業主辦理業主一卡通;老小區並沒有強制要求，在小區有事項需要表決時，業主可以通過物業公司或業委會集體辦理。我們對業委會不給辦理業主一卡通並沒有行政處罰手段，但建議您可通過紙質的方式決定共同管理事項。

12、問：業主的住房為福利分房(已房改)，但是產權單位以該職工已調離本單位為由，原產權單位不再支付物業費，請問：物業公司應該向誰收取物業費?住户還是原產權單位?依據是什麼?

答：沒有約定的，由按房改政策出售公有住宅的單位承擔。另有約定的，按照約定執行。

13、問：我在2012年9月簽訂了兩限房購房合同，11月辦理完貸款事宜，因為房子是現房，所以開發商説房屋的物業費用從簽訂合同之日算起。請問：物業費是不是應該從開發商通知業主拿鑰匙的日期算起?

答：根據京發改[2005]2662號文第十五條的規定，業主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業服務費。

14、問：北京海淀區的業委會自管物業，現申請住宅維修資金，需要哪些手續?是必須有物業公司才能申請嗎?

答：申請使用住宅專項維修資金的手續請參看《北京市住宅專項維修資金管理辦法》 京建物[2009]836號文。不是必須由物業公司才能申請。

15、問：我樓下裝修時將前後陽台的牆私自拆除。重新吊頂，破壞了我家淋浴間地面。現出現我家淋浴間地面漏水， 物業要我修理，這合理嗎，有人説政府有相關文件，請解答為盼。

答：請參閲《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令[]第110號)第五條和第三十三條，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償;屬於裝飾。