簡易交付不動產適用嗎?
一、簡易交付不動產適用嗎?
簡易交付是指受讓人已經佔有動產,如受讓人已經通過寄託、租賃、借用等方式實際佔有了動產,則於物權變動的合意成立時,視為交付。在簡易交付中,要注意兩點:受讓人須於動產物權設立和轉讓前先讓佔有該動產,但受讓人基於何種原因佔用該動產,審判實踐中無需考慮。或者,當事人之間不僅要有物權讓與的合意,而且該合意生效之時,才發生物權變動的效力,在審判實踐中,還要注意按照法律有關法律行為生效要件的規定,審查當事人之間的質權設立或動產所有權轉讓合同是否生效,並據此判斷物權變動是否發生效力。
二、不動產交付的形式有哪些?
就不動產交付的形式,實踐中存在以下三種意見:
1、習慣交付。該觀點認為,對於房屋的交付,可以領取鑰匙、交房通知或者在交房通知上簽字為表現形式;對於土地的交付,可以實地踏勘土地,驗收用地圖紅線座標各拐點,核定土地面積無疑後簽字確認或者在土地登記時經四鄰指界無異後,在地籍調查表上簽字確認為表現形式。
2、轉移佔有交付。該觀點認為,對於房屋的轉移佔有視為交付使用。其依據為:《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定: 對房屋的轉移佔有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
3、法定登記交付。該觀點認為,依據《物權法》第6條:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。”的規定,物權在設立和變動時,必須經過一定的公示方法向社會公開, 從而使第三人知道物權變動的情況,以保護交易安全。 物權在設立和變動時之所以要公示,是因為物權具有絕對的排他性效力。如果沒有公示制度,則不利於物權交易的安全, 不利於保護第三人的利益,從而導致財產交易秩序的混亂。
綜上所述,交付是日常生活中常見的民事行為,民法規定交付的方式有多種,如果是動產,則可以採取簡易交付的方式,方便快捷,這種方式不能用於不動產上。根據法律規定,不動產的交付方式包括轉移佔用及法定登記過户等。
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