商品房多重買賣相關司法解釋

商品房多重買賣相關司法解釋

商品房多重買賣是出賣人就同一商品房訂立兩個或兩個以上的買賣合同，將房屋先後賣於數人，形成數個商品房買賣合同關係的行為。最高法院新頒佈的《關於審理商品房買賣合同適用法律若干問題意見的解釋》(以下簡稱《解釋》)第八、九、十條對商品房多重買賣作了新的規範，本文擬就此略談粗識淺見。

一、商品房多重買賣合同的效力

合同是當事人合意的體現，除因標的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規定，違反公序良俗及其他法律特別規定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示，不違背合同法第五十二條的禁止性規定，其效力自不待言。在後位買賣合同中，出賣人一物數賣之舉雖有悖於誠信守約的善良風俗，但只要出賣人與後位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同並非當然無效。不能以是否行到實際履行為標準否認後位買賣合同的效力。台灣學者王*鑑先生亦認為，基於先後買賣契約而生之多重債權，依傳統之債法觀念，不因先後而異其效力。《解釋》第八條規定：商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的先買受人可以請求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當然否定後位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認可後位買賣合同效力的意旨。

二、商品房多重買賣中的物權變動及利益衡平

同一合同標的難以在多個債權人之間合理分配，是多重買賣合同的特色，如何確定商品房多重買賣中所有權的歸屬實是爭議焦點所在。

(一)房屋所有權已先行轉移於前位買受人時的物權變動

出賣人若已將房屋所有權移轉於前位買受人並辦理所有權登記後，又將該房屋賣於他人，先買受人取得房屋所有權當無疑義。不動產以登記為權利公示公信方法，後買受人可從權屬登記中發現出賣人非真權利人，從而放棄交易。若其仍願意與出賣人繼續交易，則應視為接受了權利不能實現的風險，自然無法取得房屋所有權。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第九條第(三)項規定，後買受人就出賣人的一物數賣行為可主張不超過已購房款一倍以內的懲罰性賠償金。

(二)出賣人徑行將房屋移轉於後位買受人時的物權變動及法律評價

《解釋》第八條和第十條針對原因行為的不同，在考量後位受讓人善意與否的基礎上，對房屋所有權變動作了不同的規定。

《解釋》第八條規定，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人有請求解除買賣合同，可要求出賣人承擔不超過已付房款一倍之內的懲罰性賠償責任。懲罰性賠償責任突破了傳統民法中合同賠償責任只在於填補損失而不在於懲罰的理念，源於英美法系國家，最早主要適用於侵權責任，後來逐漸被廣泛適用於合同糾紛。《解釋》繼消費者權益保護法四十九條、合同法一百一十三條之後，作了新的創新，將賠償性賠償責任界定在已購房款的一倍以內，既有利於有效遏制多重買賣之類違背誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，促進社會誠信制度的確立，又能達到各方利益的平衡，保證建築業的健康發展。但仔細解讀《解釋》第八條，會發現先買受人的權利僅限於前位買賣合同中，而無權要求解除後位買賣合同，更無權主張房屋所有權。對此應理解為是後位受讓人主觀為善意時，對出賣人、先買受人、後買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權之權利，緣於善意第三人受到了公示公信原則的保護。不動產物權公示原則是指將不動產物權的設立、移轉通過登記方式向社會公開。不動產物權公信原則是指任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易，該項交易應當受到保護。公示公信原則彰顯了保護信賴利益的精髓，而信賴利益往往又是交易安全的基礎。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權利人，在法律上只能推定其為真權利人，後買受人基於對不動產登記的合理信賴，而與之交易，自應獲得房屋所有權，否則將是對無辜、善良的後買受人的非難，有悖於公平正義之法則。

《解釋》第十條規定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。此條解釋是對後買受人主觀為惡意情況下的特殊規範。即使後買受人已取得房屋所有權，先買受人仍可徑直主張合同無效，並依合同無效的法律效果使後買受人喪失房屋的所有權。該條解釋不是從注重保護後買受人的利益，進而保護實際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠實信用的基本價值出發，着意保護先買受人利益和正常的交易秩序。對出賣人與後買受人違背誠實信用的行為科以了宣告合同無效這一最嚴厲的處罰，並輔之以不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任，體現了司法者明確的價值取向。

由上可知，《解釋》對前買受人及善意後買受人給予特別的法律保護，既是誠實信用原則的踐行，更體現了維護交易安全的本意。